Среда, 08 Октябрь 2014 12:44

Можно ли продать квартиру без согласия прописанных

Автор 

К сожалению, в жизни и юридической практике довольно часто возникают ситуации когда собственник квартиры решает ее продать, а зарегистрированные в ней жильцы с этим не соглашаются. Если придти к консенсусу не удается, возникает закономерный вопрос - а можно ли продать квартиру без согласия прописанных?

Однозначного ответа на этот вопрос не может дать ни один юрист. Законодательство России в этом случае имеет правовую коллизию. С одной стороны, в соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ, например в соответствии со статьей 304 ГК РФ, собственник жилья имеет полное право распорядится им по своему усмотрению и для этого ему не требуется ничье согласие. С другой стороны, в том же Гражданском кодексе РФ, а так же Жилищном кодексе РФ и, даже, в Конституции Российской Федерации определено право любого гражданина на пользование жилым помещением. Что означает однозначно, что у любого человека должно быть жилье и регистрация, в соответствии с законодательством РФ. Вот и получается, что продать квартиру без согласия прописанных в ней жильцов можно, а вот выписать из нее этих жильцов уже гораздо труднее. Ведь в соответствии с частью 2 статьи 292 ГК РФ, переход права собственности на квартиру к другому собственнику не служит веским основанием для прекращения права пользования квартирой зарегистрированными там членами семьи бывшего собственника, например его бывшим супругом или супругой и детьми.

Как можно продать квартиру без согласия прописанных в ней жильцов и как потом их выписать?

Закон не ограничивает собственника в праве распорядиться принадлежащим ему объектом недвижимости по своему усмотрению. Он может продавать, дарить или иным способом отчуждать квартиру, которая находится в его владении, при этом согласие зарегистрированных в ней жильцов для этого не требуется. Но новый собственник получив такое жилье, может получить вместе с ним неразрешимую проблему. Ведь если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети, то выселить их без согласия органов опеки попросту невозможно. А получить согласие этих органов можно только с предоставлением ребенку другого жилого помещения, имеющего аналогичные или лучшие условия для проживания. Поэтому покупать квартиру с зарегистрированными и живущими там детьми, автоматически означает невозможность их выселения до достижения совершеннолетия.

Еще одной серьезной проблемой для покупателя квартиры с зарегистрированными в ней жильцами, может стать жилец, в свое время отказавшийся от участия в приватизации этой квартиры. В соответствии с Жилищным кодексом РФ, после такого отказа он получает пожизненное право на использование этой квартиры. Отменить регистрацию такого жильца можно только в добровольном порядке. Ведь суд, рассматривая запрос на его выселение, в первую очередь будет учитывать его право на проживание, а только потом все остальные обстоятельства. Конечно, выписать такого жильца из квартиры все же можно, если доказать, что он использует место проживание не по назначению и нарушает общественный порядок и права других жильцов. Но и только. Даже факт наличия у такого человека другого помещения для проживания может не сыграть никакой роли в суде.

Следующая категория лиц, с которой может столкнуться покупатель такой квартиры - это граждане, которым право на пользование помещением предоставлено по завещанию или по договору ренты. И в том, и в другом случае такое право является приоритетным в глазах закона. Поэтому, покупая квартиру с такими жильцами нужно быть сразу готовым к тому, что придется жить с ними вместе. И так же затруднительно будет отменить регистрацию и выселить тех жильцов, которые являются недееспособными в силу физических или психических причин. Закон охраняет таких лиц и предоставляет им социальные гарантии. В связи с этим новому собственнику жилья придется иметь дело в суде не только с самими жильцами, но и с их законными представителями, в роли которых зачастую выступают социальные государственные службы.

Итак, подводя итог, можно выделить таких граждан, при наличии регистрации которых в квартире, ее точно не стоит покупать:
- Несовершеннолетние дети;
- Лица, отказавшиеся от приватизации этой квартиры;
- Лица, имеющие право на пожизненное пользование жильем по условиям завещания или договора ренты;
- Недееспособные лица.

Остальные категории жильцов, прописанных в квартире, выставленной на продажу, можно попытаться выселить в судебном порядке. Закон предоставляет для этого немало возможностей. В частности можно доказать в суде, что у человека есть другое жилье, что он не принимает участия в содержании и обслуживании квартиры ( попросту не платит за коммунальные услуги) или что его совместное проживание создает угрозу детям, проживающим в квартире и другим жильцам. Однако для доказывания всех этих обстоятельств может понадобится много времени и сил.

Исходя из всего вышесказанного, отвечая на вопрос - можно ли продать квартиру без согласия прописанных? Можно смело ответить - можно, но не нужно! Гораздо более рациональным подходом будет самостоятельно решить проблемы связанные с другими жильцами квартиры, путем переговоров или обращения в суд. Ведь для первоначального владельца процедура выселения может оказаться гораздо более простой и менее затратной, чем для потенциального покупателя. К тому же, отсутствие на квартире обременения в виде жильцов положительно скажется на ее цене.

Читайте также:

 Как выписать из квартиры без согласия 

Если у Вас не рядовой случай, и вы, столкнулись с тяжелой ситуацией, то советуем Вам без промедления оставить заявку на консультацию в правом нижнем углу (это бесплатно). Подробнее здесь.

Прочитано 24417 раз

Комментарии  

0 #1 Алексей Бунов 19.12.2014 13:53
Ну если у прописанных, на тот момент не оказалось документов на квартиру, то думаю да, это легко сделать. Так как, те у кого бумажки в виде документов, тот и рулит.
Цитировать
0 #2 Павел Сардарян 29.12.2014 14:35
Как по мне то прописка это проблема и довольно таки большая, а тем более если прописан несовершеннолет ний. К тому же судебная практика говорит о том, что в данном вопросе нет какой либо единой позиции судов.
Цитировать
-1 #3 Сергей2827 02.01.2015 15:50
По мне это закон как то не справедливо относится к лицам, которые не являются собственниками но однако прописаны в том или ином жилье. Было бы лучше если собственник каким та образом уведомлял и только по истечению определенного срока мог их выписать.
Цитировать
0 #4 Галина 10.01.2015 16:40
Да, действительно, чтоб выписать несовершеннолет него ребенка из квартиры, нужно показать документы, т.е. план будущего жилья, в котором он должен будет жить, а иначе, ничего не получится. Знакомые столкнулись с подобной ситуацией, ничего не получилось. Лучше действительно не связываться с такими покупками
Цитировать
+1 #5 logvin 10.03.2015 13:34
Продать-то можно. Не обязательно прописанные являются владельцами / совладельцами жилья. Только вопрос: кто же данную квартиру-то купит. Ведь прописанные чужие люди - это означает и бОльшие счета за комуслуги, и трудности со всякими оформлениями-пе реоформлениями (например, даже со следующей продажей).
Цитировать
+1 #6 Галина 10.06.2015 10:09
Насколько мне известно, что когда коснётся дело продажи тогда и начинаются проблемы с выпиской проживающих там людей, хотя есть такой закон, что если прописанный человек не проживает на прописанной площади, по-моему, больше одного года, то его можно выписать. Ну а на самом деле это очень долгий и нервный процесс и поверти и самый не приятный.
Цитировать
0 #7 Лана 13.11.2015 18:48
Всё верно - в статье практически перечислены все основные моменты, которые необходимо учесть потенциальному покупателю жилья. Идеальный вариант для покупателя, когда на момент сделки из покупаемой квартиры будут выписаны все зарегистрирован ные в ней жильцы, включая и самого владельца квартиры.
Цитировать
0 #8 Наталья Афанасова 08.02.2016 04:26
При покупке квартиры нужно обращаться к профессионалам, чтобы потом не наткнутся на подводные камни. Мои знакомые купили квартиру, не знаю как у них так вышло, но в квартире прописан ребенок. Так вот судятся они уже не один год.
Цитировать

Добавить комментарий


Защитный код
Обновить

Joomla 2.5