Среда, 08 Октябрь 2014 12:44

Можно ли продать квартиру без согласия прописанных

Автор 

К сожалению, в жизни и юридической практике довольно часто возникают ситуации когда собственник квартиры решает ее продать, а зарегистрированные в ней жильцы с этим не соглашаются. Если придти к консенсусу не удается, возникает закономерный вопрос - а можно ли продать квартиру без согласия прописанных?

Однозначного ответа на этот вопрос не может дать ни один юрист. Законодательство России в этом случае имеет правовую коллизию. С одной стороны, в соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ, например в соответствии со статьей 304 ГК РФ, собственник жилья имеет полное право распорядится им по своему усмотрению и для этого ему не требуется ничье согласие. С другой стороны, в том же Гражданском кодексе РФ, а так же Жилищном кодексе РФ и, даже, в Конституции Российской Федерации определено право любого гражданина на пользование жилым помещением. Что означает однозначно, что у любого человека должно быть жилье и регистрация, в соответствии с законодательством РФ. Вот и получается, что продать квартиру без согласия прописанных в ней жильцов можно, а вот выписать из нее этих жильцов уже гораздо труднее. Ведь в соответствии с частью 2 статьи 292 ГК РФ, переход права собственности на квартиру к другому собственнику не служит веским основанием для прекращения права пользования квартирой зарегистрированными там членами семьи бывшего собственника, например его бывшим супругом или супругой и детьми.

Как можно продать квартиру без согласия прописанных в ней жильцов и как потом их выписать?

Закон не ограничивает собственника в праве распорядиться принадлежащим ему объектом недвижимости по своему усмотрению. Он может продавать, дарить или иным способом отчуждать квартиру, которая находится в его владении, при этом согласие зарегистрированных в ней жильцов для этого не требуется. Но новый собственник получив такое жилье, может получить вместе с ним неразрешимую проблему. Ведь если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети, то выселить их без согласия органов опеки попросту невозможно. А получить согласие этих органов можно только с предоставлением ребенку другого жилого помещения, имеющего аналогичные или лучшие условия для проживания. Поэтому покупать квартиру с зарегистрированными и живущими там детьми, автоматически означает невозможность их выселения до достижения совершеннолетия.

Еще одной серьезной проблемой для покупателя квартиры с зарегистрированными в ней жильцами, может стать жилец, в свое время отказавшийся от участия в приватизации этой квартиры. В соответствии с Жилищным кодексом РФ, после такого отказа он получает пожизненное право на использование этой квартиры. Отменить регистрацию такого жильца можно только в добровольном порядке. Ведь суд, рассматривая запрос на его выселение, в первую очередь будет учитывать его право на проживание, а только потом все остальные обстоятельства. Конечно, выписать такого жильца из квартиры все же можно, если доказать, что он использует место проживание не по назначению и нарушает общественный порядок и права других жильцов. Но и только. Даже факт наличия у такого человека другого помещения для проживания может не сыграть никакой роли в суде.

Следующая категория лиц, с которой может столкнуться покупатель такой квартиры - это граждане, которым право на пользование помещением предоставлено по завещанию или по договору ренты. И в том, и в другом случае такое право является приоритетным в глазах закона. Поэтому, покупая квартиру с такими жильцами нужно быть сразу готовым к тому, что придется жить с ними вместе. И так же затруднительно будет отменить регистрацию и выселить тех жильцов, которые являются недееспособными в силу физических или психических причин. Закон охраняет таких лиц и предоставляет им социальные гарантии. В связи с этим новому собственнику жилья придется иметь дело в суде не только с самими жильцами, но и с их законными представителями, в роли которых зачастую выступают социальные государственные службы.

Итак, подводя итог, можно выделить таких граждан, при наличии регистрации которых в квартире, ее точно не стоит покупать:
- Несовершеннолетние дети;
- Лица, отказавшиеся от приватизации этой квартиры;
- Лица, имеющие право на пожизненное пользование жильем по условиям завещания или договора ренты;
- Недееспособные лица.

Остальные категории жильцов, прописанных в квартире, выставленной на продажу, можно попытаться выселить в судебном порядке. Закон предоставляет для этого немало возможностей. В частности можно доказать в суде, что у человека есть другое жилье, что он не принимает участия в содержании и обслуживании квартиры ( попросту не платит за коммунальные услуги) или что его совместное проживание создает угрозу детям, проживающим в квартире и другим жильцам. Однако для доказывания всех этих обстоятельств может понадобится много времени и сил.

Исходя из всего вышесказанного, отвечая на вопрос - можно ли продать квартиру без согласия прописанных? Можно смело ответить - можно, но не нужно! Гораздо более рациональным подходом будет самостоятельно решить проблемы связанные с другими жильцами квартиры, путем переговоров или обращения в суд. Ведь для первоначального владельца процедура выселения может оказаться гораздо более простой и менее затратной, чем для потенциального покупателя. К тому же, отсутствие на квартире обременения в виде жильцов положительно скажется на ее цене.

Еще статьи по теме:

 Как выписать из квартиры без согласия 

 

 Друзья! Если статья оказалась полезной, ПОЖАЛУЙСТА, поделитесь ею с друзьями в любой социальной сети, ведь чем больше людей будет знать о своих правах (и доказывать их), тем ответственнее станут службы. 

Идея сайта возникла на основе многочисленных жалоб в сфере коммунальных услуг и отсутствия нужной информации в одном источнике! Это единственный в своем роде жилищный сайт, объединяющий действительно важные и актуальные материалы.

Прочитано 37025 раз

 Форма для бесплатной юридической консультации (телефон указывайте обязательно)

Комментарии  

0 #1 Алексей Бунов 19.12.2014 13:53
Ну если у прописанных, на тот момент не оказалось документов на квартиру, то думаю да, это легко сделать. Так как, те у кого бумажки в виде документов, тот и рулит.
Цитировать
0 #2 Павел Сардарян 29.12.2014 14:35
Как по мне то прописка это проблема и довольно таки большая, а тем более если прописан несовершеннолет ний. К тому же судебная практика говорит о том, что в данном вопросе нет какой либо единой позиции судов.
Цитировать
-1 #3 Сергей2827 02.01.2015 15:50
По мне это закон как то не справедливо относится к лицам, которые не являются собственниками но однако прописаны в том или ином жилье. Было бы лучше если собственник каким та образом уведомлял и только по истечению определенного срока мог их выписать.
Цитировать
0 #4 Галина 10.01.2015 16:40
Да, действительно, чтоб выписать несовершеннолет него ребенка из квартиры, нужно показать документы, т.е. план будущего жилья, в котором он должен будет жить, а иначе, ничего не получится. Знакомые столкнулись с подобной ситуацией, ничего не получилось. Лучше действительно не связываться с такими покупками
Цитировать
+1 #5 logvin 10.03.2015 13:34
Продать-то можно. Не обязательно прописанные являются владельцами / совладельцами жилья. Только вопрос: кто же данную квартиру-то купит. Ведь прописанные чужие люди - это означает и бОльшие счета за комуслуги, и трудности со всякими оформлениями-пе реоформлениями (например, даже со следующей продажей).
Цитировать
+1 #6 Галина 10.06.2015 10:09
Насколько мне известно, что когда коснётся дело продажи тогда и начинаются проблемы с выпиской проживающих там людей, хотя есть такой закон, что если прописанный человек не проживает на прописанной площади, по-моему, больше одного года, то его можно выписать. Ну а на самом деле это очень долгий и нервный процесс и поверти и самый не приятный.
Цитировать
-1 #7 Лана 13.11.2015 18:48
Всё верно - в статье практически перечислены все основные моменты, которые необходимо учесть потенциальному покупателю жилья. Идеальный вариант для покупателя, когда на момент сделки из покупаемой квартиры будут выписаны все зарегистрирован ные в ней жильцы, включая и самого владельца квартиры.
Цитировать
+3 #8 Наталья Афанасова 08.02.2016 04:26
При покупке квартиры нужно обращаться к профессионалам, чтобы потом не наткнутся на подводные камни. Мои знакомые купили квартиру, не знаю как у них так вышло, но в квартире прописан ребенок. Так вот судятся они уже не один год.
Цитировать
0 #9 anna-atcyeva1@mail.ru 23.07.2017 02:10
Цитирую Алексей Бунов:
Ну если у прописанных, на тот момент не оказалось документов на квартиру, то думаю да, это легко сделать. Так как, те у кого бумажки в виде документов, тот и рулит.

Цитирую Алексей Бунов:
Ну если у прописанных, на тот момент не оказалось документов на квартиру, то думаю да, это легко сделать. Так как, те у кого бумажки в виде документов, тот и рулит.

Цитирую Алексей Бунов:
Ну если у прописанных, на тот момент не оказалось документов на квартиру, то думаю да, это легко сделать. Так как, те у кого бумажки в виде документов, тот и рулит.

Цитирую Алексей Бунов:
Ну если у прописанных, на тот момент не оказалось документов на квартиру, то думаю да, это легко сделать. Так как, те у кого бумажки в виде документов, тот и рулит.

Цитирую logvin:
Продать-то можно. Не обязательно прописанные являются владельцами / совладельцами жилья. Только вопрос: кто же данную квартиру-то купит. Ведь прописанные чужие люди - это означает и бОльшие счета за комуслуги, и трудности со всякими оформлениями-переоформлениями (например, даже со следующей продажей).[/quote[quote name="Наталья Афанасова"]При покупке квартиры нужно обращаться к профессионалам, чтобы потом не наткнутся на подводные камни. Мои знакомые купили квартиру, не знаю как у них так вышло, но в квартире прописан ребенок. Так вот судятся они уже не один год.

]
Цитировать
0 #10 anna-atcyeva1@mail.ru 23.07.2017 02:39
Янахожусь по дарственной в квартире на половине двух комнатной . Но я не прописана там . Я оплачиваю коммуналку го перечисляю деньги за неё мама на карту прямых доказательств нет что оплата была за счета . Но при продаже мне отдадут 5000000 рублей с 1500000 рублей. Как все доказать по своим правам ?
Цитировать

Joomla 2.5

Внимание! Если Вы хотите бесплатно проконсультироваться у юриста, то просим обратить ваше внимание на информацию ниже:

В связи с большим числом вопросов в комментариях к статьям, мы не успеваем дать ответы всем и вовремя, поэтому чтобы не потерять Вашего времени, мы сообщаем что сейчас проходит акция, которая позволяет оставить заявку на бесплатную консультацию юристам вашего региона. Форма для бесплатной заявки находится тут, переходите по ссылке и в самой форме пишите о вашей проблеме.

Закрыть