Часто задаваемые вопросы: перепланировка квартиры

Ответ на этот вопрос содержится в статье 25 Жилищного кодекса РФ.
Под переустройством законодатель подразумевает изменение оборудования помещения, которое зафиксировано в техническом паспорте.
К такому оборудованию относится:
• Сантехническое оборудование (трубы, санузлы);
• Электротехническое оборудование (счетчики электроэнергии, скрытая электропроводка, силовые розетки для подключения электроплит, электрические бойлеры (водонагреватели) предусмотренные проектом жилого помещения);
• Технические коммуникации (воздушные каналы мусоропроводы, каналы для прокладки коммуникаций);
• Другое инженерное оборудование, которое включено в технический паспорт.
Перепланировка – изменение площади или конфигурации помещения, которая затрагивает несущие конструкции, отраженные в техпаспорте помещения.

Для того, чтобы провести переустройство/перепланировку, необходимо соблюсти требования ЖК РФ и ФЗ от 23.07.2008 г. № 160-ФЗ. В документах содержатся основные требования, которые включают в себя:
• Подачу заявления в местный орган уполномоченный на выдачу подобных разрешений решением местной исполнительной власти;
• Документы, подтверждающие право на владение жилым помещением (правоустанавливающие документы);
• План, составленный уполномоченным органом, по перепланировке помещения;
• Техпаспорт на помещение подлежащее переустройству/перепланировке;
• При переустройстве/перепланировке помещения, предоставленного в пользование по договору социального найма – согласие всех зарегистрированных в нем жильцов (в том числе временно отсутствующих);
• Если жилое помещение расположено в строении, относящемся к памятникам архитектуры/истории, культуры – заключение, выданное органом надзора и охраны за памятниками архитектуры о возможности и целесообразности таких изменений.

Согласование на проведение переустройства/перепланировке помещения заключается в получении официального документа, в котором указывается:
• Наименование помещения;
• Планируемые виды вносимых изменений;
• Технические возможности осуществления заявленных изменений соответствующие действующим нормам СНИП;
• Требования к лицензированию производителя работ (наличие лицензий на конкретный вид строительно-монтажных, инженерных или отделочных работ);
• Сроки производства конкретного вида работ.
Указанный документ является основанием для начала производства работ.

Решение о выдаче разрешения о производстве работ по переустройству/перепланировке принимает в срок, не позднее 45 дней с момента подачи всех, предусмотренных статьями 2 и 2.1 ФЗ от 03.12.2011 N 383-ФЗ (ред. 28.07.2012 г.) документов.
Если документы подаются через МФЦ - истечение сроков для принятия решения исчисляется со дня передачи принятых МФЦ документов от заявителя в разрешительный орган.
Не позднее 3-х рабочих дней обязан направить заявителю или в адрес МФЦ, принявшего документы документ – «Разрешение» на производство работ, либо дает мотивированный отказ, по которому производство заявленных работ невозможно.
Отказ в выдаче разрешения возможен в следующих случаях:
• Подачи неполного комплекта предусмотренных законодательством документов;
• Подача документов в орган, не уполномоченный принимать решения;
• Несоответствия предоставленного проекта требованиям СНИП или законодательства.

Задумывая перепланировку нельзя в проекте указывать:
• Нарушение конструкции здания, ведущее к снижению общей прочности или разрушению несущих конструкций, изменение фасада здания, переустройство инженерных сетей общего пользования, разрушение или перенос охранных и пожарных систем сигнализации;
• Переустройство помещений перекрывающих места общего пользования или ограничивающих доступ в помещение других жильцов;
• Образование в ходе перепланировки жилых помещений, не оборудованных системами отопления или не имеющих окон;
• Перенос ванных комнат или туалетов в помещения, расположенные над жилыми помещениями нижерасположенных квартир;
• Переустройство жилых помещений в нежилые (производственные), без предварительного перевода их в разряд нежилых;
• Присоединение к жилому помещению балконов, лоджий, эркеров, террас.

Перепланировка жилого помещения предусматривает возможность изменения количества комнат в том случае, если минимальные размеры жилых помещений, после производства перепланировки, не будут меньше, предусмотренных санитарными нормами и в результате выполненных работ не произойдет ухудшения жилищных условий.
При проектировании помещений в переустраиваемых квартирах необходимо учитывать технические условия возможной нагрузки на несущие стены и перекрытия в целях недопущения их ослабления. Запрещается при перепланировке помещений задействовать помещения общего пользования (колясочные, площадки мусоропроводов, площадки пожарных лестниц, тамбуры при входе в квартиры).
Включение в объем отапливаемых жилых помещений лоджий, балконов, террас – требует отдельного согласования с коммунальными службами – поставщиками тепловой энергии.

Объединение ванных комнат и туалетов, а так же их расширение за счет объединения с другими помещениями квартиры допускается только в том случае, если на месте планируемого санузла сохраняется (имеется) соответствующая общедомовая разводка водопроводных труб и стояков водоотведения.
Допускается объединение и разделение ванных комнат и туалетов в том случае, если стена между ними не несущая. 
При объединении ванных комнат с коридором площадь расширения ограничивается площадью коридора. 
Если ванная комната объединяется с жилым помещением или кухней – допускается увеличение не более чем на 25% от конечной площади перепланируемого помещения.
Перенесение туалетов возможно только в том случае, если в другом помещении квартиры есть стояк водоотведения/канализации, предусмотренный проектом помещения.

Такая перепланировка возможна, при наличии в помещении, в которую переносится кухня, системы вентиляции (вентиляционной шахты) и системы водоотведения. 
Запрещается устройство кухонь в местах общего пользования (лестничных площадках, колясочных, в тамбурах пожарных выходов). 
Если квартира оборудована электрической плитой – согласование на перенос электрооборудования. Перенос системы газоснабжения в пределах квартиры категорически запрещен!
При объединении комнаты с кухней оборудованной газовой плитой между рабочей зоной и жилым помещением обязательно устанавливается перегородка, имеющая сдвижную (гармошка), вращающуюся или распашную дверь, изолирующую помещения.

Многоквартирные дома не предусматривают возможности установки в них обогревательных приборов работающих на твердом или жидком топливе. Поэтому оборудование сауны возможно только электронагревательными приборами (ТЭНами или ИК-излучателями).
Общефедеральной нормативной базы, регулирующей устройство саун в квартире, не существует.
Каждое муниципальное образование исходит из своего видения обустройства саун в квартире.
В Москве наличие (соответственно разрешение) выдаются только для домов I категории в кирпичном или монолитном исполнении при наличии трехфазной электрической проводки.
При этом, размещать сборные (щитовые) или блочные душевые кабины-сауны разрешается только в коридорах и ванных комнатах крупногабаритных квартир.
Основные требования к размещению саун в квартирах предъявляются службой пожарного надзора. Помещения должны быть оборудованы:
• Автоматической системой пожаротушения;
• Иметь систему пожарной сигнализации;
• Системой защитного отключения электроэнергии.
На кухнях и в жилых комнатах их устанавливать нельзя.