Четверг, 19 Февраль 2015 17:39

Продажа квартиры с долей собственности несовершеннолетних детей

Автор 

У большинства из нас есть дети. И очень часто дети являются совладельцами недвижимости. Ведь материнский капитал и приватизация оказали значительное влияние на оформление долей квартир на несовершеннолетних. Однако приходит такой момент, когда семье необходимо продать квартиру. Это может быть связано с переездом, с потребностью расширения жилплощади или с разменом. В любом из этих случаев участие в сделке по продаже квартиры будет принимать и ребенок.

Законодательство защищает права детей в первую очередь. Они являются приоритетными перед всеми остальными правами. Поэтому в любой сделке, затрагивающей интересы несовершеннолетних детей и, тем более, проходящей с их участием, должны быть задействованы органы опеки. Именно они представляют интересы ребенка и следят за соблюдением его прав. Продажа долей несовершеннолетних детей требует предельного внимания к оформлению всех документов и соблюдения требований законодательства в отношение права ребенка на жилье.

До какого возраста ребенок считается несовершеннолетним и как проявляются его права?

По закону совершеннолетие наступает в 18 лет. С этого возраста наступает полная самостоятельность и право распоряжаться собой и своим имуществом, без чьего-либо участия. Однако право подписывать документы наступает несколько раньше - с момента получения паспорта. С 14 лет дети могу самостоятельно принимать участие в сделках, правда под контролем своих законных представителей. Которыми по закону являются родители или попечители. Правда контроль за такими сделками все равно осуществляют органы опеки. И, наконец, до достижения возраста 14 лет, ребенок считается недееспособным. Его права защищают родители и органы опеки, в том числе и от самих родителей.

Продажа квартиры с долей собственности ребенка (несовершеннолетнего)? И куда нужно обращаться

В соответствии с административным регламентом ОПП и Гражданским кодексом РФ, родителям, которые планируют совершить сделку с квартирой, принадлежащей – частично или полностью – несовершеннолетнему ребенку, придется обратится за соответствующим разрешением на сделку в орган опеки и попечительства. Цель получения такого разрешения достаточно очевидна - ребенок не должен остаться без крыши над головой. Как правило, органы опеки дают разрешение только тогда, когда жилплощадь, на которую выбывает ребенок равнозначна или лучше существующей. Уменьшение доли собственности ребенка или ухудшение условий проживания не допускается.

Для получения разрешения от опеки потребуется предоставить такие документы:
- правоустанавливающие документы на квартиру, подлежащую продаже (государственное свидетельство о регистрации права собственности, технический паспорт и экспликация БТИ);
- документы на жилье, приобретаемое взамен;
- выписка из ЕГРП об отсутствии арестов и запрещений на продаваемую квартиру и приобретаемое жилье;
- кадастровый паспорт земельного участка(при необходимости);
- справка о регистрации ребенка в квартире (форма № 9) и справка о составе семьи;
- копия свидетельств о рождении ребенка;
- копия свидетельства о браке его родителей или копия о расторжении брака.
Примечательно, что документы из трех последних пунктов списка можно не предоставлять. Органы опеки могут и должны запросить эти данные самостоятельно. Однако для ускорения и упрощения процедуры, все же лучше принести и эти документы.

Как происходит получение разрешения от органов опеки?

На процедуре рассмотрения, по закону, достаточно одного законного представителя ребенка - одного из родителей или опекунов. Однако ОПП часто требуют присутствия их обоих при рассмотрении возможности выдачи разрешения на продажу квартиры с долей собственности несовершеннолетнего ребенка. Решение принимает специальная комиссия ОПП, которая заслушивает родителей и изучает документы. Главная задача комиссии определить, не произойдет ли ухудшения условий проживания для ребенка и не станет ли его доля в собственности меньше. При этом орган опеки может рассматривать не только документальные факты, но и социальные экономические условия.

Важно отметить, что при покупке квартиры в новостройке риск получить отказ в одобрении сделки достаточно велик, если готовность дома составляет 70% и менее. Кроме того, при такой покупке обязательным условием является включение ребенка в договор долевого участия застройщиком.

Если ребенок не является собственником доли в квартире, а просто имеет право проживания и регистрацию, разрешение ОПП на сделку не потребуется. Оспорить решение органов опеки можно в суде.

Еще статьи по теме:

 Договор купли-продажи квартиры (скачать 2 образца) 

 Права ребенка на жилье 

 

 Друзья! Если статья оказалась полезной, ПОЖАЛУЙСТА, поделитесь ею с друзьями в любой социальной сети, ведь чем больше людей будет знать о своих правах (и доказывать их), тем ответственнее станут службы. 

Идея сайта возникла на основе многочисленных жалоб в сфере коммунальных услуг и отсутствия нужной информации в одном источнике! Это единственный в своем роде жилищный сайт, объединяющий действительно важные и актуальные материалы.

Прочитано 12035 раз

 Форма для бесплатной юридической консультации (телефон указывайте обязательно)

Комментарии  

0 #1 влад 04.04.2015 14:07
Мне хотелось бы в этой статье найти ответ на вопросы, возникающие при продаже квартиры после развода семьи с детьми. Защищая права детей и матери суды, как правило, делают это за счет разведенного отца ребенка. В моем случае орган опеки отказал признать оформленную на ребенка долю квартиры в доме моей мамы и сделка по равноценному размену квартиры сорвалась. Правомерно ли это решение?
Цитировать
+1 #2 юрист Юлия Дидух 05.04.2015 19:19
Здравствуйте, Влад!
Защита прав ребенка у нас в стране законодательно находится на первом месте. Представителями ребенка выступают органы опеки. Поэтому, если по их мнению, существует угроза для имущественных прав ребенка и, тем более, его прав на жилье, они не дают согласие на сделку. Если ребенок имеет долю в квартире, он должен получить равноценную долю в другом жилье. Обычно если это условие соблюдено, то проблем с опекой не возникает. Ухудшение жилищных условий ребенка не допускается. Это значит, что жилье должно быть благоустроенным , иметь не меньшую площадь, чем прежняя доля ребенка и не меньшую стоимость. Только при таких условиях опека должна одобрить. Если какое-либо условие в случае с домом Вашей мамы было не соблюдено, то решение опеки вполне правомерно.
Цитировать
+2 #3 Полина 07.12.2015 07:58
Продажа долей несовершеннолет них детей непростое дело. Закон, конечно, должен защищать детей, но мне, например, помешал расширить в свое время жилплощадь. Хотели продать свою старую двушку и вступить в долевое строительство трешки. А на время стройки пожить в достаточно большой квартире родителей. Но где уж там. Нельзя, т.к у нас маленький ребенок и мы ухудшаем его жилищные условия. Мы все равно, конечно, расширились, но это уже другая история.
Цитировать
0 #4 юрий иванович 24.12.2015 19:35
Здравствуйте. Хорошая статья, но интересует вопрос
Ребенок был прописан в квартире отца, после приобретения квартиры в собственность (собственник бабушка ребенка), сейчас квартира продается, при приобретении новой квартиры можно ли так же прописать ребенка без права собственности? Или при покупке новой квартиры он автоматически станет одним из собственников? Заранее спасибо за ответ
Цитировать
+1 #5 Салладин Багаев 03.02.2016 06:07
Добрый день, Юрий Иванович. Обязательная доля ребенка предусмотрена в тех случаях, когда продается квартира, в которой малыш был одним из собственников, то в будущей квартире, ребенку в обязательном порядке должна быть выделена доля (в идеальном или натуральном виде, не важно), которая не должна быть хуже по условиям или меньше по площади прежней. За этим тщательно следят органы опеки и попечительства, поэтому обойти это правило не удастся.
Также, выделение обязательной доли ребенку должно быть в тех случаях, когда дом или квартира приобретается с участием материнского капитала. Ребенок должен быть записан в свидетельство о праве собственности, иначе это может быть сделано.
Цитировать
+1 #6 наталья к 13.03.2016 22:30
Скажите пожалуйста при продаже квартиры с долей несовершеннолет него ребенка и покупки новой роно учитывает общую площадь квартиры или жилую при рассмотрении улучшения условий ребенка.наприме р 2\5 доли от жилой или общей.спасибо.
Цитировать
-1 #7 юрист Юлия Дидух 14.03.2016 18:21
Здравствуйте, Наталья!

Если речь идет о том, что у ребенка не должны ухудшится условия проживания, то органы опеки смотрят на общую площадь квартиры, ее благоустроеннос ть. А если у ребенка была доля в квартире, то она не должна быть меньше также исходя из общей площади, а оценочная стоимость квартиры не должна быть ниже.
Удачи Вам!
Цитировать
0 #8 Оксана 02.04.2016 07:25
Подскажите, пожалуйста. Нас (меня, мужа и семимесячную дочку, дочка и муж прописаны в квартире) выселяет отец мужа из квартиры, которая была приобретена по договору мены, собственник отец. Предыдущая квартира была куплена, собственник отец. Но куплена она была (это выяснилось сейчас) на деньги от продажи приватизированн ой квартиры, где собственниками были все члены семьи (отец, мать, брат мужа и сам муж), ему на тот момент было 6 лет. Как то так получилось что квартиру продавали все, в договоре (1993 год, декабрь) продажи указаны все, а в договоре покупки (1993 год, тоже декабрь) следующей только отец...Можно ли подать иск о приобретении доли в спорной квартире сейчас? все это выяснилось в ходе процесса о выселении.
Цитировать
0 #9 Мария Александровна 07.04.2016 14:42
Добрый день, Оксана! Ваш комментарий не содержит должной информации для предоставления более обширного ответа.
Вот выдержка из закона:
"В соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса нашей страны любое имущество, в том числе и недвижимое, принадлежащее двум и более лицам, находится в общей собственности".
Вам следует уточнить, как и при каких обстоятельствах была совершена покупка. Если отцу вашего мужа на момент покупки приватизированн ой квартиры было 6 лет, то соответственно выдержке, ваш муж имеет право подать иск на получение доли.
Цитировать
0 #10 Nargiza 30.10.2017 09:00
Добрый день!
Подскажите пожалуйста, разрешено ли при продаже квартиры (1комнатная квартира, 31кв.м., 3 собственника: мать и двое сыновей, один из которых не достиг совершеннолетия ), не покупая новой квартиры и не открывая счета в банке на имя несовершеннолет него ребёнка, отписать долю в существующей двухкомнатной квартире, где прописаны все долевые участники уже много лет (квартира осталась от бабушки, мать вступила в права после смерти бабушки)?
Цитировать

Joomla 2.5

Внимание! Если Вы хотите бесплатно проконсультироваться у юриста, то просим обратить ваше внимание на информацию ниже:

В связи с большим числом вопросов в комментариях к статьям, мы не успеваем дать ответы всем и вовремя, поэтому чтобы не потерять Вашего времени, мы сообщаем что сейчас проходит акция, которая позволяет оставить заявку на бесплатную консультацию юристам вашего региона. Форма для бесплатной заявки находится тут, переходите по ссылке и в самой форме пишите о вашей проблеме.

Закрыть