Передача многоквартирных домов в управление – обычная практика, сложившаяся в России протяжении последних 15 лет ее истории. Это позволяет снять груз забот по содержанию общего имущества дома, проведению текущего и капитального ремонта, благоустройства прилегающей территории, устранению аварий энергосетей. Для того, чтобы собственники определились с формой управления им законом отведен срок в 6 месяцев.
Если в течение этого срока собственники не определяться с выбором формы управления и не проведут общего собрания, избрав орган управления, полномочный осуществлять взаимодействие с управляющей компанией или не организуют ТСН (основанием реорганизации ТСЖ в ТСН является раздел 5 закона № 99 от 05.05.2014 г), то, согласно нововведений в жилищное законодательство 2018 года, для управления домом может быть назначена временная управляющая компания
О том, что это такое и в чем заключаются ее функции, расскажем в статье.
Почему необходима временная управляющая компания
Статья 161 ЖК РФ содержит возможные формы управления многоквартирным домом (МКД):
До недавнего времени их было три:
- Непосредственное управление – при числе собственников недвижимости в строении не более 30.
- ТСН (ТСЖ) – создание кооператива, исполняющего функции органа управления общим имуществом МКД.
- Передача в управление управляющей компании (УК).
Однако, нередки ситуации, при которых дом, по тем или иным причинам, не получает предусмотренного законом органа управления. Чаще всего это происходит:
- в новых, только что сданных застройщиком домах, в которых количество собственников мало, либо собственники по тем или иным причинам не могут организоваться для проведения общего собрания и придти к соглашению выборе формы управления домом;
- в случае прекращения деятельности УК, ранее управлявшей домом или ликвидации ТСН;
- в случае отказа УК от принятия дома в управление (старые дома с сильно изношенными сетями энергоснабжения или требующие капитального ремонта).
Чтобы дом не остался без инженерного обеспечения и поддержания в исправном состоянии общего имущества собственников, насущно необходимо ответственное лицо (компания) которое бы осуществляло обслуживание систем жизнеобеспечения и обеспечивало минимальный перечень услуг, предусмотренный ПП РФ № 290.
Для этих целей Постановлением Правительства РФ № 1616 были утверждены «Правила», в которых изложен порядок организации временного управления МКД собственники которого не сумели в течение 6 месяцев определиться с выбором формы управления.
Выбор временной управляющей компании
Правовой основой для выбора временной управляющей компании является ФЗ № 485-ФЗ, которым ст. 161 ЖК РФ дополнена пунктом, предусматривающим принудительное назначение временной управляющей компании для МКД, собственники которого не сделали этого самостоятельно.
Выбор временной управляющей компании производится из списка управляющих компаний, включение в который является добровольным и производится на основании заявления и допуска к открытому конкурсу на право временного управления МКД (ПП РФ №1541).
Временная управляющая компания назначается на строк 1 год. В течение этого времени собственники недвижимости в МКД могут самостоятельно, либо при содействии работников УК провести общее собрание и выбрать способ управления своим домом. Вариантов несколько:
- оставить управление в введении временной управляющей компании заключив с ней договор. В этом случае она становится постоянной УК;
- передать управление другой УК;
- организовать ТСН;
- ввести непосредственное управление МКД.
Реализация управления временной УК
Чтобы соблюсти права собственников недвижимости в МКД, назначая временную УК, органы муниципальной власти должны предусмотреть:
- перечень услуг и работ, которые будет осуществлять временная УК, по содержанию, обслуживанию и ремонту дома. Этот перечень должен содержаться в условиях открытого конкурса, в котором участвуют УК-претенденты;
- плата за оказываемые временной УК услуги - не должна превышать размер, установленный органом местного самоуправления МО;
- обеспечивать беспрепятственное пользование коммунальными услугами в течение всего срока временного управления.
Последствия истечения срока деятельности временной УК
Срок 1 год считается вполне достаточным для того, чтобы собственники недвижимости в МКД успели провести общее собрание согласовать спорные вопросы и выбрать форму управления. В этом отношении закон довольно лоялен и не требует участия в собрании 100% собственников. Более того, учитывая вероятность проживания собственников в населенных пунктах и регионах, расположенных не по месту нахождения их собственности, допускается проведение заочного голосования.
Даже эти лояльные требования не всегда оказываются реализованными. По истечении года собственники могут не определиться с выбором формы управления. В этом случае автоматической пролонгации (продления) управления временной УК, назначенной ранее, не происходит. Цикл выбора (назначения) новой временной УК осуществляется с соблюдением требований о внесении в список временных УК администрации МО и проведения открытого конкурса. Число сроков, в течение которых может назначаться временная УК, в законе не ограничено.
Новый механизм управления МКД направлен на сохранение преемственности в управлении общим имуществом собственников недвижимости в строении. Недопущения его выхода из строя или приведения в состояние, требующее ремонта.
Хотя, ответственность за общее имущество лежит на собственниках приобретших недвижимость в доме, осознание этого приходит не ко всем и не сразу. Именно на этот «темный» период в сознании жильцов вводится временное управление МКД.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:
Права управляющей компании (перечень и расшифровка)
Управление управляющей компанией в сфере жкх (для организаторов, законы, порядок выбора УК, плюсы)
Замена батарей отопления в квартире через УК (ЖЭК)
Обязанности управляющей компании
Куда жаловаться на управляющую компанию? Жалоба на управляющую компанию (образец)
Управляющая компания подала в суд. Рекомендации опытных юристов
Комментарии