Обязанности управляющей компании

Многие собственники квартир в многоквартирных домах попросту не знают о том, какие именно обязанности должна исполнять их управляющая компания. И, конечно же, жильцы не располагают информацией относительно существования законодательно закрепленного перечня обязанностей управляющей компании. Такое положение дел, зачастую, приводит к заблуждениям жильцов и, как следствие, отсутствию контроля за действиями УК. В результате, коммунальщики пользуются невежеством жильцов и не исполняют свои обязанности, возложенные на них по договору с собственниками жилья, должным образом.

Однако, если разобраться в том, какие обязанности есть у управляющей компании и что именно могут требовать от нее жильцы, в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и заключенным на основании этого договором управления многоквартирным домом, то можно контролировать работу коммунальщиков и требовать от них неукоснительного исполнения обязанностей по договору.

Договор с управляющей компанией

Выбор в качестве способа управления многоквартирным домом заключения договора с сторонней управляющей организацией, требует соответствия такого договора в письменной форме. Договор обязательно должен быть подписан уполномоченным лицом управляющей компании, с одной стороны и собственниками квартир, с другой стороны. У каждого собственника помещений в доме должен хранится экземпляр такого договора, а второй экземпляр должен находится в конторе УК. Надо сказать, что зачастую собственники подписывают договор только в одном экземпляре, который остается в управляющей компании. Это в корне неправильно, так как не дает возможности не только отслеживать исполнение условий договора и соблюдения своих прав, но и создает трудности для обращения в суд, в случае необходимости. Поэтому, если второй экземпляр договора управляющая компания не выдала, то его необходимо запросить. Для этого нужно написать письмо на имя руководителя УК с просьбой предоставить экземпляр договора со всеми приложениями.

Договорные отношения по управлению многоквартирным домом регулирует статья 162 Жилищного кодекса РФ. В ней определено, что договор на услуги УК является срочным договором. Именно в течении срока, который в нем указан, управляющая организация должна выполнять работы и оказывать услуги по надлежащему содержанию, эксплуатации и ремонту общего имущества собственников многоквартирного дома, выступать оператором по предоставлению коммунальных услуг по отношению к собственникам квартир, а так же осуществлять другую деятельность, направленную на управление многоквартирным домом. Надо сказать, что в договор должны быть обязательно включены условия и минимальный перечень услуг УК, определенный в жилищном законодательстве РФ. Однако, по желанию собственников или по инициативе УК такой перечень может быть расширен. При этом важно, чтобы все стороны по договору были с этим согласны. При этом, в одном многоквартирном доме для всех собственников помещений условия договора должны быть одинаковыми. Ведь содержания договора, как и плата за услуги УК утверждаются только общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, не менее чем 50% голосов +1 голос. Обычно это происходит при выборе способа управления и управляющей организации. Образец договора с управляющей компанией можете также скачать на нашем сайте по ссылке.

Условия заключения договора с управляющей компанией

В Жилищном кодексе РФ определено, что в договоре на управление многоквартирным домом обязательно должно быть указано:  адрес дома, который находится в управлении и полный состав общего имущества этого многоквартирного дома, перечень работ и услуг по содержанию многоквартирного дома и ремонту общего имущества, порядок изменения этого перечня,  список коммунальных услуг, оператором которых выступает УК, процедура для определения размера оплаты за содержание многоквартирного дома и ремонт мест общего пользования, а также порядок внесения платы жильцами, в том числе за коммунальные услуги. Кроме того, в договоре обязательно должен быть прописан порядок контроля за исполнением обязанностей управляющей организации. Договор на управление многоквартирным домом может быть заключен на срок не менее одного года и не более чем на пять лет, если жильцы самостоятельно выбрали УК. При проведении открытого конкурсного отбора управляющей организации, минимальный срок договора также составляет один год, а вот максимальный сокращается до трех лет.

Обязанности управляющей компании по договору

Так что же, все-таки, обязана делать управляющая компания по содержанию жилого многоквартирного дома в надлежащем состоянии. На что, в любом случае, могут рассчитывать жильцы? В составе основных обязанностей управляющей компании, которые в соответствии с требованиями Жилищного кодекса должны быть прописаны в договоре управления многоквартирным домом надо отметить:

• Работы по обеспечению надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома. Такие работы осуществляются регулярно и постоянно с учетом состава, степени физического износа имущества дома и его технического состояния. Это могут быть ремонтные работы, обслуживание коммуникаций, кровли, фасада дома. Перечень таких работ определяется в договоре.
• Услуги по обеспечению снабжения многоквартирного дома коммунальными и энергоресурсами (вода, электроэнергия, тепло и природный газ), а также обеспечение услуги водоотведения (канализация) по внутридомовым сетям. В ведении УК находятся все трубы для подачи горячей и холодной воды, канализационные стоки, газовые трубы, электрические и коммуникационные кабели, расположенные внутри многоквартирного дома, но за пределами квартир. Обслуживание этих коммуникаций входит в обязанность УК.
• Контроль и надзор за качеством и количеством коммунальных ресурсов, поставляемым к дому, в соответствии с договорами, заключенными с поставляющими компаниями. Это значит, что именно УК отвечает за температуру горячей воды в кране, напор холодной воды и температуру батарей в квартирах жильцов.
• Организация и планирование работ по постоянному техническому обслуживанию многоквартирного дома, а также работы по его подготовке к сезонной эксплуатации. Обслуживание коммуникаций и дворовой территории, как собственными силами, так и с привлечением специализированных подрядных организаций. Например, для обслуживания лифтов, вентиляционных систем, противопожарного оборудования, домофонов, вывоз мусора, уборка подъездов и двора.
• Организация озеленения и благоустройства придомовой территории.
• Услуги по учету качества и объема работ, выполненных подрядчиками, а также организация приема результатов таких работ.
• Организация, планирование и производства текущего и капитального ремонта общедомового имущества, включая фасадные и кровельные работы.
• Контроль за целевым и рациональным использованием выделенных в качестве субсидий или помощи, целевых бюджетных средств.
• Полный цикл документооборота по бухгалтерским, техническим и иным документам, связанным с жизнеобеспечением и обслуживанием многоквартирного дома.  
• Услуги жильцам дома и их консультирование по вопросам соблюдения норм совместного проживания, правил пожарной безопасности, правил пользования инженерным оборудованием, а также электробезопасности.
• Рассмотрение жалоб жильцов дома и устранение выявленных ими недостатков в обслуживании дома;
• Контроль за всеми процессами перепланировки помещений в многоквартирном доме для соблюдения требований законодательства и предупреждения возможного ущерба.
• Обслуживание дома в виде диспетчерского пункта для оперативного реагирования и устранения возникающих аварийных ситуаций.
• Расчет сумм, взимание оплаты и учет платежей за услуги жилищно-коммунального направления. Своевременное перечисление платежей за коммунальные услуги поставляющим компаниям.
• Организация и проведение массовых мероприятий в многоквартирном доме.

Это совсем неполный перечень всех обязанностей управляющей компании. Все эти обязанности обязательно должны быть включены в договор управления многоквартирным домом. Кроме того, в обязанности УК входит инвентаризация общедомового имущества, поэтому в приложении к договору, должен содержаться полный перечень общего имущества в многоквартирном доме, стоящего на балансе УК, а также приведены арендаторы такого имущества, если они есть.

Хочется отметить, что необходимо постоянно контролировать исполнение своих обязанностей управляющей компанией. Для этого необходимо запрашивать отчеты у управляющей компании на общих собраниях собственников. Такие отчеты УК должна предоставлять минимум один раз в год. Чтобы должным образом изучить такой отчет собственники имеют право пригласить специалистов, способных провести правовой анализ и аудит представленных документов. Важно помнить, что всесторонний контроль за исполнением обязанностей управляющей компанией является профилактикой многих проблем, которые могут возникнуть у жильцов в сфере жилищно-коммунальных отношений.

Читайте также:

 Куда жаловаться на управляющую компанию? 

 Варианты того, как бороться с управляющей компанией 

 Жалоба в жилищную инспекцию (как подать жалобу, образец, нюансы) 

 Cодержание и ремонт жилья. Что входит в ремонт жилья