Недвижимое жилое имущество – квартиры или дома, а иногда и дачные домики, представляют для владельцев большую ценность, в силу высокой стоимости. Поэтому, содержать квартиры, не используемые для проживания, не рентабельно с точки зрения инвестиций, которые собственник сделал, приобретая квартиру. Выход был найден давным-давно! Пустующие квартиры, чаще всего, сдаются в наем.
О том, какие «подводные камни» таит в себе проживание в квартире чужих людей – пойдет речь в статье.
Почему сдавать квартиру выгодно?
Затратив немалые деньги на приобретение жилой недвижимости, или, даже, получив квартиру бесплатно – в подарок или в порядке наследования, совершенно не рационально не воспользоваться ей, как источником доходов. Даже если перед собственником не стоит цели извлечение прибыли, заселение в пустующую квартиру квартирантов позволит свести «к нулю» затраты на оплату коммунальных платежей, которые растут год от года. Таким образом, недвижимость не будет тяготить собственника необходимостью оплаты за то, чем он не пользуется.
Получение прибыли от сдачи жилья в наем в настоящее время приравнивается к ведению предпринимательской деятельности. Поэтому, налоговые органы, не без участия «бдительных соседей», стремятся выявлять и штрафовать собственников квартир, в которых проживают посторонние люди, а после взимания штрафа – принуждают регистрироваться в качестве индивидуальных предпринимателей, если сдача в аренду носит постоянный характер, либо, в местностях, где внедрена система регистрации самозанятости – регистрироваться в качестве самозанятого. В любом случае, государство вынуждает собственника делиться доходом, от принадлежащего ему имущества через налоги.
Это порождает деление собственников жилой недвижимости на две неравновеликие категории:
- тех, кто рискует и сдает жилье без заключения договора;
- законопослушных граждан, взвинчивающих стоимость аренды жилья с целью компенсации расходов на оплату налогов.
И те, и другие имеют определенные «выгоды» от способов ведения «квартирного бизнеса». В чем же они заключаются?
Сдача квартиры внаем без заключения договора
Начнем рассмотрение проблемы выселения квартиросъемщиков с анализа «незаконного» способа использования недвижимости для извлечения прибыли.
Не секрет, что количество законопослушных граждан в России, несколько превышает количество тех, кто свято чтит закон. Речь не идет о совершении уголовных преступлений. Подавляющее большинство жителей РФ продолжает жить стереотипами, сложившимися в годы, когда государство было социальным и ориентированным на удовлетворение нужд простых людей, а не кучки олигархов. В те годы сдача пустующего или даже не пустующего а просто излишнего жилья внаем государством не только не преследовалась, а поощрялась, поскольку позволяла решать «квартирную» проблему. Особенно в крупных городах, в которых в период бурного роста промышленного производства стекались жители деревни и провинциальных городков.
Смена государственного строя поставило таких микропредпринимателей вне закона, поскольку государство полностью отказалось от обязательств перед собственными гражданами и единственной целью поставило извлечение прибыли в виде налогов из всего! Налоги взимаются за отдых на курортах, посещение парков и даже кладбищ, с лотерейных выигрышей и со сдачи внаем квартир, в том числе.
Чем рискуют собственник, сдавая квартиру квартирантам без договора?
Сдав квартиру внаем без договора, собственник может столкнуться с целым «букетом» проблем:
- несвоевременная оплата за наем жилья;
- невнесение коммунальных платежей квартирантами, о которых была устная договоренность. Как следствие – накопление пеней или даже судебное взыскание задолженности с владельца квартиры;
- причинение ущерба имуществу, находящемуся в квартире;
- использование помещения не по назначению;
- вселение в квартиру других жильцов, в отношении которых не было договоренности;
- конфликтные ситуации с соседями, недовольными поведением квартиросъемщиков;
- сдача квартиры в поднаем, без ведома собственника. Высок риск нарваться на афериста, который арендовав квартиру на несколько дней, на следующий день «пересдаст» ее другим нанимателям на длительный срок. Возьмет предоплату и… Исчезнет из поля зрения, как собственника, так и поднанимателей. В этом случае, ущерб будет нанесен обеим сторонам, а рассчитывать на возмещение не приходится;
- высокая вероятность уничтожения имущества или причинения вреда имуществу других жильцов МКД, без возможности компенсировать возмещение за счет квартиросъемщиков.
Как следует из далеко не полного перечня рисков, пускать чужих людей в квартиру без договора – дело высокорискованное.
Преимущества от сдачи квартирантам без договора
Не смотря на высокий риск сдачи квартиры внаем без договора, значительное число граждан игнорируют риски. Их доводы сводятся к следующему:
- они снимают с себя бремя уплаты налогов и ведения бухгалтерской отчетности, составления отчетов для налоговой инспекции;
- не связаны ограничениями, накладываемыми муниципальными органами на собственников жилья, сдаваемого внаем. В первую очередь, это касается квартир, сдаваемых под офисы или для организации бизнеса (как правило, нелегального, зачастую криминального характера);
- обходят ограничения по организации в квартирах «минигостиниц», зачастую квалифицируемых полицией, как содержание притонов для потребления наркотиков или занятия проституцией.
- обход ограничений позволяет получать прибыль не только от передачи квадратных метров площади в аренду, но и доход от нелегальной деятельности нанимателей, которые охотно делятся прибылью, за сохранение молчания о целях использования квартиры.
Как выселить квартиранта
Как это не парадоксально, но шансов на быстрое и безболезненное выселение нежелательных жильцов у собственника, сдающего квартиру без договора – гораздо больше.
Дело в том, что договор порождает не только права, но и обязательства, причем для обеих сторон. Отсутствие договора – развязывает собственнику руки. Если квартиросъемщики по каким-либо причинам не устраивают собственника, он может выселить их в любое время. При этом, не предусмотрено время на предварительное уведомление, выплата компенсации за досрочное расторжение договора или возврат полученных авансом средств.
Конечно, полностью проигнорировав интересы квартиросъемщика, или предъявив необоснованные претензии и отказавшись вернуть оплаченную квартплату, можно столкнуться с противодействием, или возбуждением уголовного дела по обвинению в мошенничестве. Но, если претензии обоснованы, а аванс не вносился или он может быть возвращен, то следует действовать по следующей схеме:
- Позвонить, или лично встретиться к квартиросъемщиком и предложить к указанной вами дате освободить жилое помещение. Вдаваться в объяснения или конфликтовать не стоит. Достаточно указать на отсутствие договора и на то, что вступать в спор, тем более, доводить дело до суда – не в интересах квартирантов.
- Если последовал отказ освободить помещение, то необходимо, в удобное для собственника время, обязательно тогда, когда квартиросъемщик находится в квартире, лично, желательно со свидетелями, явиться в квартиру. Не следует появляться в ней в отсутствие квартирантов. Выставлять вежи или менять замки на входных дверях. Это может повлечь обвинение в краже или порче вещей, находящихся в собственности квартиросъемщика.
- Потребовать от квартиранта освободить помещение. В случае отказа – вызвать наряд полиции. Мотив – незаконное нахождение в квартире посторонних лиц. Обычно, одной угрозы вызова полиции бывает достаточно, чтобы требования были исполнены.
Негативная сторона выселения квартирантов без договора
Если факт сдачи квартиры внаем без договора будет зафиксирован полицией, или квартирант обратиться с иском в суд с требованием вернуть уплаченные авансом деньги, то для собственника наступят «черные времена».
Во-первых, им сразу же заинтересуется налоговая инспекция, поскольку, он нарушил сразу две статьи НК РФ: 75 и 119. Это влечет наложение административного штрафа Помимо штрафа, собственнику придется возместить обязательные платежи по налогам и выплатить накопившиеся пени. В самом неблагоприятном случае, если налоговая задолженность превышает 2,7 миллиона рублей за последние 3 года (см. Приложение 2 к ст. 198 УК РФ) возможно привлечение к уголовной ответственности.
Кроме неприятностей с налоговой инспекцией, административный штраф, за нарушение порядка регистрации проживающих, в соответствии со ст. 19.15.1 КоАП РФ, наложит полиция. Он составляет от 2 000 до 5 000 рублей (в городах федерального значения: Москве, Санкт-Петербурге, Севастополе от 5 000 до 7 000 рублей).
Выселение при наличии договора
Хотя договор и ограждает собственника от множества неприятностей, дает законное право на требование компенсации ущерба, но время на процедуру уходит гораздо больше. Учитывая неповоротливость российской судебной системы, с момента предъявления требования покинуть помещение, до вступления в силу решения суда может пройти не один месяц. А если у квартиранта будет хороший адвокат, то и годы.
Проблема в том, что выселению предшествует обязательное уведомление жильцов о намерении досрочно расторгнуть договор. Должны быть приведены доказательства нарушения условий, а если их нет – выплачена компенсация за досрочное расторжение по инициативе арендодателя.
После направления уведомления и прошествии установленных сроков, можно подавать исковое заявление в суд. Следует помнить, что:
На все время суда квартиранты останутся проживать в квартире, даже если срок аренды истечет до вынесения судебного решения.
Жильцы могут прекратить выплату арендной платы и оплату коммунальных платежей;
Собственнику придется документально подтверждать размер ущерба, нанесенного квартиросъемщиками, прикладывая чеки, договоры, свидетельские показания и иные документы. В противном случае, суд не удовлетворит требования, время будет потеряно зря.
ЕЩЕ СТАТЬИ ПО ТЕМЕ:
- Отсрочка выселения из жилого помещения (основания для выселения, когда есть отсрочка)
- Выселение несовершеннолетних детей (основания, съемное, служебное, муниципальное жилье, общежитие)
- Заявление о выселении из квартиры (образцы заявлений скачать, в каких случаях можно выселить, пошаговое руководство)
- Выселение из муниципальной квартиры (все основания для выселения с подробным описанием каждого)
- Как выселить квартирантов соседей
- Выселение бывших супругов (статистика, из какой квартиры нельзя выселить, способы выселения и др.)
Комментарии