Среда, 03 Февраль 2016 18:18

Как взять кредит под залог недвижимости (ипотека)

Автор 

Сегодня у большинства граждан при оформлении кредитов и ссуд не возникает особых проблем. Получить желаемую сумму можно довольно быстро и в некоторых случаях всего по двум документам.

Вместе с этим, в отдельных случаях могут возникнуть определенные трудности в процессе оформления. К примеру, если запрашиваемая сумма не соотносится с платежеспособностью гражданина, либо если у последнего не совсем положительная кредитная история, то банковское учреждение, скорее всего, ответит по заявке отказом. Именно в таких случаях, взять кредит под залог недвижимости становится приемлемым вариантом. Ведь наличие ликвидного объекта в собственности существенно увеличивает шансы гражданина на получение желаемой суммы в кредит.

В настоящей статье мы разберемся, что именно из себя представляет процедура оформления кредита под залог недвижимости, плюс, дадим несколько полезных советов для тех, кто собирается оформить подобный договор.

Как взять кредит под залог недвижимости

Для начала следует отметить, что сделка о которой мы говорим является ипотекой, в классическом (хрестоматийном) виде. Любые сделки с недвижимостью, по условиям которых объект передается в залог, являются разновидностями ипотечных соглашений. Это важно знать, т.к. при неверном определении сделки в дальнейшем могут возникнуть сложности со снятием обременения с объекта (об этом мы расскажем немного позже).

Из ныне действующих кредитных организаций, далеко не все работают с залоговой недвижимостью. Своеобразную монополию в данном сегменте удерживают банки с участием государственного капитала, такие как Сбербанк и ВТБ 24. Именно здесь сделки наиболее прозрачны, а условия по ним справедливо можно назвать оптимальными.

Каждый собственник, решивший взяться за оформление подобного договора должен знать, что в самом лучшем случае можно будет получить средства в размере 60-75% от продажной стоимости объекта. В Сбербанке максимальный предел - 60%. Подобный порог устанавливается для того, чтобы в случае наступления проблем с возвратом, банк смог в скором порядке реализовать объект и возвратить свои активы с положенной прибылью. Т.е. если оценочная стоимость объекта составляет 10 млн. рублей, то передав его в залог банку, можно рассчитывать на получение 6-7 млн. Мало, но в определенных случаях это единственная возможность собственника решить свои финансовые трудности.

Что касается процентных ставок, то фиксированного размера в данных случаях нет. В Сбербанке минимальный размер составляет 16,5%. При расчете процентной ставки за исходные данные берется платежеспособность гражданина, его кредитная история, и конечно же сам объект недвижимости. 

Т.к. в большинстве случаев речь идет о достаточно крупных суммах, значит логично говорить и о длительных сроках кредитования. Обычно это 3-20 лет. Здесь, как правило, действует типовая формула: чем дольше срок кредитования, тем ниже процентная ставка. Но рассчитывать на существенные послабления не следует. Обычно скидываются десятые доли процента.

Получается, что у нас имеется наиболее обобщенный список стандартных условий по большинству предложений и выглядит он следующим образом:

- 70% от цены объекта выдаются гражданину

- срок кредитования до 20 лет

- ставка в районе 20 % годовых

Чтобы взять кредит под залог недвижимости, каким требованиям она должна отвечать

Логично, что не всякую квартиру или дом банк станет рассматривать в виде объекта залога. Основным качеством объекта в подобных случаях является его ликвидность. Т.е. недвижимость должна не только цениться на рынке, но еще и могла быть быстро проданной. Ведь банку интересен не сам объект, а то, за сколько и как быстро его можно будет продать с молотка. Поэтому, в расчет берется не только фактическое состояние квартиры, но и общее состояние дома, инфраструктура и даже район нахождения. Чем лучше эти показатели, тем больше шансов появляется у человека получить кредитные средства.

Относительно типа недвижимости следует отметить, что банки работают не только с квартирами или домами, но еще и земельными участками, дачами, и даже гаражами. В отдельных случаях в качестве объекта залога рассматривается и нежилая недвижимость коммерческого типа.  

Для того, чтобы банк принялся за оформление договора, объект залога должен находиться в собственности заявителя. Все документы должны быть в порядке, и на недвижимость не должно быть действующих обременений либо притязаний третьих лиц. Плюс, банки часто имеют дело и с общей долевой собственностью. Но в таких случаях, к общему пакету документов прикрепляется и заверенное нотариусом согласие от остальных собственников на передачу объекта в залог банку.

К слову, подобная недвижимость не вызывает особого интереса у банков, т.к. в случае взыскания квартиры, кредитной организации придется выяснять отношения и со вторым собственником, который наверняка не станет добровольно прощаться со своей собственностью. А лишний судебный процесс идет далеко не на пользу банку.

Серьезным стопором при оформлении договора может послужить факт постоянной регистрации несовершеннолетних детей в квартире. Банки крайне неохотно идут навстречу гражданам в таких случаях, т.к. при взыскании объекта к процессу подключаться органы опеки и попечительства, а это опять-таки временные затраты.

Если все моменты учтены, и у банка не имеется претензий к объекту, до вынесения окончательного решения следует произвести оценку недвижимости.

Зачем необходима и как происходит оценка объекта залога

Об этом мы писали выше. Т.к. речь идет о < > 70% от стоимости, необходимо эту самую стоимость установить. Но это не рыночная стоимость, а продажная. Т.е. банк должен быть уверен не только в возможной продаже объекта, но и в скорости этого процесса. Для этого в штате кредитной организации имеется специалист - оценщик, который сложив все имеющиеся данные воедино и озвучивает ту самую исходную цифру, по которой и будет рассчитываться окончательная сумма к выдаче.

Бывает и так, что граждане обращаются сначала в один банк, но по некоторым причинам сделка срывается. Затем, уже с готовой оценочной документацией они решают обратиться в другое кредитное учреждение, надеясь сэкономить время и упростить процесс оформления. На этот случай следует знать, что каждый банк имеет свои представления относительно оценки объекта будущего залога, а значит, процедура в любом случае будет произведена вновь.

Некоторые ошибочно полагают, что кадастровая или инвентаризационная стоимости в подобных случаях имеют значение. Это далеко не так, и эти величины имеют скорее косвенное значение, и не влияют на определение продажной стоимости объекта.

Договор подписан, что дальше?

Если банк заинтересовался вами как клиентом и вашей недвижимостью как объектом залога, то договор на вышеописанных условиях все-таки будет подписан.

Для начала следует отметить, что вы как были собственником объекта до подписания договора, так и остались им и после этого. Залог предполагает не отчуждение объекта, а лишь ограничение в некоторых правах по отношению к таковому. Хотя сегодня банки и опускают много требований в отношении процессов пользования, владения и распоряжения объектом, классические ограничения в правах выделить все же можно. К ним относятся следующие:

- объект нельзя продавать, дарить или менять. Не допускается также и оформление договора пожизненной ренты с иждивением, и иных сделок, затрагивающих права собственности залогодателя (плательщика);

- кредитная организация имеет право указать в договоре запрет на сдачу объекта в аренду или наем. Плюс, нельзя будет единый объект делить на доли ни в идеальном, ни в натуральном виде;

- не допускается произведение действий по изменению первичного фактического состояния объекта. Т.е. производить перепланировку, изменять площадь в сторону уменьшения, и даже делать капитальный ремонт можно только с согласия залогодержателя.

Вдобавок к этому, при подписании договора, собственник обязуется поддерживать состояние объекта в надлежащем виде, а также вносить страховые взносы в течение всего времени действия договора. К слову, отказ от оформления страховки (что происходит довольно часто), послужит причиной отрицательного решения банка по заявке.

Также важно помнить, что в случае проблем с исполнением обязательств со стороны плательщика, объект залога будет взыскан в судебном порядке. Для этого залогодержателю необходимо всего лишь получить судебный приказ, после чего без всякого слушания, объект перейдет в собственность банку. При этом, зарегистрированные несовершеннолетние и недееспособные граждане не будут помехой при получении судебного приказа. Данное правило прописано в федеральном законе.

После того, как обязательства будут выполнены, настает время процедуры по снятию обременения с объекта. Это возможно лишь после того, как кредитор направит в регистрационный орган уведомление о том, что договор прекратил свое действие, и стороны выполнили свои обязательства. Затем, собственник лично является в исполнительный орган с документами на объект и кредитным договором, и подает заявление о снятии обременения с объекта. Если нарушений выявлено не будет, то спустя 10-14 дней, гражданину будет выдано "чистое" свидетельство о праве собственности, без каких-либо обременений.

Читайте также:

 Как получить землю под строительство дома 

Если у Вас не рядовой случай, и вы, столкнулись с тяжелой ситуацией, то советуем Вам без промедления оставить заявку на консультацию в правом нижнем углу (это бесплатно). Подробнее здесь.

Прочитано 969 раз

Комментарии  

0 #1 Ринат 04.02.2016 20:33
На счет страховых взносов. Мой банк, который выдал ипотеку, не особенно за этим делом следит. За прошедшие много лет только единожды напомнили о необходимости застраховать квартиру, что значительно облегчило мою жизнь. И, кстати, сами же страховку и оформили (очень мило).
Цитировать
0 #2 Игорь 06.02.2016 21:30
Ипотека выдается на кабальных условиях со стороны банка, поэтому стоит хорошо подумать перед ее оформлением. Не сможете платить, вышвырнут на улице без особых церемоний. В лучшем случае дадут Вам возможность найти покупателя повыгодней на квартиру.
Цитировать
0 #3 евгеша 18.03.2016 15:46
Если есть такая возможность, лучше избежать покупки квартиры в ипотеку.Но сейчас каждая вторая молодая семья в нашей стране выплачивает ипотеку. Мы с мужем покупали квартиру в середине 2015 года,очень переживали за успех нашего предприятия. Друзья мужа посоветовали знакомого риелтора,мы сначала отнекивались и хотели заниматься всем сами, но с учетом того что квартиру покупали в подмосковье,а сами проживали в другой области,это было крайне проблематично,т ем более на руках у нас был грудной ребенок.Наш риелтор была подкована юридически и не только подыскала нам квартиру и проверила юридическую чистоту квартиры (т.е чтобы не были прописаны несовершеннолет ние граждане,собств енник жилья должен быть дееспособным,в квартире не должно быть долгов по ЖКХ), но и присутствовала на сделке в банке. Конечно услуги толкового риелтора обошлись нам в копеечку,но это того стоит!
Цитировать
0 #4 Володя 23.05.2016 09:23
Никаких рисков с ипотекой не будет, если клиент реально оценил свои возможности и финансово готов к выплате. Да и банк всегда перестраховуетс я и не даст заем клиенту, не удостоверившись в его платежных способностях.
Цитировать
0 #5 Оксана 10.06.2016 20:16
Хочешь-не хочешь, а многим сейчас приходится пользоваться ипотекой. Спасибо за статью. Многие моменты прояснили. Хотим взять кредит под залог недвижимости. Еще раз убедилась в том что обращаться надо или в ВТБ 24 или Сбербанк. Одно немного расстроило - отношение банков к несовершеннолет ним детям. Надеюсь нам одобрят :-)
Цитировать

Добавить комментарий


Защитный код
Обновить

Joomla 2.5