Четверг, 26 Июль 2018 13:55

Недвижимость по банкротству (выставление на торги, пошаговый алгоритм)

Автор 

Банкротство – суровая реальность нашего времени. Нестабильность финансовой системы, неумение планировать деятельность предприятия, являющегося источником получения доходов, неспособность погасить кредиты, непредвиденные жизненные ситуации, приводящие к неспособности отвечать по обязательствам – далеко не полный перечень обстоятельств, которые приводят к банкротству.  С 2015 года банкротом может быть объявлено физическое лицо, чьи совокупные денежные обязательства перед кредиторами превысили 500 000 рублей. Именно эта категория банкротов представляет наибольший интерес в плане приобретения жилой недвижимости выставляемой на торги. В настоящее время сложился профессиональный рынок участников торгов инвестирующих средства в покупку недвижимости банкротов. О том, как происходит процесс приобретения недвижимости несостоятельных граждан, расскажем ниже.

 

Какая недвижимость выставляется на торги

Правовой основой позволяющей отторгнуть недвижимость у должника и выставить ее на торги является Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 01.07.2018) "О несостоятельности (банкротстве)", глава Х. С момента инициирования процесса банкротства назначается конкурсный управляющий, к которому полностью переходят все права по распоряжению имуществом должника. Конституцией РФ каждому гражданину гарантировано право на жилище. Поэтому, если банкрот владеет недвижимостью (квартирой, домом) которые являются единственным жилищем самого должника и членов его семьи в  пределах установленных норм обеспеченности жилой площади конкурсный управляющий не вправе включать его в конкурсную массу и выставлять на торги.

Чаще случается ситуация, когда у должника имеется не один объект недвижимости, в котором он постоянно проживает, а несколько объектов: квартир, загородные дома, дачные или земельные участки, производственные или офисные помещения, находящиеся в собственности, гараж и другие виды недвижимости. Может сложиться ситуация, когда объявляемый банкротом должник является собственником жилого помещения, которое в несколько десятков раз превышает установленную норму жилой площади. В этом случае конкурсный управляющий вправе выставить на торги эту недвижимость, а после ее реализации компенсировать банкроту денежные средства, достаточные для приобретения жилого помещения соответствующего по площади установленным нормам.

Из этого можно сделать вывод, что реализуемая на торгах недвижимость представляет повышенный интерес для инвесторов, поскольку относиться к разряду элитной, приобретенной во время финансового благополучия.

 

Порядок реализации недвижимости на торгах

На торги выставляется только недвижимость, полностью свободная от обязательств и обременений. Поэтому покупка является безопасной с точки зрения того, что после приобретения квартиры или коттеджа никто не обратится в суд с требованием отмены заключенной сделки. За то, чтобы объект был свободен от притязаний третьих лиц, отвечает конкурсный управляющий.

Объявления о продажи недвижимости на торгах официально публикуются в субботних номерах газеты «КоммерсантЪ» Это не единственный источник получения информации. Большинство инвесторов в недвижимость по банкротству отслеживают информацию на сайте http://bankrot.fedresurs.ru/ принадлежащем Единому федеральному реестру сведений о банкротстве либо непосредственно на торговых площадках, организующих подобные торги:

  • B2B-Center;
  • Property Trade;
  • uTender;
  • Балтийская электронная площадка;
  • Межрегиональная Торговая Система;
  • Межрегиональная Электронная Торговая Система;
  • Российский аукционный дом;
  • Сбербанк-АСТ;
  • Сибирская торговая площадка;
  • Система Электронных Торгов Имуществом;
  • Фабрикант;
  • Электронная площадка Центра реализации;

Отслеживать размещение объявлений о проведении торгов можно в ручном режиме, непосредственно прочитывая объявления, а можно посредством агрегаторов производящих поиск выгодных предложения по заданным параметрам. Чаще всего используют агрегаторы:

  • bankrot-pro.com;
  • pro.

Эти сервисы позволяют автоматизировать работу по поиску и подавать заявки на участие в автоматическом режиме.

 

Алгоритм действий участника торгов

Чтобы стать участником торгов и приобрести недвижимость должника на самых выгодных условиях, по цене, составляющей 20-80% ее рыночной стоимости, необходимо выполнить ряд последовательных действий:

Шаг 1. Оформление электронной цифровой подписи (ЭЦП). Она представляет собой шифрованный ключ удостоверяющий личность участника торгов. Оформляется ЭЦП в удостоверяющем центре. Обычно оформляют один ключ на все ведущие торговые площадки или на те, на которых предполагается участвовать в аукционах. Чем больше площадок включено, тем дороже стоимость оформления ЭЦП. Минимальная стоимость оформления Универсального квалифицированного сертификата электронной подписи составляет 5 000 рублей в год.

Шаг 2. Регистрация и аккредитация на выбранных торговых площадках. Обычно участники регистрируются на нескольких площадках. Таким образом, получают доступ к гораздо большему количеству информации о торгуемой недвижимости банкротов. Для регистрации необходимо заполнить электронную анкету биржи и направить в адрес электронной площадки пакет документов, который может отличаться по составу в зависимости от требований оператора торгов.

Шаг 3.  Подготовка заявки на участие в торгах. Это – самый ответственный этап подготовки к участию в торгах. Требуется неукоснительно соблюдать требования к заявке и формированию пакета документов. Предварительно досконально изучить регламент площадки, все требования по заполнению форм, предоставляемых  площадкой и формированию пакета документов, которые прикладываются к заявке. Малейшая неточность или грамматические ошибки служат основанием недопуска подавшего заявку на участие в торгах.

Шаг 4. Внесение задатка. Оформляется банковским переводом  на реквизиты, указанные оператором электронной площадки. Ксерокопия платежного документа обязательно прикладывается к пакету документов.

Шаг 5. После подачи заявки и направления в адрес биржи документов (обычно в электронном виде), в личном кабинете участника изменяется его статус на «заявка принята».

 

Проведение торгов

Торги по реализации недвижимости банкрота могут состоять из 3 этапов:

  • Первые торги;
  • Повторные торги, если по результатам первых объект недвижимости не был реализован;
  • Торги путем подачи публичного предложения.

Первые торги всегда организуются на повышение. Иными словами, каждый участник предлагает цену, которая должна равняться или превышать первоначальную, установленную организатором торгов на определенную сумму, называемую шагом аукциона. Информация о шаге аукциона публикуется предварительно, до начала торгов, дополнительно, по регламенту площадки, если торги проводятся открыто, об этом участвующие информируются организатором. Обычно цена на продаваемую недвижимость на этом этапе является самой высокой. Она достается тому, кто предложит наивысшую оплату.

Если в результате первого этапа никто не изъявит желание приобрести объект по заявленной стоимости, организуются повторные торги. Их отличие заключается в том, что  стартовая цена незначительно (на 10%) снижена, по сравнению с ценой, заявленных на первых торгах. В остальном они аналогичны и победителем становится тот, кто предложит наивысшую цену.

Если и во время второго этапа объект не будет продан, тогда начинается третий этап – публичного предложения. Суть его заключается в том, что сниженная цена на недвижимость, периодически (с определенным интервалом времени) снижается на определенную величину (шаг). Победителем становится тот, кто первым подаст заявку на приобретение после очередного снижения стоимости. Это самый захватывающий этап торгов недвижимостью. Участники занимают выжидательную позицию. Для того чтобы вовремя подать заявку на приобретение участник должен хорошо владеть ситуацией на рынке недвижимости в регионе, где торгуется недвижимость банкрота. Трезво оценивать не только рыночную стоимость, но и конъюнктуру рынка в день проведения торгов.

Опыт игры на понижение приходит только после многолетней практики. Шанс приобрести недвижимость по минимальной цене получает тот, кто обладает аналитическим умом, постоянно отслеживает результаты всех проводившихся ранее торгов, представляет динамику колебания цен на аналогичные объекты. Именно на этом этапе цена может снизиться до ½ - 1/5 от первоначальной оценочной стоимости.

Выигравший торги участник обязан в течение 5 дней заключить договор купли-продажи и после этого ему предоставляется 30 дней. Или, по условиям торговой площадки – рассрочка с графиком погашения стоимости приобретенного объекта. Внесенный ранее задаток за участие в торгах засчитывается в стоимость. В случае отказа от оплаты задаток не возвращается. Те участники, которые внесли задаток, но не выиграли торги, получают его в полном объеме обратно.

 Друзья! Если статья оказалась полезной, ПОЖАЛУЙСТА, поделитесь ею с друзьями в любой социальной сети, ведь чем больше людей будет знать о своих правах (и доказывать их), тем ответственнее станут службы. 

Идея сайта возникла на основе многочисленных жалоб в сфере коммунальных услуг и отсутствия нужной информации в одном источнике! Это единственный в своем роде жилищный сайт, объединяющий действительно важные и актуальные материалы.

Прочитано 368 раз

 Форма для бесплатной юридической консультации (телефон указывайте обязательно)

Комментарии  

0 #1 Александр 01.08.2018 04:55
Одно время очень плотно интересовался данным вопросом. Но пришел к неутешительному выводу. Цены на подобную недвижимость не намного ниже рыночных. А состояние, как правило очень "убитое". Особенно если речь идет про квартиры.
Цитировать
0 #2 Вадим 01.08.2018 09:42
Лучший способ начать бизнес с нуля это покупка обанкротившегос я предприятия, вся документация будет оформлена с чистого листа, к тому же исключается опасность появления каких либо хозяев. К тому же вполне гуманный подход к отторжению имущества в частности жилья, оказывается банкроту не грозит выселения с дома если он у него единственный. Хорошо но если дом в несколько млн., что тогда.
Цитировать
0 #3 Евгений 02.08.2018 09:16
Статья действительно интересная, потому как всё, что связано с аукционами, зачастую вызывает интерес. Выставление на торги недвижимости по банкротству - это что-то новое для меня, неисследованный рынок. Впервые узнал, что последнее жильё не отберут, значит уже покупая, участвуя в торгах, мы не становимся корыстными до такой степени людьми. Понравился Российский аукционный дом, неплохой сайт, приличный поиск и доступны объекты без регистрации во всех крупных городах с ценами.
Цитировать
0 #4 Алексей 02.08.2018 18:44
Собираюсь покупать квартиру. В средствах несколько ограничен, поэтому ищу разные варианты. Совсем недавно узнал о том, что физлицо может купить недвижимость, выставленную на торги по банкротству. На элитную квартиру я и так не рассчитываю, ремонт собираюсь делать самостоятельно. Думаю, надо попробовать. Алгоритм здесь подробно расписан. А 5000 за электронную подпись не так уж и дорого.
Цитировать
0 #5 Казимир 03.08.2018 12:35
Статья действительно полезная, можно купить не только квартиру но и какое то коммерческое помещение для своего маленького но возможно в дальнейшем дела. Я остановился на идеи создания своей мастерской, вот изучаю все варианты по поводу покупки помещения, потому что новое стоить нет бюджета, да и места так же, а снимать сейчас становится всё дороже и дороже.
Цитировать
0 #6 Евсеева Дарья 04.08.2018 13:39
Статья полезная тем что когда будем покупать квартиру, будем пробовать купить недвижимость немного дешевле чем на рынку. Потому что сами понимаете в такое время не сильно много есть денег на роскошную квартиру в центре города.Сейчас нужно экономить на всём, потому что пришло такое время трудное. Сделаем ремонт и не чем не хуже будет чем новое жильё, в каком то элитном районе. Я считаю что главное что бы семья не ссорилась да и что бы всё внутри в квартире было хорошо и уютно, а не соседи богатые. Спасибо за всё изложенное выше.
Цитировать
0 #7 Kamilla 05.08.2018 01:28
Несколько месяцев назад наша компанию обанкротилась и по причине того, что компанию брала кредит у государства для расширения деятельности, все наши основные фонды включая ценные бумаги были арестованы. Но дело в том, на протяжении нескольких месяцев представители соответствующих органов не выставляют наши основные фонды на торги, чтобы мы оплатили свои долги. При этом надо отметить, что стоимость этих основных фондов, по нашим расчетам превышает сумму наших долгов. Но работники органов ссылаются на том, что деятельность нашей компании не соответствовала законодательств у и поэтому до окончания соответствующег о расследования наши основные средства невозможно использовать для торгов. При этом в наш адрес не поступила никакие обвинению про нарушения закона, а проценты на долги увеличивается с каждым днем и данное время наша компания не знает как выйти из этой тупиковой ситуации.
Цитировать
0 #8 Анна 07.08.2018 11:55
Спасибо вам за статью! Я не знала, что последнее жилье не отбирается... все это очень интересно и заманчиво, но, если быть откровенной, аукционная недвижимость по банкротству зачастую не в самом лучшем состоянии. Да и цены не сильно снижены. Необходимо изрядно поохотиться за действительно хорошим предложением.
Цитировать
0 #9 Синильникова 11.08.2018 15:39
Когда мой товарищ объявил себя банкротом. то у него из недвижимости оставили только квартиру. ему и его семье. Все остальное пустили на продажу, а это два помещения под магазины которые он покупал, дачу и еще одну квартиру в другом городе. Как он ее не прятал все равно нашли ее...)
Цитировать
0 #10 Антонина 14.08.2018 04:28
Столкнулись как представители компании с таким вопросом - а можно ли использовать ЭЦП, оформленную для сдачи документов в ФНС, ПФР, Росстат, для участия в электронных торгах. Оказывается, нет. Для того чтобы приобрести недвижимость по таким торгам придется оформлять новую ЭЦП, что не всегда выгодно для физ.лиц . Для тех же компаний, которые постоянно участвуют в торгах, покупка ЭЦП быстро окупится. И еще - стоит знать, что на ее изготовление требуется практически 2-3 дня, поэтому лучше ЭЦП делать заранее, если уверены, что будете бороться за определенный объект.
Цитировать

Joomla 2.5

Внимание! Если Вы хотите бесплатно проконсультироваться у юриста, то просим обратить ваше внимание на информацию ниже:

В связи с большим числом вопросов в комментариях к статьям, мы не успеваем дать ответы всем и вовремя, поэтому чтобы не потерять Вашего времени, мы сообщаем что сейчас проходит акция, которая позволяет оставить заявку на бесплатную консультацию юристам вашего региона. Форма для бесплатной заявки находится тут, переходите по ссылке и в самой форме пишите о вашей проблеме.

Закрыть