Самострой – это обиходное простонародное наименование объектов недвижимости возведенных с нарушением условий гражданского, земельного, градостроительного законодательства.
С точки зрения юриспруденции такое строение называется «самовольная постройка». Ее понятие содержится в статье 222 Гражданского кодекса РФ и подразумевает, что такая постройка возведена:
• На земельном участке, не предназначенном для строительства;
• Без получения соответствующего разрешения;
• С нарушением установленных градостроительных правил;
• Без соблюдения СНиП (строительных норм и правил).
Самостроем могут признаваться только строения, требующие получения разрешения для их возведения. 
Не рассматриваются как самострой возведенные на предназначенном для строительства участке временные (не капитальные) строения (теплицы, павильоны, беседки) Постройки хозяйственно-бытового назначения (сараи для содержания скота, амбары, туалеты, бани и т.д.).

Возведение строения на участке (землях) которые изначально не предназначены для строительства жилых объектов (ИЖС) как правило, влечет для владельца такого строения обязанность сноса за свой счет возведенной постройки.
Но встречаются случаи, когда при выделении земли под застройку (до 2001 года – принятия Градостроительного кодекса РФ) целевое назначение земель было иным или не было определено вовсе.
Собственнику возведенного строения необходимо обратится в суд с иском об изменении целевого назначения участка земли, на котором уже построено строение (дом). 
До 2010 года подача такого заявления была практически безнадежной. Но 29.04.2010 г. ВАС и ВС РФ приняли совместное Постановление, в котором обобщили судебную практику, возникающую с связи с защитой права собственности на недвижимость, возведенную на землях не предназначенных для строительства.
Этот документ положил основу принятию и рассмотрению по существу исков по узакониванию самостроев на нецелевых землях.

Первым шагом на пути узаконивания (легализации) самостроя является регистрация права на участок земли, на котором планируется возвести или уже возведено строение. В идеале для постановки на учет в территориальном отделении Росреестра необходимо предоставить правоустанавливающий документ: договор купли-продажи или аренды, дарственную или свидетельство о вступлении в право наследования.
Если таких документов нет - до конца 2017 года есть возможность воспользоваться Дачной амнистией» - упрощенным порядком регистрации права собственности на объекты недвижимости которые ранее не регистрировались в Росреестре или на возведение которых не выдавалось разрешения.
Для этого достаточно предоставить справку из администрации, с указанием целевого назначения постройки (дачный, садовый домик), выписку из похозяйственной книги, акт выделения земельного участка СНТ (дачным кооперативом) для ведения садово-огороднического хозяйства и постройки дачного домика и т.д.

После того, как зарегистрировано право собственности на землю, на которой возведено строение можно приступать к регистрации самого строения.
Если при строительстве было нарушено хотя бы одно из условий, которые не позволяют её зарегистрировать, необходимо будет собрать (или изготовить недостающие для регистрации) документы:
В копиях:
• Паспорт заявителя;
• Кадастровый паспорт на регистрируемый объект (заказывается в БТИ);
• Свидетельство о праве на землю (выписка из Россреестра);
• Если строение возведено на землях, предназначенных для ведения садоводства и огородничества – до 01.03.2018 года разрешения на строительство предоставлять не надо;
• Квитанцию госпошлины на 200 руб.

Собранный пакет документов предъявляется в территориальный орган Росреестра лично, либо направляется по почте (в этом случае копии документов заверяются у нотариуса) либо подается в МФЦ. 
В каком суде можно узаконить самострой?
Существует мнение, что дела о незаконной застройке и признании права собственности на них рассматриваются судами по подведомственности аналогично категориям дел для физических и юридических лиц. В отношении предприятий и ИП – арбитражным судами, а в отношении физических лиц – судами общей юрисдикции.
Это не так.
Все без исключения дела этой категории подведомственны территориальным (районным, городским) судам.
Прежде чем подавать заявлении о признании права на самовольно возведенное строение необходимо предпринять все предусмотренные законом меры по его внесудебному оформлению. Обращения в уполномоченные органы: Администрацию территориального образования на котором расположен земельный участок, БТИ, Росреестр и т.д.
Эти обращения будут являться доказательственной базой свидетельствующей о необходимости принятия судебного акта.

Существуют застройки которым более 50 лет. В то время не существовало еще кодифицированного земельного законодательства. Вся земля без исключения являлась собственностью государства и выдавая разрешение на строительство или просто выделяя участок земли никто не заботился о документарном оформлении права собственности на возведенное строение.
Добросовестное владение вещью на протяжении определенного периода времени порождает право собственности на эту вещь. Применительно к объектам недвижимости – жилью срок такого добросовестного владения должен составлять не менее 15 лет.
На этом основании многие застройщики – владельцы незаконно возведенных строений обращаются в суды с требованиями признать и обязать орган государственной регистрации права зарегистрировать право на самострой. Суды абсолютно правомерно отказывают в принятии таких исков.
Объясняется это тем что ВС (Верховный Суд) РФ разъяснил, что строение возведенное без соблюдения обязательных требований и на участке земли, который не передан застройщику в собственность (аренду, бессрочное пользование) на законных основаниях «приобретательная давность» не распространяются.
Из этого следует, что необходимо пройти все этапы по регистрации права собственности на земельный участок, затем – попытаться зарегистрировать право собственности на возведенное строение в Росреестре, и только в случае отказа – обращаться с иском в суд но по иным основаниям, не касающимся приобретательной давности.

Многие считают, что запись в ЕГРП узаконивает возведенное строение, и оно отныне не подлежит сносу как самовольно построенное.
Это не так.
Ст. 222 ГК РФ прямо указывает на то, что самовольная постройка не порождает права собственности. 
Более того еще в 2010 году Пленум ВАС и ВС разъяснил, что факт государственной регистрации постройки, возведенной незаконно, не препятствует её сносу по иску заинтересованного лица.

Наличие кадастрового паспорта не равносильно наличию разрешения на строительство объекта. Он не подменяет его и тем более не является документом, устанавливающим (подтверждающим) право собственности на земельный участок или его целевое назначение.
До внесения изменений и дополнений в градостроительное законодательство и реорганизации служб кадастрового учета и регистрации прав на недвижимость выдача кадастровых паспортов осуществлялась спонтанно без учета действующего законодательства и изменений вносимых в него.
Кадастровый паспорт – всего лишь документ, содержащий сведения об объекте (его физических параметрах) на основании которого вносится запись в ЕРГП. Правоустанавливающим или разрешительным документов он ни в коем случае не является.

Наиболее сложным является решение вопроса об узаконивании самостроя когда он усугублен самозахватом земельного участка.
Однако, в некоторых случаях можно попытаться во внесудебном порядке попробовать легализовать право на такой земельный участок с соблюдением требований ст. 39.18 ЗК РФ.
Суть легализации заключается в многоходовых юридически значимых действиях, которые предусматривают подачу заявления о выделении участка для определенных целей (строительства). Его формирование на местности, объявление об аукционе на право покупки сформированного участка, публикация в СМИ об аукционе и др. процессуальных действиях сопряженных с легальным формированием и приобретением права на земельный участок.
Только после этого появиться возможность (в случае победы в аукционе) оформить право собственности на ранее захваченный участок, либо обратится в суд с иском о признании права собственности на самозахваченный участок. Но шансы выиграть такой процесс – практически равны 0.

Согласно СК РФ все имущество, нажитое во время брака является совместной собственностью супругов. Логично было бы предположить, что и дом который построен во время совместной жизни подлежит разделу поровну. И после развода каждый из супругов волен распоряжаться своей долей так, как ему заблагорассудится.
Но только не в отношении самостроя.
Самовольно построенный дом не порождает права собственности на него. Следовательно, построивший и использующий его человек фактически не имеет никаких прав, позволяющих законно передать это строение. 
В случае развода при разделе имущества суд не вправе учитывать требования о разделе самовольно возведенного строения (дома). Все затраты на его строительство подлежат разделу только по взаимному соглашению бывших супругов.