Суббота, 13 Май 2017 10:48

Как продать коммунальную квартиру (комнату в коммуналке)

Автор 

Большинству россиян, не переступившим порог тридцатилетия вообще не известно, что такое «коммуналка», а те из граждан, кто застал времена бывшего Советского Союза, вспоминают это «наследие» социалистического общества - кто с ностальгией, а кто-то с ужасом.
Современное жилищное и гражданское законодательство прямо препятствует разделению существующих квартир на доли, которые рассматриваются в качестве самостоятельных предметов купли-продажи. Это вполне объяснимо и логично. 
Тем не менее, в составе жилого фонда, по различным оценкам риелторов, в свободной продаже доля коммунального жилья (комнат в многоквартирных квартирах) составляет около 6%. Особенно много такого жилья в крупных городах, имеющих жилые дома старой застройки, возрастом 50 и более лет.
Несмотря на небольшой объем в структуре жилой недвижимости и значительные сложности, связанные с продажей/покупкой коммунального жилья, спрос на него остается стабильным, так же как и структура покупателей, которых, при всем неудобстве пользования таким жильем, интересуется именно комната, а не вся квартира целиком.
Рассмотрим некоторые нюансы, связанные с продажей/покупкой коммунальной квартиры.

Что такое «коммуналка»

В современном понимании коммунальное жилье – одна из разновидностей долевой собственности, при которой каждый из участников имеет самостоятельный выделенный лицевой счет и оплачивает коммунальные услуги в зависимости от площади жилого помещения, которое он занимает в квартире, и доле потребленных энергоресурсов (электричество, водоснабжение, отопление, водоотведение) определяемых индивидуально для каждого из собственников.
В этом заключается отличие коммунального жилья от простого долевого владения в квартире, при котором собственник владеет определенной долей собственности в общей квартире, но оплата за пользование недвижимостью и счетов за коммунальные услуги производится по единому документу, выставляемому на все жилое помещение, вне зависимости от количество проживающих в нем.
Появление коммуналок относится к началу XX века, точнее – к постреволюционному периоду 1917 года, когда вырвавшиеся из полуподвалов и заводских бараков рабочие и прислуга начали захватывать квартиры и дворцы своих бывших господ. Обширные по площади квартиры и особняки оказались разделены на множество мизерных помещений, в каждом из которых проживал один человек или целая семья. Обычно границы помещения устанавливались в пределах существующих – отдельная комната, но нередки были случаи, когда большие комнаты (парадные, гостиные, столовые) просто разделяли фанерной/дощатой перегородкой. Места общего пользования – коридоры, туалеты, ванные комнаты, кухни – были общими. 

Каждый из жильцов оплачивал только то количество квадратных метров жилой площади, которая приходилась на него. Счетчиков учета потребленных энергоресурсов либо не существовало вообще, либо устанавливался один электросчетчик на всю квартиру. Это вызывало постоянные конфликты между жильцами, так как определить, кто и сколько пользуется освещением или водоснабжением было сложно.
Закатом эры коммуналок стал период активного жилищного строительства, пришедшийся на конец 50-х начало 60 годов, когда массово стали появляться целые кварталы и даже города получившие наименование «хрущевок». С середины 60-х годов собственно коммунальное жилье уже не строилось. А попадали в разряд коммуналок уже существующее квартиры, которые изначально числились на балансе предприятий (собственников) в качестве служебных или ведомственных общежитий/гостиниц. Самый значительный жилой фонд коммунального жилья сохранялся в крупных промышленных городах плоть до 90-х годов прошлого века. С началом программы приватизации жилья подавляющее большинство таких квартир было расселено или выкуплено одним собственником и утратило статус коммунального. 
Таким образом, к настоящему времени остались те 5-6% которые, в силу различных обстоятельств, так и не расселены.

Кто продает, и кто покупает «коммуналки»

Среди желающих продать коммунальную квартиру можно выделить две категории собственников:
• Собственников, которые изначально получали не целую квартиру, а только отдельную комнату в большой квартире (минимум двухкомнатной) и в процессе приватизации получали свидетельство о праве собственности именно на отдельную комнату, а не на всю квартиру;
• Собственники, которые получили комнату в квартире в наследство или приобрели её до изменения жилищного законодательства (ст. 82 ЖК РФ), запретившего разделение лицевых счетов в 2005 году, то есть с того периода, когда был прекращен перевод единых квартир в разряд коммунального жилья.

Среди покупателей так же выделяется несколько категорий, которым интересна не квартира целиком, а именно комната.
К ним относятся:
• Бывшие супруги, после развода и раздела (продажи) совместной собственности не имеющие средств на покупку отдельной квартиры;
• Держатели сертификатов материнского капитала, желающие инвестировать полученные средства в недвижимость;
• Студенты, для которых индивидуальное жилье необходимо только на период обучения в ВУЗе;
• Люди, часто бывающие в городе по служебной необходимости (в командировках) и не желающие пользоваться гостиницами или съёмным жильем.

Как продать квартиру в коммуналке

Существует мнение, что продажа коммунальной квартиры – очень сложная процедура.
Отчасти оно верно. Причем, основные трудности возникают не столько с юридическим оформлением сделки купли-продажи как таковой, а с подготовительным периодом, предшествующим продаже. Вторым фактором выступает то, что далеко не все риэлторские агентства берутся за сопровождение подобных сделок, так как не хотят связываться со сбором необходимых документов и затягивать сроки продажи.
Основной сложностью является получение согласия всех собственников к коммунальной квартире на продажу
Согласно законодательству для осуществления любой операции с недвижимостью находящейся в долевой собственности необходимо согласие всех собственников. Второй усложняющий фактор – владельцы доли (комнаты) в коммунальной квартире имеют преимущественное право на покупку продаваемой доли по цене продажи. Третий фактор – стоимость комнаты в коммунальной квартире значительно ниже стоимости аналогичной по площади недвижимости в обособленном помещении.
Учитывая эти факторы можно составить алгоритм действий по продаже коммунальной квартиры.

Первый вариант.
Если проживающие в квартире собственники заинтересованы в получении денег от продажи и не связаны тем, что комната в коммуналке – их единственное жилье, самым рациональным является продажа всей квартиры целиком. Это значительно повышает её стоимость и позволяет выручить большие денежные средства (примерно на 30-40% дороже).
Для этого необходимо составить соглашение о продаже своих долей в коммунальной квартире. Определится со стоимостью и вырученные средства разделить пропорционально размеру долей в квартире (с учетом помещений общего пользования).

Второй вариант.
Собственник, желающий продать свою комнату, заручается согласием остальных жильцов на продажу своей комнаты. Это согласие оформляется следующим образом:
Определяется рыночная стоимость комнаты в коммунальной квартире с учетом места расположения, этажности, наличием дополнительных удобств, коэффициентом износа жилого дома и иными факторами.
Собственникам других комнат направляется письмо с уведомлением о продаже. Сделать это необходимо письмом с уведомлением о вручении. Это принципиально важно в тех случаях, когда возникают споры о продаже и требуются доказательства в суде.
Предложение о покупке должно быть сделано по той цене, по которой планируется продажа. Для этого необходимо заручится актом оценки риэлторского агентства или независимого оценщика, либо зафиксировать цену, удостоверив уведомление у нотариуса.
После этого необходимо выждать месячный срок, в течение которого другие собственники вправе принять решение о выкупе (покупке) комнаты.
Если в течение этого времени ни один из жильцов коммунальной квартиры не изъявит желания выкупить комнату – она поступает в свободную продажу.

Документы, необходимые для продажи коммунальной квартиры (комнаты в коммуналке)

Перечень документов включает «стандартный» пакет, который собирается для оформления сделки купли-продажи любой квартиры:

  • Правоуснанавливающие документы (документы, подтверждающие факт владения комнатой - договор дарения, наследования, приватизации и прочее);
  • Свидетельство государственной регистрации права (с 01.01.2017 г. - выписка из Органа регистрации прав на недвижимость);
  • Нотариальные отказы соседей от покупки доли;
  • Если хотя бы одна из долей оформлена на несовершеннолетнего, то потребуется разрешение на продажу, выданное муниципалитетом (согласие на продажу от органов опеки и попечительства);
  • Техническое свидетельство и кадастровый паспорт;
  • Если комната была куплена или получена в браке, то следует получить согласие второго супруга на продажу;
  • паспорт продавца.

Существует позиция, согласно которой, при продаже доли (комнаты) в коммунальной квартире одному из собственников направлять уведомление не надо. Это действительно только в том случае, если владельцев комнат в коммуналке двое.
Если их число больше – направлять уведомление необходимо каждому из собственников (за исключением несовершеннолетних детей, за которых совершают сделки родители/опекуны).

Виду значительных сложностей при продаже, связанных с получением согласия на продажу от других жильцов, и вероятностью судебного разрешения спора между жильцами - осуществлять сделку по продаже коммунальной квартиры (комнаты) самостоятельно следует лишь в тех случаях, когда вы обладаете соответствующими навыками в составлении документов, имеете достаточно свободного времени на сбор, удостоверение и оформление всех сопутствующих сделке документов.

Читайте также:

 Договор (образец) купли-продажи 

 Стоит ли обращаться к риелторам (как избежать проблем)? 

 Продажа квартиры с долей собственности несовершеннолетних детей 

 Порядок определения долей собственности 

 

 Друзья! Если статья оказалась полезной, ПОЖАЛУЙСТА, поделитесь ею с друзьями в любой социальной сети, ведь чем больше людей будет знать о своих правах (и доказывать их), тем ответственнее станут службы. 

Идея сайта возникла на основе многочисленных жалоб в сфере коммунальных услуг и отсутствия нужной информации в одном источнике! Это единственный в своем роде жилищный сайт, объединяющий действительно важные и актуальные материалы.

Прочитано 671 раз

 Форма для бесплатной юридической консультации (телефон указывайте обязательно)

Комментарии  

0 #1 Владислав 21.06.2017 05:23
Нам с супругой как то повезло продать комнату в коммунальной квартире без всяких проблем. Комнату мы продали администрации города для дальнейшей передачи детям сиротам которые выходит в жизнь из детского дома. Так что все документы о продаже, а точнее их оформление взяла на себя администрация города.
Цитировать
0 #2 Лада 22.06.2017 07:23
Почерпнули много полезной информации из данной статьи, и пришли к выводу что комнату в коммуналке лучше всего будет продать в комплексе, чтобы согласились на продажу своих комнатах и другие владельцы, а в нашем случае их двое. По крайней мере, можно оформить рассрочку в новостройке, а эти деньги будут стартовым капиталом. Надеюсь что соседи заинтересуются, надо вместе обсудить вашу статью, за которую большое спасибо. Прочитав, стало понятно как поступить рационально.
Цитировать

Joomla 2.5

Внимание! Если Вы хотите бесплатно проконсультироваться у юриста, то просим обратить ваше внимание на информацию ниже:

В связи с большим числом вопросов в комментариях к статьям, мы не успеваем дать ответы всем и вовремя, поэтому чтобы не потерять Вашего времени, мы сообщаем что сейчас проходит акция, которая позволяет оставить заявку на бесплатную консультацию юристам вашего региона. Форма для бесплатной заявки находится тут, переходите по ссылке и в самой форме пишите о вашей проблеме.

Закрыть