Среда, 29 Июль 2015 20:41

Как правильно сдать квартиру в аренду?

Автор 

В объем прав каждого собственника по отношению к недвижимости входят права владения, пользования и распоряжения объектом. При отсутствии каких-либо обременений на объект, каждое из описанных прав и они же в совокупности и составляют то самое неотъемлемое право собственности.

Когда речь идет о сдаче квартиры в наем или аренду, наиболее верно было бы говорить об использовании права распоряжения объектом. Т.е. никто и ничто не может запретить собственнику по своему усмотрению реализовывать свое право.

По статистике, договор аренды или найма жилого помещения заключается на порядок чаще, нежели договоры купли-продажи, мены или дарения в совокупности. Поэтому граждане часто интересуются, как правильно сдать квартиру в аренду, избежав при этом всевозможных негативных последствий. Об этом и пойдет речь в нашей статье.

Шаг 1. Определяемся со стоимостью

Первое, что необходимо знать, чтобы правильно сдать квартиру, это цена, которую вы планируете получать от данного вида пассивного дохода. Именно в этом случае собственники и сталкиваются с определенными трудностями: одни опасаются продешевить, указывая при этом несуразную сумму, другие же сознательно занижают сумму, рассчитывая на быстрый подбор клиента.

И в том и в другом случаях, действия владельцев квартир правильными можно назвать с натяжкой. Во-первых, если цена будет несоразмерной, поиски арендатора могут затянуться на долгое время, и в итоге ни  к чему не привести. Во-вторых, указав меньшую стоимость, можно будет говорить об упущенной выгоде.

Конечно, наиболее верным способом установления цены было бы обращение в риэлторское агентство. Но такая возможность есть далеко не у всех граждан, т.к. подобные организации за свои услуги взымают плату. Плюс, где гарантии, что заплатив и узнав среднюю сумму аренды квартиры в вашем районе, вы сможете быстро ее сдать? Таких гарантий вам никто и никогда не даст. Следовательно, чтобы правильно сдать квартиру можно действовать и самостоятельно.

Для этого вам потребуется произвести сравнительный анализ похожих предложений по вашему району. К слову, в больших городах это сделать более просто. Газеты, доски объявлений и интернет, являются основными инструментами, кототтрые сти ту самую исходную величину.

Шаг 2. Поиск арендатора

Опять же, обращение в агентство недвижимости существенно сократит временные затраты по поиску нанимателя, и избавит вас от контакта со множеством потенциальных арендаторов. Но, во-первых, за это вам придется заплатить еще большую сумму, нежели в первом случае, и, во-вторых, подавляющее большинство соискателей, предпочитают общаться с собственником напрямую.  Т.е. без посредников.

Воспользовавшись одним из ресурсов бесплатных объявлений, и проводя периодический мониторинг спроса на съем, можно довольно скоро найти того самого арендатора, с кем вы сойдетесь по условиям, и заключите договор.

Шаг 3. Приведение в порядок документации на квартиру

Любой наниматель заинтересован в том, чтобы наймодатель был полноправным собственником квартиры. Для этого, потребуется предоставить противоположной стороне оригиналы документов на квартиру. Ведь существует огромное множество примеров того, как лица, изначально не имеющие никаких прав на квартиру, умудрялись сдавать таковую в аренду, запросив при этом задаток за несколько месяцев вперед. Поэтому, до встречи с нанимателем проверьте, в порядке ли все имеющиеся на квартиру документы.

Шаг 4. Заключение договора

Чтобы правильно сдать квартиру,идеальным вариантом будет заключение договора, лучше привлечь юриста, желательно специализирующегося на общих жилищных вопросах. Но опять же, это приведет к финансовым затратам, какие являются непосильными для большинства граждан. Поэтому договор аренды можно попробовать составить самостоятельно.

К слову, к данному типу гражданско-правового договора, законодательство предъявляет не так много требований, как кажется на первый взгляд. Сторонам дается практически полная свобода действий. Но имеется и несколько обязательных элементов, присутствие которых в договоре обязательно. Среди ни следует отметить следующие:

Сроки

Цена

Условия внесения арендных платежей

Обязанности сторон

Порядок расторжения договора

Подписи сторон

Каждый из этих элементов может включать в себя несколько уточнений и прочих условий. Главное – это взаимное согласие сторон, а цены, сроки и прочее могут устанавливаться в произвольном виде. Посмотреть образец договора найма жилья, а также более подробно, как правильно составить данный договор можно здесь.

Нередко, внимание налоговых органов привлекают такие договоры, где указана символическая сумма. К примеру, собственник, как законопослушный гражданин при сдаче квартиры в наем заключил с арендатором договор, в соответствии с условиями которого последний обязуется вносить арендную плату в размере 15 тыс. рублей. Но на самом деле, владелец квартиры получает сумму в 2 раза больше указанной. Получается, мы имеем дело с махинациями в сфере налогообложения.

По мнению экспертов, чем пользоваться вышеописанной схемой, лучше вообще не составлять никакого договора, что тоже является нарушением, но довольно трудно доказуемым.

С 1 марта 2013 года вступили в силу поправки, отменяющие требование об обязательной государственной регистрации договора аренды. Т.е. теперь не следует посещать ни Росреестр, тем более ни ФНС. Взаимного согласия сторон вполне достаточно.

Но возможность производить государственную регистрацию договора у сторон по-прежнему осталась. Более того, требование носит императивный (обязательный) характер, если в договоре прописывается срок аренды более 1 года.

Мы же рекомендуем, во избежание возможных трудностей, соблюсти все юридические тонкости при заключении договора. Заплатив небольшую государственную пошлину, и зарегистрировав ваш договор должным образом, вы существенно подстрахуете себя. Ведь отношения с временным жильцом могут сложиться по-разному.

Шаг 5. Выполнение сторонами своих обязанностей

После произведения всех процедур, о которых мы говорили выше, настало время вселения арендатора в теперь уже съемную квартиру. Правила пользования и проживания в квартире вы уже описали в договоре. К слову, по вашему желанию, данные правила могут занимать 10-20 страниц договора. Здесь все зависит от ваших потребностей.

Именно в таких случаях и рождается один из основных вопросов: входит ли в круг обязанностей собственника и предоставление временной регистрации нанимателю? В связи с тем, что проживание в квартире лиц не имеющих временной регистрации по месту пребывания может обернуться для собственника административным штрафом, мы советуем предоставлять временную регистрацию нанимателям. Тем более, что на руках у вас будет иметься договор аренды жилого помещения. О том,как оформить временную регистрацию можно почитать здесь.

Опасаться каких-либо неблагоприятных обстоятельств при этом не следует, т.к. временная регистрация по месту пребывания посторонних лиц,  никаких прав по отношению к квартире последним не дает, за исключением права пользования (проживания) на все время действия договора аренды.

Читайте также: 

 Как выгодно сдать квартиру в аренду? 

 Как оформить временную регистрацию (документы, общие положения) 

 Стоит ли обращаться к риелторам и как избежать возможных проблем? 

 Договор найма жилья (аренды): образец и как правильно составить без ущерба для себя 

Если у Вас не рядовой случай, и вы, столкнулись с тяжелой ситуацией, то советуем Вам без промедления оставить заявку на консультацию в правом нижнем углу (это бесплатно). Подробнее здесь.

Прочитано 2216 раз

Комментарии  

0 #1 Oksana 10.08.2015 13:14
Полезная статья для меня , я таких нюансов сдачи квартиры даже и не знала , теперь буду более внимательным потому что вооруженная полезной информацией
Цитировать
0 #2 MasterDN 18.08.2015 01:03
Всё сводится к тому, что в процессе сдачи жилья в найм в обязательном порядке должен принимать участие толковый юрист. Одна только разработка договора со всеми тонкостями и нюансами чего стоит! А насчёт беременных женщин с малолетними детьми - это и вовсе запредел для среднестатистич еского обывателя)))
Цитировать
+1 #3 Климова Екатерина 23.08.2015 10:39
Вот только выселять неплатящих жильцов хоть с договором .хоть без оного, государство никак не поможет. Суды дело долгое и крайне невыгодное арендодателю, только арендатору, живущему даром. Всё опять сводится к тому, что в безопасности тот, кто может применить силу. Зачем тогда договор для арендодателя?
Кстати, никакой перечень имущества не поможет, если арендатор наломал и напортил в размере большем, чем оставил залог. Если он его вообще оставил.
Цитировать
+1 #4 РоманБ 28.08.2015 07:17
Обязательно в договорах нужно прописывать право в сжатые сроки выселять жильца за различные проступки, прежде всего - за то, что он несвоевременно оплачивает жилье, или наносит вред мебели и прочей обстановке в жилье.
Цитировать
+1 #5 Helen 15.09.2015 12:53
Чтобы правильно сдать квартиру, рекомендую заключать договор в письменной форме с нотариальным подтверждением. Таким образом вы зафиксируете юридический факт аренды. В договоре желательно прописать права и обязанности сторон,ответств енность и характеристику объекта аренды.
Цитировать
0 #6 Милена 29.10.2015 14:42
Информация полезна, особенно для таких случаев, когда хочется сдать жилье поскорее и подороже, нужно иметь понятие, что так не выйдет, особенно без риска. Конечно же, каждый должен понимать, что делать все законно, грамотно и наториально, (пусть это не бесплатный вариант, но за спокойствие и уверенность плата должна присутствовать) - сулит вам защиту ваших прав и надежность, что всё ваше останется при вас.
Цитировать
0 #7 Руслан82 10.11.2015 15:45
Статья лишний раз подтверждает, что нужно быть крайне осторожным при заключении любых договоров, касающихся недвижимости. А лучше предварительно воспользоваться услугами специалиста.
Цитировать
0 #8 Виктор 11.11.2015 16:12
Как раз совсем недавно задавался этим вопросом, с недавних пор мы с моей супругой начали сдавать квартиру в аренду но, до этого мы много обошли специалистов которые нам объясняли как и что делать теперь все намного проще, ведь можно тут посмотреть и сделать все в точности.
Цитировать
0 #9 Svetlana 05.01.2016 00:44
Сдавать квартиру нужно только по договору.Это мое мнение.И в договоре прописывать все то за что отвечает квартиран.
Цитировать
0 #10 Victoria 29.02.2016 07:38
Впервые сдаю свое жилье, решила немного сэкономить и составила договор аренды сама, но арендатор отказался регистрировать его у нотариуса, аргументируя тем, что договор должен быть составлен исключительно юристом. Сначала растерялась, а теперь прочла статью и понимаю, что я была абсолютно права и верно прописала все обязательные пункты. Видимо в следующий раз нужно быть решительнее и стоять на своем, тогда правильно сдать квартиру не будет проблемой...
Цитировать
0 #11 Павел 01.03.2016 14:21
Довольно информативная читаемая статья. Решил сдавать свою 2 квартиру, а вот как это сделать, я толком то и не знал. А в статье все так хорошо расписано, хорошо что нашел нёе
:-)
Цитировать
0 #12 Светлана 09.03.2016 12:23
Познавательная статья, все расписано поэтапно (как я люблю, алгоритм действий простой и понятный). Сталкивалась много раз с заключением договоров на аренду жилья, в основном имеют стандартный вид, если появляются особые нюансы, их можно просто вписать; и быть внимательным про сроки оплаты(чтоб вы укладывались в сроки) и такой момент как фиксированная плата за жилье на весь период аренды(в основном от года).
Цитировать
0 #13 Константин 10.03.2016 04:43
Как докажут махинации в сфере налогооблажения ?
Цитировать
0 #14 Сергей 25.03.2016 04:46
Я как раэлтор со стажем работы более 10 лет, могу с уверенностью Вам, что каждый клиент, абсолютно по разному, может отнесть к договору составленному будь то самой хозяйкой, или самим юристом, поэтому все тонкости, касаемые этого документа, необходимо заранее осбуждать с клиентом.
Цитировать
0 #15 Tamuna 17.04.2016 16:17
Спасибо большое за статью,нашла ответы на интересовавший меня вопрос.
Цитировать
0 #16 Кирилл Юрьевич 18.04.2016 10:40
Отличная статья после прочтения я стал более менее подкован в данном вопросе.
Цитировать
0 #17 Владислав 23.04.2016 15:31
Спасибо за статью. Вот только немного не понял про временную регистрацию. Собственник обязан её предоставить "Временному жильцу" или это его прихоть?
Цитировать
0 #18 Администратор 25.04.2016 11:40
Цитирую Владислав:
Спасибо за статью. Вот только немного не понял про временную регистрацию. Собственник обязан её предоставить "Временному жильцу" или это его прихоть?

если собственник не хочет проблем в последствии, то лучше оформить временную регистрацию, тем более, что она ни к чему не обязывает http://jilishnik.ru/sdelki-s-nedvizhimostyu/item/103-kak-oformit-vremennuyu-registratsiyu-dokumenty-obshchie-polozheniya
Цитировать
0 #19 Стелла 25.04.2016 15:31
Считаю , что правильно сдать квартиру надо уметь. Знаю случай, когда сдали квартиру в аренду, а люди, снимавшие её оплатили только за первый месяц. Потом всё обещали оплатить хозяевам за жильё, но так и не заплатили. Хозяева просто выгнали этих арендаторов из своей квартиры. Всё равно страшно сдавать квартиру в аренду. В ней могут испортить весь ремонт, изгадить квартиру. Так что неизвестно выиграешь ты от сдачи жилья в аренду или проиграешь.
Цитировать
0 #20 Влад 11.05.2016 00:19
Стелла, так этому и посвящена статья: Как правильно Уметь)
Цитировать
0 #21 Лариса 12.05.2016 16:04
Договор аренды необходимо заключать бесспорно, но вот с регистрацией я бы не спешила, хотя в статье говорится о безопасности этой процедуры. Надо еще раз проконсультиров аться с юристом с ЖКХ.
Цитировать
0 #22 Максим 11.06.2016 20:53
Главное, чтобы квартиросъемщик оказался адекватным. Мой сосед по лестничной площадке довольно давно сдает квартиру. Один раз наблюдал, как он с помощью милиции пытался выселить очередных жильцов. Те явно не хотели покидать квартиру
Цитировать
0 #23 Елена А. 29.06.2016 03:34
Мы с мужем до покупки своей квартиры 3 раза проходили через процедуру аренды квартиры. В основном обращались к риелторам. Так вот у нас риелтрам платит не арендодатель, а арендатор и сумма уплаты - 60% от стоимости месячного проживания, иногда еще и за просмотр квартиры берут - ну это уже самые наглые. Да и хозяева раз попались - живут напротив сдаваемой квартиры и за просмотр запросили 150р. Квартира оказалась ужасной, видно никто её не хочет, так хоть как-то с неё поиметь.
Цитировать
0 #24 Сергей Николаевич 03.07.2016 15:09
Сдать удачно квартиру-это как выиграть в лотерею.Брат сдавал квартиру дважды: первый раз жильцы оставили после себя настоящий свинарник с оборванными обоями и вырваными розетками,второ й раз съемщик четыре месяца выпрашивал отсрочку за аренду,но так и не заплатил. Вот предоставлю ему эту статью,пусть опыта набирается.
Цитировать
0 #25 Eslo.ru 13.07.2016 16:26
Объязательно заключайте договор.
Цитировать
0 #26 Юлия 26.07.2016 19:38
Я съемщик.Порядоч ный съемщик.У нас тоже договор ,в котором тоже все прописано.Бываю т моменты ,которые можно решить мирным путем,не тыкая договором в лицо.Главное-че ловечность.Ну и конечно же порядочность.
Цитировать
0 #27 Пышненко Михаил 27.07.2016 06:37
Лично я сдаю квартиру исключительно по договору, ибо в наше время по другому чревато. Можно проблем нажить.
Цитировать

Добавить комментарий


Защитный код
Обновить

Joomla 2.5