Понедельник, 16 Октябрь 2017 19:31

Риски при покупке квартиры (про основные мошеннические схемы)

Автор 

Приобретение  квартиры до сих пор для большинства граждан являются самой ответственной и дорогостоящей покупкой в их жизни. Для кого-то - эта сделка знаменует итог многолетних усилий по аккумуляции денежных средств. Для кого-то – плавное вползание в болото ипотечного кредита, который будет держать покупателя в напряжении в ближайшие 10-20 лет.

Учитывая стоимость недвижимости в РФ, вокруг рынка свободной купли-продажи квартир образовалась профессиональная среда мошенников, которые посвятили себя изучению нюансов и коллизий действующего законодательства и активно используют имеющиеся лазейки для обмана продавцов и покупателей на любом этапе совершения сделки.

Какие риски бывают

В сфере сделок с недвижимостью существует множество рисков. Все они могут быть условно разделены на несколько групп. Это позволяет сформировать по отношению к однородным рискам правила проверки и противодействия.

Риски:

  • Криминального характера;
  • Из дефекта правоустанавливающих документов;
  • Нарушающие права третьих лиц.

Рассмотрим последовательно каждую из названных групп. Какие признаки её характерны и на что следует обратить особое внимание.

Следует помнить, что мошенничество – уголовное преступление, а лица занимающиеся осуществлением мошеннических схем – профессиональные, высококвалифицированные преступники. Когда вы сталкиваетесь с ними речь идет о целенаправленном обмане с целью получения выгоды, а не об неосмотрительности или ошибке в оформлении документов.

Профессиональные мошенники – наиболее опасны с точки зрения необратимости последствий, поскольку для осуществления мнимой, фиктивной или заведомо незаконной сделки с квартирой они часто используют фальшивые документы. У них просчитаны пути отхода. Сразу же после получения оплаты за недвижимость они скрываются, меняют личные документы, место жительства, телефоны и транспорт. В случае поимки и привлечения к ответственности взыскать причиненный ущерб с них чрезвычайно сложно, поскольку они прекрасно осведомлены о путях противодействия судебным приставам в исполнении решений судов. Личного имущества, как правило, не имеют. Полученные средства на счетах не хранят.

Риски из дефекта правоустанавливающих документов – почти всегда результат чьей-либо халатности или невнимательности. «Пакет» документов, который продавец предоставляет, а покупатель в теории должен изучить, прежде чем заключить сделку, может включать в себя десятки различных документов, которые выдаются различными инстанциями. Иногда для продажи требуется получение справки в местных органах самоуправления. Не секрет, что знания в сфере делопроизводства у секретаря сельсовета или ЖЕКа небольшого поселка не очень обширны. Очень часто приходится встречаться с элементарными грамматическими ошибками, неправильным написанием фамилий или имен, техническими ошибками в датах и цифрах. Для делопроизводителя, оформившего такой документ, не предусмотрено совершенно никакой ответственности. Потерянное вами для переоформления время, упущенная выгода, динамика рынка - абсолютно не волнуют его. Максимум, чем грозит такому клерку его халатность – повторно, и желательно без ошибок переоформит документ.

Нарушающие права третьих лиц

Вторичный рынок жилья оперирует в основном теми объектами недвижимости, которые уже находятся в обороте. На них уже зарегистрированы права собственности определенной группы лиц. И на момент продажи не все они могут быть согласны с совершением сделки, находится в адекватном состоянии, осознавать характер совершаемой сделки или вообще знать о её осуществлении.

В группу риска входят:

  • Малолетние дети;
  • Лица, признанные ограниченно дееспособными или не дееспособными;
  • Наследники, не извещенные о смерти наследодателя или пропустившие срок принятия наследства;
  • Лица, подтвердившие свой отказ от участия в приватизации, но не утратившие права проживать в квартире;
  • Собственник, не проживающие в квартире, но не утратившие права собственности, и не поставленные в известность о совершении сделки.
  • Лица, объявленные без вести пропавшими или умершими решением суда, но явившиеся в течение срока исковой давности.

Как только в сделке фигурирует одно или несколько указанных лиц покупатель должен насторожиться и более внимательно отнестись к проверке документов на квартиру.

На что следует обращать внимание при покупке квартиры

Любые рекомендации действенны только в том случае, ели покупатель  имеет навыки работы с деловыми документами, хотя бы элементарные правовые познания и склонность к анализу ситуации. В противном случае всё, чтобы ему не советовали, что бы он не прочел перед тем, как совершить сделку, остается бесцельным грузом, которым человек не в состоянии воспользоваться.

Ограниченность в средствах заставляет многих покупателей экономить на оплате услуг профессиональных риэлторов, либо обращаться к риэлторам, работающим частным порядком. Многие из них до сих пор не являются членами СРО, не застрахована их деятельность, не определены размеры возмещения ущерба. Поэтому, за свои услуги они берут не много, но в случае срыва сделки или выявления каких-либо дефектов взять с них нечего. Они живут от гонорара до гонорара, кому как повезет.

Поэтому, обращайтесь за сопровождением сделки к риэлторам, работающим в официально зарегистрированной компании.

Если поиск квартиры вы осуществляете самостоятельно, обращайте внимание на стоимость. Снижение стоимости более чем на 15-20%, по сравнению со средними ценами на аналогичное жилье, должны насторожить.

Аргументацией продавца дешевой недвижимости почти всегда выступает срочность совершения сделки под любым предлогом:

  • Болезнь близких родственников, необходимы средства на лечение;
  • Погашение кредита в банке;
  • Переезд на ПМЖ за рубеж;
  • Расторжение брака и «разъезд» супругов и т.п.

Некоторые схемы, о которых следует помнить

Продавец, убедительно рассказав душещипательную историю о безвыходной жизненной ситуации начинает форсировать сделку. Берется оказывать услуги по доставке покупателя на личном транспорте, берет на себя «оформление» некоторых документов по знакомству или на «коммерческой» основе. Рекомендует «знакомого» нотариуса, у которого никогда нет очередей. Особенно словоохотлив и суетлив становится в те моменты, когда покупатель пытается ознакомиться с документами.

Типичная мошенническая методика – держать потенциального покупателя в постоянном напряжении, постоянно отвлекая его на второстепенные действия и форсировать чувство жалости к своей персоне.

Покупатель взаимодействует исключительно с доверенным лицом мнимого продавца. Под любым предлогом от покупателя срываются контактные данные мнимого продавца, его истинное местонахождение. Единственным документом, на который делает упор «представитель» это «доверенность». Он многократно предлагает удостовериться в её подлинности, съездит с ним к оформившему её нотариусу. Из всех собственников, которые ранее проживали в квартире,, обычно имеет доверенность только от одного из них. В разговоре не может указать точное число правообладателей.

Всегда обращайте внимание на то, сколько раз покупаемая вами квартира уже продавалась. Чем больше число продаж, тем выше вероятность того, что на каком-либо этапе появится «засланный казачок» - лицо, которое не предъявляло претензий по поводу совершения сделки, но имеющее на это право. При этом срок исковой давности предъявления такой претензии еще не истек.

Как только вы полностью рассчитаетесь за квартиру, на следующий день к вам заявится «племянник» с Крайнего Севера, который только на днях узнал, что квартиру любимой тетушки продали. Самому ему судится некогда, да и жилье ему не нужно, а вот «компенсацию» за  приходящиеся на его долю 5-10 кв. м. он начнет требовать настойчиво.

Продавца окружает круг заботливых детей, внуков, племянников. Сам продавец – или не встает с инвалидного кресла, или ему не дают ответить ни на один заданный вопрос, ссылаясь на то, что дедушка/бабушка, устали, плохо слышат, им нездоровится, пора принимать лекарства и пр.

В таком случае не лишним будет попросить «родственников» посетить с «продавцом» ПНД и в вашем присутствии получить справку о том, что он полностью дееспособен. В 99,9% случаев вы получите отказ под любым предлогом.

Это-  наиболее часто встречающиеся и самые грубые уловки мошенников, действующих на рынке недвижимости. Перечислять все риски нет необходимости, поскольку разобраться в тонкостях некоторых из них, тем более овладеть методикой проверки под силу только специалисту, постоянно занимающемуся этим. Всего существует более десятка рисков. И не все они связаны с обманом.

Правильнее всего, приняв решение о покупке квартиры поручить это профессиональным посредникам – риелторам крупной фирмы.

Еще статьи по теме:

 Договор купли-продажи квартиры (можно скачать 2 варианта) 

 Стоит ли обращаться к риелторам и как избежать возможных проблем? 

 

 Друзья! Если статья оказалась полезной, ПОЖАЛУЙСТА, поделитесь ею с друзьями в любой социальной сети, ведь чем больше людей будет знать о своих правах (и доказывать их), тем ответственнее станут службы. 

Идея сайта возникла на основе многочисленных жалоб в сфере коммунальных услуг и отсутствия нужной информации в одном источнике! Это единственный в своем роде жилищный сайт, объединяющий действительно важные и актуальные материалы.

Прочитано 97 раз

 Форма для бесплатной юридической консультации (телефон указывайте обязательно)

Комментарии  

0 #1 Константин 17.10.2017 13:13
Не думала, что те кто не знал, или не хотел знать, или же те кого не оповестили о смерти родственника, по истечению срока подачи на наследство, могут еще хоть как-то претендовать на недвижимость.
Вроде бы все ясно и по закону, они пропустили сроки и не могут больше претендовать, так как за похороны оплачивала местная администрация. А теперь получается, даже после истечения срока, есть риск на то, что через суд человек может отсудить недвижимость. 
Цитировать
0 #2 Славик 17.10.2017 13:24
Сейчас в процессе выбора квартиры которую планирую купить. Выбор мною был сделан, заключили предварительный договор купли продажи квартиры. Разумеется я оплатил аванс, а вот после того как прочитал вашу статью, решил проверить у нотариуса все данные о продаже этой квартиры и выяснилось что в течении полу года, ее перепродовали пару раз. 
Странно, но мне не показалось это случайность. А вот предыдущий хозяин умер и на наследство никто не подал. 
В общем я понял, что что то не чисто, скорее всего бывших хозяев беспокоил наследник, вот так они решили вернуть деньги. 
Пришлось отказаться от потерянных денег, радует только что сумма не настолько большая, которую я мог потерять.

Спасибо за статью!  
Цитировать
0 #3 Андрей P 18.10.2017 01:21
Век живи - век учись. Лучше слов не подберешь. Я всегда стараюсь крупные финансовые операции провалить с юридически грамотным человеком рядом. Мало того что содрать нужно массу документов так еще и ознакомится с ними не зная тонкостей, а иногда даже не понимая значения терминов сложно обычному человеку который далеко не каждый день продает и покупает квартиру. Как не крути, а без профессионально го риелтора не обойтись, лучше заплатить ему, чем накормить свору мошенников и остаться ни с чем. Большие деньги всегда притягивают разного рода проходимцев, которых и старый опер не всегда распознает так, что лучше минимизировать риски при покупке квартиры и воспользоваться услугами компаний с репутацией, пусть немного дороже зато без обмана.
Цитировать
0 #4 Андрей Полухин 18.10.2017 06:18
О криминальной стороне приобретения жилья, рассказывалось на телевидении и в прессе много. Когда Вас начинает терзать вопрос о приобретении дешевого жилья, задумайтесь. Не будете ли Вы участником аферы. И сколько потом придется потратить сил и средств, для того чтобы доказать, что Вы решили только сэкономить, а не обмануть граждан и государство.
Цитировать
0 #5 Жанна 18.10.2017 16:47
В зоне риска не только покупатель, но и продавец жилья. Меня давно беспокоит вопрос разъезда с сестрой, но даже риэлтору страшно довериться. И среди этой братии встречаются нечистоплотные люди. Оказаться на улице под старость лет - малоприятное приключение. Все это, конечно, познавательно, но все случайности не учтешь. Не защищены мы. Защищен тот, кто может оплатить хорошего юриста.
Цитировать
0 #6 наташа 18.10.2017 18:41
ак пишется в известной народной пословице - не знание законоположени не может и более того не освободит вас от ответственности . Покупка чужой квартиры, очень ответственный шаг, и проверите сто и один раз, не имеются ли дальние родственники или живые законные наследники " по про бабушкиной " линии, во избежание в будущем ненужных судовых исков.
Цитировать
0 #7 Андрей777 20.10.2017 10:24
Статья "Риски при покупке квартиры (про основные мошеннические схемы)", безусловно полезная. Что бы я добавил из своего опыта, а мне как-то пришлось лично столкнуться с мошенничеством в этом вопросе. Важно не торопиться. Мне пытались устроить "кидалово" именно так: "Покупай быстрее! А то можешь упустить возможность так дёшево купить квартиру!". В общем, если есть сомнения, то, по моему опыту, самое главное выиграть время.
Цитировать
0 #8 Саня 20.10.2017 16:47
Сам в процессе оформления документов , боюсь оступиться снова . Вроде и риелтор хороший и у самого опыт есть , хоть и неудачный но всё же. Спросите как меня обманули , да просто . Повёлся на малую цену дома и на деда что продавал её , видите ли "Скоро помирать , хоть похороны шикарные будут" Будьте бдительней , статья это доказывает в который раз.
Цитировать
0 #9 Лада 21.10.2017 13:03
Риски при покупке квартиры или дома действительно существуют. Однако ответственность ложится на нотариуса - он должен все четко проверить, прежде чем оформлять сделку. Есть еще один хороший прием: всегда стоит поговорить с соседями, обычно они в курсе того кто живет рядом и почему эти люди жилье продают. Это очень и очень поможет cделать правильные выводы и не ошибиться.
Цитировать

Joomla 2.5

Внимание! Если Вы хотите бесплатно проконсультироваться у юриста, то просим обратить ваше внимание на информацию ниже:

В связи с большим числом вопросов в комментариях к статьям, мы не успеваем дать ответы всем и вовремя, поэтому чтобы не потерять Вашего времени, мы сообщаем что сейчас проходит акция, которая позволяет оставить заявку на бесплатную консультацию юристам вашего региона. Форма для бесплатной заявки находится тут, переходите по ссылке и в самой форме пишите о вашей проблеме.

Закрыть