Пятница, 13 Март 2020 10:48

Как продать коммунальную квартиру (комнату в коммуналке)

Автор 

Большинству россиян, не переступившим порог тридцатилетия вообще не известно, что такое «коммуналка», а те из граждан, кто застал времена бывшего Советского Союза, вспоминают это «наследие» социалистического общества - кто с ностальгией, а кто-то с ужасом.
Современное жилищное и гражданское законодательство прямо препятствует разделению существующих квартир на доли, которые рассматриваются в качестве самостоятельных предметов купли-продажи. Это вполне объяснимо и логично. 
Тем не менее, в составе жилого фонда, по различным оценкам риелторов, в свободной продаже доля коммунального жилья (комнат в многоквартирных квартирах) составляет около 6%. Особенно много такого жилья в крупных городах, имеющих жилые дома старой застройки, возрастом 50 и более лет.
Несмотря на небольшой объем в структуре жилой недвижимости и значительные сложности, связанные с продажей/покупкой коммунального жилья, спрос на него остается стабильным, так же как и структура покупателей, которых, при всем неудобстве пользования таким жильем, интересуется именно комната, а не вся квартира целиком.
Рассмотрим некоторые нюансы, связанные с продажей/покупкой коммунальной квартиры.

Что такое «коммуналка»

В современном понимании коммунальное жилье – одна из разновидностей долевой собственности, при которой каждый из участников имеет самостоятельный выделенный лицевой счет и оплачивает коммунальные услуги в зависимости от площади жилого помещения, которое он занимает в квартире, и доле потребленных энергоресурсов (электричество, водоснабжение, отопление, водоотведение) определяемых индивидуально для каждого из собственников.
В этом заключается отличие коммунального жилья от простого долевого владения в квартире, при котором собственник владеет определенной долей собственности в общей квартире, но оплата за пользование недвижимостью и счетов за коммунальные услуги производится по единому документу, выставляемому на все жилое помещение, вне зависимости от количество проживающих в нем.
Появление коммуналок относится к началу XX века, точнее – к постреволюционному периоду 1917 года, когда вырвавшиеся из полуподвалов и заводских бараков рабочие и прислуга начали захватывать квартиры и дворцы своих бывших господ. Обширные по площади квартиры и особняки оказались разделены на множество мизерных помещений, в каждом из которых проживал один человек или целая семья. Обычно границы помещения устанавливались в пределах существующих – отдельная комната, но нередки были случаи, когда большие комнаты (парадные, гостиные, столовые) просто разделяли фанерной/дощатой перегородкой. Места общего пользования – коридоры, туалеты, ванные комнаты, кухни – были общими. 

Каждый из жильцов оплачивал только то количество квадратных метров жилой площади, которая приходилась на него. Счетчиков учета потребленных энергоресурсов либо не существовало вообще, либо устанавливался один электросчетчик на всю квартиру. Это вызывало постоянные конфликты между жильцами, так как определить, кто и сколько пользуется освещением или водоснабжением было сложно.
Закатом эры коммуналок стал период активного жилищного строительства, пришедшийся на конец 50-х начало 60 годов, когда массово стали появляться целые кварталы и даже города получившие наименование «хрущевок». С середины 60-х годов собственно коммунальное жилье уже не строилось. А попадали в разряд коммуналок уже существующее квартиры, которые изначально числились на балансе предприятий (собственников) в качестве служебных или ведомственных общежитий/гостиниц. Самый значительный жилой фонд коммунального жилья сохранялся в крупных промышленных городах плоть до 90-х годов прошлого века. С началом программы приватизации жилья подавляющее большинство таких квартир было расселено или выкуплено одним собственником и утратило статус коммунального. 
Таким образом, к настоящему времени остались те 5-6% которые, в силу различных обстоятельств, так и не расселены.

Кто продает, и кто покупает «коммуналки»

Среди желающих продать коммунальную квартиру можно выделить две категории собственников:
• Собственников, которые изначально получали не целую квартиру, а только отдельную комнату в большой квартире (минимум двухкомнатной) и в процессе приватизации получали свидетельство о праве собственности именно на отдельную комнату, а не на всю квартиру;
• Собственники, которые получили комнату в квартире в наследство или приобрели её до изменения жилищного законодательства (ст. 82 ЖК РФ), запретившего разделение лицевых счетов в 2005 году, то есть с того периода, когда был прекращен перевод единых квартир в разряд коммунального жилья.

Среди покупателей так же выделяется несколько категорий, которым интересна не квартира целиком, а именно комната.
К ним относятся:
• Бывшие супруги, после развода и раздела (продажи) совместной собственности не имеющие средств на покупку отдельной квартиры;
• Держатели сертификатов материнского капитала, желающие инвестировать полученные средства в недвижимость;
• Студенты, для которых индивидуальное жилье необходимо только на период обучения в ВУЗе;
• Люди, часто бывающие в городе по служебной необходимости (в командировках) и не желающие пользоваться гостиницами или съёмным жильем.

 

Как продать квартиру в коммуналке

Существует мнение, что продажа коммунальной квартиры – очень сложная процедура.
Отчасти оно верно. Причем, основные трудности возникают не столько с юридическим оформлением сделки купли-продажи как таковой, а с подготовительным периодом, предшествующим продаже. Вторым фактором выступает то, что далеко не все риэлторские агентства берутся за сопровождение подобных сделок, так как не хотят связываться со сбором необходимых документов и затягивать сроки продажи.
Основной сложностью является получение согласия всех собственников к коммунальной квартире на продажу
Согласно законодательству для осуществления любой операции с недвижимостью находящейся в долевой собственности необходимо согласие всех собственников. Второй усложняющий фактор – владельцы доли (комнаты) в коммунальной квартире имеют преимущественное право на покупку продаваемой доли по цене продажи. Третий фактор – стоимость комнаты в коммунальной квартире значительно ниже стоимости аналогичной по площади недвижимости в обособленном помещении.
Учитывая эти факторы можно составить алгоритм действий по продаже коммунальной квартиры.

Первый вариант.
Если проживающие в квартире собственники заинтересованы в получении денег от продажи и не связаны тем, что комната в коммуналке – их единственное жилье, самым рациональным является продажа всей квартиры целиком. Это значительно повышает её стоимость и позволяет выручить большие денежные средства (примерно на 30-40% дороже).
Для этого необходимо составить соглашение о продаже своих долей в коммунальной квартире. Определится со стоимостью и вырученные средства разделить пропорционально размеру долей в квартире (с учетом помещений общего пользования).

Второй вариант.
Собственник, желающий продать свою комнату, заручается согласием остальных жильцов на продажу своей комнаты. Это согласие оформляется следующим образом:
Определяется рыночная стоимость комнаты в коммунальной квартире с учетом места расположения, этажности, наличием дополнительных удобств, коэффициентом износа жилого дома и иными факторами.
Собственникам других комнат направляется письмо с уведомлением о продаже. Сделать это необходимо письмом с уведомлением о вручении. Это принципиально важно в тех случаях, когда возникают споры о продаже и требуются доказательства в суде.
Предложение о покупке должно быть сделано по той цене, по которой планируется продажа. Для этого необходимо заручится актом оценки риэлторского агентства или независимого оценщика, либо зафиксировать цену, удостоверив уведомление у нотариуса.
После этого необходимо выждать месячный срок, в течение которого другие собственники вправе принять решение о выкупе (покупке) комнаты.
Если в течение этого времени ни один из жильцов коммунальной квартиры не изъявит желания выкупить комнату – она поступает в свободную продажу.

Документы, необходимые для продажи коммунальной квартиры (комнаты в коммуналке)

Перечень документов включает «стандартный» пакет, который собирается для оформления сделки купли-продажи любой квартиры:

  • Правоуснанавливающие документы (документы, подтверждающие факт владения комнатой - договор дарения, наследования, приватизации и прочее);
  • Свидетельство государственной регистрации права (с 01.01.2017 г. - выписка из Органа регистрации прав на недвижимость);
  • Нотариальные отказы соседей от покупки доли;
  • Если хотя бы одна из долей оформлена на несовершеннолетнего, то потребуется разрешение на продажу, выданное муниципалитетом (согласие на продажу от органов опеки и попечительства);
  • Техническое свидетельство и кадастровый паспорт;
  • Если комната была куплена или получена в браке, то следует получить согласие второго супруга на продажу;
  • паспорт продавца.

Существует позиция, согласно которой, при продаже доли (комнаты) в коммунальной квартире одному из собственников направлять уведомление не надо. Это действительно только в том случае, если владельцев комнат в коммуналке двое.
Если их число больше – направлять уведомление необходимо каждому из собственников (за исключением несовершеннолетних детей, за которых совершают сделки родители/опекуны).

Виду значительных сложностей при продаже, связанных с получением согласия на продажу от других жильцов, и вероятностью судебного разрешения спора между жильцами - осуществлять сделку по продаже коммунальной квартиры (комнаты) самостоятельно следует лишь в тех случаях, когда вы обладаете соответствующими навыками в составлении документов, имеете достаточно свободного времени на сбор, удостоверение и оформление всех сопутствующих сделке документов.

Читайте также:

 Договор (образец) купли-продажи 

 Стоит ли обращаться к риелторам (как избежать проблем)? 

 Продажа квартиры с долей собственности несовершеннолетних детей 

 Порядок определения долей собственности 

 Друзья! Если статья оказалась полезной, ПОЖАЛУЙСТА, поделитесь ею с друзьями в любой социальной сети, ведь чем больше людей будет знать о своих правах (и доказывать их), тем ответственнее станут службы. 

Идея сайта возникла на основе многочисленных жалоб в сфере коммунальных услуг и отсутствия нужной информации в одном источнике! Это единственный в своем роде жилищный сайт, объединяющий действительно важные и актуальные материалы.

Прочитано 5046 раз

 Форма для бесплатной юридической консультации (телефон указывайте обязательно)

Добавить комментарий



Анти-спам: выполните задание

Комментарии  

0 #33 Наталья 08.08.2020 02:58
Комнаты в коммунальных квартирах действительно тяжело продать, если собственников квартиры больше двух. Это, наверное, от зависти соседи начинают злопыхать - "разбогатели, квартиру отдельную им нужно". Это при том, что мы там и не жили, комната досталась несколько лет назад от деда. Соседи были против продажи. Один сосед просил больших денег за подпись, другая просто не желала, что бы жил кто то чужой. Предлагала им выкупить у меня комнату, просила за неё не так уж и много. Не соглашались. Пока приходиться сдавать комнату студенту, но уж лучше так, чем она будет стоять пустая. Хоть соседи и злятся на квартиранта, но молчат. Может наследники соседей в дальнейшем захотят продать свои комнаты, тогда и будем решать.
Цитировать
+2 #32 Иван 07.08.2020 09:48
Сколько пришлось обойти риэлторских компаний, которые бы взялись за продажу комнаты в коммуналке, но нашел. Нервов и сил на это потратил много. Риэлтер, кстати помог уговорить соседку дать согласие на продажу. Денег, конечно не много, все же комната в коммуналке, но взнос на новую. квартиру получил.
Цитировать
0 #31 Тамара 05.08.2020 22:18
поняла одно, с продажей бабушкиной комуналки могут бить проблемы (так как один из собствеников не соглашается на продажу квартиры целиком -только долю бабушки позволяет продать). НУ наверно придется убеждать, (может значительно вышая стоимость за продажу целой квартиры его убедит) а если не выйдет тогда будем привлекать юриста!!!
Цитировать
0 #30 Екатерина 03.08.2020 18:44
Спасибо, все понятно. Организационно очень сложно и канительно покупать комнату. Один раз пытались, но после неоднократных передумываний соседей, отказались от этого варианта.
Цитировать
0 #29 Miledy 01.08.2020 16:17
Продать комнату в 4-х семейной коммуналке –это как совершить подвиг, в особенности если кто-то против. Знаю не по наслышке, как это сложно и долго. Зачастую без граммотного юриста и опытного риэлтора не обойтись. Из своего опыта могу сказать, главное не торопиться и делать все последовательно !
Цитировать
0 #28 Цветков 30.07.2020 05:58
В статье написано, что для любой операции с комнатой в коммуналке необходимы согласия всех собственников. Интересно, относится ли это правило к процедуре дарения или оставления в наследство. Наша пожилая родственница, очень дальняя, проживает в коммунальной двухкомнатной квартире. Её соседи постоянно меняются, одних прописывают, других выписывают. У тётушки никто не спрашивает, согласна ли она на то, чтобы соседи что-то со своей жилплощадью делали. Те, кто там жил изначально, уже умерли и оставили свою комнату в наследство дальним родственникам. Те, в свою очередь, оформили дарственную на других людей. Мне кажется, что они просто тупо продали комнату, а чтобы не заморачиваться с документами, получили деньги наличными, а "дарственная" - это фикция.
Цитировать
0 #27 Берт Рафич 29.07.2020 23:56
Я пытался сам купить комнату, но не ожидал, что сбор документов может отнять столько времени. В конце концов нанял разбирающегося в этой теме юриста, который и довёл дело до конца. В статье правильно написано, что надо иметь навыки в составлении документов и иметь достаточно свободного времени на их сбор.
Цитировать
0 #26 Иван 19.07.2020 14:29
Такую квартиру будет сложно продать по рынку. Если есть клиент который готов выкупить всю, это одно дело, а так мороки будет просто жуть. Мы 2 года промучились, потом плюнули скинули 25% и она ушла. Да, денег жалко, но иначе никак.
Цитировать
0 #25 Люда 13.07.2020 20:55
Хорошо, если соседи адекватные, у меня двое ели нашлись, и то, одному пришлось заплатить за подпись.
Цитировать
0 #24 Виктория 06.07.2020 07:12
Комната в 4-х комнатной коммунальной квартире досталась мне после смерти бабушки. Соседи оказались склочными. Их вполне устраивало, что бабушка последние два года жила у нас. Сейчас они наотрез отказываются дать согласие на продажу принадлежащей мне комнаты 20 кв.м. Все необходимые для продажи докуметы у меня на руках, нет только нотариально заверенных согласий двух соседей. Ни один из них не имеет средств для покупки этой комнаты. Придется судиться с ними, ибо эта комната из потенциального моего актива превратилась в пассив, ведь нужно оплачивать коммуналку. Воспользовалась советом автора и отправила соседям по почте заказным письмом официальное уведомление. Прежде я не знала, что нужно именно так поступать, а лично вручала соседям письма, которые они на моих глазах рвали и отправляли в мусорное ведро. Благодарна за возможность получить на сайте бесплатную консультацию юриста.
Цитировать
0 #23 Елизавета 04.07.2020 01:41
Да, продать квартиру в коммуналке, все-таки, сложновато, но возможно. Очень хорошо, что в статье так подробно и грамотно расписан алгоритм действий при продаже комнаты, а также приведены образцы документов, которые нужно оформить.
Цитировать
0 #22 Алена Р. 26.06.2020 21:12
Есть еще сложность при продаже коммуналки. :-) А именно - когда происходит показ объекта потенциальным покупателям, весьма затруднительно проконтролирова ть, чтобы все жильцы вели себя подобающе. И бывает так: приходит покупатель, а один сосед на кухне водку пьет, песни орет; второй - закрылся в ванне на час (и как показывать санузел?); третий - курит прямо в коридоре и т.п.
Цитировать
0 #21 Роза 22.06.2020 16:30
Если у вас вся квартира, то это не так и сложно, а вот часть, тут придется постараться, либо скинуть ниже рынка и забыть как о страшном сне. Я вспоминаю, как часть свою продавали, просто кошмар.
Цитировать
+1 #20 Алина 20.06.2020 17:22
Если вы не хотите быть обманутым, то продавать любое недвижимое имущество нужно только под руководством нотариуса. 
Цитировать
0 #19 Макар 07.06.2020 14:09
Самым лучшим исходом такой сделки, была бы продажа одному из совладельцев квартиры, но в большинстве случаев ни у кого из них нет денег. Тогда надо быть готовым к судебным тяжбам, ведь велика вероятность того, что новый жилец не всем придется по душе, поэтому верно подметил автор, нужно быть внимательным к деталям.
Цитировать
0 #18 Марат 28.05.2020 06:08
Давно искал статью на тэту тему. Сам из тех кто не понимает до конца, что такое коммунальная квартира. Но вот недавно пришлось столкнуться с этой темой и в скором времени может придется покупать такую квартиру. Хорошая статья, прочитав который я нашел много ответов на свой вопрос.
Цитировать
0 #17 Оксана 24.05.2020 20:17
Хотела купить комнату в коммуналке временно, чтобы деньги не пропали. А дальше думать уже о покупке квартиры. Теперь почитав статью решила все таки с коммунальным жильем не связываться. Слишком много волокиты с продажи. Лучше взять ипотеку на отдельную квартиру.
Цитировать
0 #16 Василий 18.05.2020 05:02
Проще всего продать комнату в коммуналке соседям, без обращения в риэлторские агентства. Во многих случаях, именно так и происходит. Если хорошие соседи, то зачем подселять к ним неизвестно кого.
Цитировать
0 #15 Максим 17.05.2020 08:07
Когда уже их снесут и дадут людям нормально пожить. На этаже по 10 семей- это не нормально. К тому же такое количество справок чтоб продать свое жилье вообще уму не постижимо.
Цитировать
0 #14 Анна 13.05.2020 06:28
Спрос на комнаты стабильный – еще бы, цена значительно ниже, чем на полноценную квартиру. Но между продавцом и покупателем стоят соседи-собствен ники
Цитировать
0 #13 Георгий 13.05.2020 06:06
Сейчас, все обращаются в риелторские канторы. Они дают какую то гарантию правильности сделки с недвижимостью. Сам можешь таких дров наломать. Потом долго можешь все это разгребать. Ну и опять же, все это занимает много времени и сил. Даже если знаешь как правильно все оформить, лучше отдать комиссию риелтору чем самим все делать.
Цитировать
0 #12 Карина 05.05.2020 20:41
Когда захотела съехать от родителей, то денег хватило только комнату в коммуналке. Прошло пять лет, теперь хочу продать комнату и купить студию, но с моим соседом сделать это будет проблематично. Вот буду еще пробовать другой вариант: самой выкупить комнату у соседа.
Цитировать
0 #11 Игорь 30.04.2020 17:49
Продать можно всё что угодно если есть заинтересованны й покупатель, а если его нет, то придётся искать или же продавать по заниженной цене такую квартиру, или комнату в ней.
Цитировать
0 #10 Irina 29.04.2020 18:47
Росла в коммунальной квартире в советское время. Кроме нас в квартире жила еще одна бабушка. Так-то квартира была хорошая с большой квадратной кухней, но вот продать комнату с такой соседкой было бы нереально.
Цитировать
0 #9 ИВАН 26.04.2020 10:51
Лично для меня это очень серьёзный вопрос:живём втроём в коммуналке..Я распечатал договор купли-продажи и всё прошло идеально!Спасиб о за отличную статью!
Цитировать
0 #8 Анатолий 24.04.2020 03:56
Мне досталась комната в коммуналке. Сначала сдавал её. Теперь решил продать. Мороки со сдачей в наём очень много. Теперь после прочтения статьи, понимаю что и с продажей будет не меньше. Зато теперь знаю что нужно делать. Какие документы собирать. А главное это договариваться с другими собственниками. Конечно в идеале всю квартиру бы продать, но это не возможно.
Цитировать
0 #7 Саша 18.04.2020 12:52
В свое время покупала комнату в коммуналке просто потом что на полноценную квартиру средств не хватало. Сейчас пытаюсь ее продать, и это гораздо сложнее чем я думала. Агент советует продавать вместе с соседями, то есть все 4 наши комнаты вместе, чтобы цена была выше. Мне это выгодно, а вот соседей убедить непросто.. Если продавать только свою, особой разницы с ценой покупки я не вижу. Хочется подзаработать, но тут много от соседей зависит. Если кто-то не хочет переезжать, их не получится убедить, даже если в таком случае каждый получит на 15-20% больше
Цитировать
0 #6 Оксана 16.04.2020 07:04
К сожалению не всегда все просто. У нас есть в собственности комната в коммунальной квартире. Мы там не проживаем. Соседка абсолютно неадекватна. Сначала пустили студентку на квартиру (сдали в наем). Студентка убежала через неделю. Теперь уже более года пытаемся продать комнату, но при визите потенциальных покупателей она отпугивает их рассказами об ужасах совместного проживания. Последний раз намеренно в прихожей по всему полу мусор пищевой рассыпала и размазала. А покупают в коммуналке в первую очередь соседей :cry:
Цитировать
0 #5 Дария 13.04.2020 13:46
Если бы у меня был выбор, то я никогда бы не покупала коммунальную комнату. Это ужасное место жительство, поскольку часто люди в таких строениях не умеют себя вести культурно. Мне такая комната досталась от мамы и теперь с мужем думаем, как бы ее успешно продать. Сами там жить мы не будем, а сдавать кому-то нет смысла, поскольку она нам не нужна. Из статьи поняла, что проще всего найти риелтора. Пусть он продаст ее. Я знаю, что мы сами не сможет собрать все бумаги, а потом еще ее как-то привлекательно преподнести.
Цитировать
0 #4 Светлана, Калининград 05.04.2020 17:47
Я считаю, что покупка комнаты в коммунальной квартире может быть достаточно выгодной. Например, я несколько лет снимала жилье, раньше комнату, потом однокомнатную квартиру. Сейчас насобирала денег и планирую купить комнату в коммунальной квартире. В дальнейшем планирую выкупить и вторую комнату в квартире. Это обойдется гораздо дешевле, чем покупать сразу двушку.
Цитировать
0 #3 Андрей777 27.03.2020 09:39
К счастью, "счастье" жизни в коммунальной квартире меня в этой жизни минуло, и очень надеюсь, что познать мне его, таки, не придётся. Прочитав статью понял, что это действительно "счастье", даже куда большее, чем я себе представлял. Особенно умилило, что для продажи своей доли нужно согласие всех собственников. Не сложно представить, что это может обернуться в неразрешимую проблему. В общем, спасибо за информацию, пригодится для общего развития.
Цитировать
0 #2 Лада 22.03.2020 07:23
Почерпнули много полезной информации из данной статьи, и пришли к выводу что комнату в коммуналке лучше всего будет продать в комплексе, чтобы согласились на продажу своих комнатах и другие владельцы, а в нашем случае их двое. По крайней мере, можно оформить рассрочку в новостройке, а эти деньги будут стартовым капиталом. Надеюсь что соседи заинтересуются, надо вместе обсудить вашу статью, за которую большое спасибо. Прочитав, стало понятно как поступить рационально.
Цитировать
0 #1 Владислав 21.03.2020 05:23
Нам с супругой как то повезло продать комнату в коммунальной квартире без всяких проблем. Комнату мы продали администрации города для дальнейшей передачи детям сиротам которые выходит в жизнь из детского дома. Так что все документы о продаже, а точнее их оформление взяла на себя администрация города.
Цитировать
 

Joomla 2.5

Внимание! Если Вы хотите бесплатно проконсультироваться у юриста, то просим обратить ваше внимание на информацию ниже:

В связи с большим числом вопросов в комментариях к статьям, мы не успеваем дать ответы всем и вовремя, поэтому чтобы не потерять Вашего времени, мы сообщаем что сейчас проходит акция, которая позволяет оставить заявку на бесплатную консультацию юристам вашего региона. Форма для бесплатной заявки находится тут, переходите по ссылке и в самой форме пишите о вашей проблеме.

Закрыть