Среда, 28 Октябрь 2015 11:58

Обязанности управляющей компании

Автор 

Многие собственники квартир в многоквартирных домах попросту не знают о том, какие именно обязанности должна исполнять их управляющая компания. И, конечно же, жильцы не располагают информацией относительно существования законодательно закрепленного перечня обязанностей управляющей компании. Такое положение дел, зачастую, приводит к заблуждениям жильцов и, как следствие, отсутствию контроля за действиями УК. В результате, коммунальщики пользуются невежеством жильцов и не исполняют свои обязанности, возложенные на них по договору с собственниками жилья, должным образом.

Однако, если разобраться в том, какие обязанности есть у управляющей компании и что именно могут требовать от нее жильцы, в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и заключенным на основании этого договором управления многоквартирным домом, то можно контролировать работу коммунальщиков и требовать от них неукоснительного исполнения обязанностей по договору.

Договор с управляющей компанией

Выбор в качестве способа управления многоквартирным домом заключения договора с сторонней управляющей организацией, требует соответствия такого договора в письменной форме. Договор обязательно должен быть подписан уполномоченным лицом управляющей компании, с одной стороны и собственниками квартир, с другой стороны. У каждого собственника помещений в доме должен хранится экземпляр такого договора, а второй экземпляр должен находится в конторе УК. Надо сказать, что зачастую собственники подписывают договор только в одном экземпляре, который остается в управляющей компании. Это в корне неправильно, так как не дает возможности не только отслеживать исполнение условий договора и соблюдения своих прав, но и создает трудности для обращения в суд, в случае необходимости. Поэтому, если второй экземпляр договора управляющая компания не выдала, то его необходимо запросить. Для этого нужно написать письмо на имя руководителя УК с просьбой предоставить экземпляр договора со всеми приложениями.

Договорные отношения по управлению многоквартирным домом регулирует статья 162 Жилищного кодекса РФ. В ней определено, что договор на услуги УК является срочным договором. Именно в течении срока, который в нем указан, управляющая организация должна выполнять работы и оказывать услуги по надлежащему содержанию, эксплуатации и ремонту общего имущества собственников многоквартирного дома, выступать оператором по предоставлению коммунальных услуг по отношению к собственникам квартир, а так же осуществлять другую деятельность, направленную на управление многоквартирным домом. Надо сказать, что в договор должны быть обязательно включены условия и минимальный перечень услуг УК, определенный в жилищном законодательстве РФ. Однако, по желанию собственников или по инициативе УК такой перечень может быть расширен. При этом важно, чтобы все стороны по договору были с этим согласны. При этом, в одном многоквартирном доме для всех собственников помещений условия договора должны быть одинаковыми. Ведь содержания договора, как и плата за услуги УК утверждаются только общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, не менее чем 50% голосов +1 голос. Обычно это происходит при выборе способа управления и управляющей организации.

Условия заключения договора с управляющей компанией

В Жилищном кодексе РФ определено, что в договоре на управление многоквартирным домом обязательно должно быть указано:  адрес дома, который находится в управлении и полный состав общего имущества этого многоквартирного дома, перечень работ и услуг по содержанию многоквартирного дома и ремонту общего имущества, порядок изменения этого перечня,  список коммунальных услуг, оператором которых выступает УК, процедура для определения размера оплаты за содержание многоквартирного дома и ремонт мест общего пользования, а также порядок внесения платы жильцами, в том числе за коммунальные услуги. Кроме того, в договоре обязательно должен быть прописан порядок контроля за исполнением обязанностей управляющей организации. Договор на управление многоквартирным домом может быть заключен на срок не менее одного года и не более чем на пять лет, если жильцы самостоятельно выбрали УК. При проведении открытого конкурсного отбора управляющей организации, минимальный срок договора также составляет один год, а вот максимальный сокращается до трех лет.

Обязанности управляющей компании по договору

Так что же, все-таки, обязана делать управляющая компания по содержанию жилого многоквартирного дома в надлежащем состоянии. На что, в любом случае, могут рассчитывать жильцы? В составе основных обязанностей управляющей компании, которые в соответствии с требованиями Жилищного кодекса должны быть прописаны в договоре управления многоквартирным домом надо отметить:

  • Работы по обеспечению надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома. Такие работы осуществляются регулярно и постоянно с учетом состава, степени физического износа имущества дома и его технического состояния. Это могут быть ремонтные работы, обслуживание коммуникаций, кровли, фасада дома. Перечень таких работ определяется в договоре.
  • Услуги по обеспечению снабжения многоквартирного дома коммунальными и энергоресурсами (вода, электроэнергия, тепло и природный газ), а также обеспечение услуги водоотведения (канализация) по внутридомовым сетям. В ведении УК находятся все трубы для подачи горячей и холодной воды, канализационные стоки, газовые трубы, электрические и коммуникационные кабели, расположенные внутри многоквартирного дома, но за пределами квартир. Обслуживание этих коммуникаций входит в обязанность УК.
  • Контроль и надзор за качеством и количеством коммунальных ресурсов, поставляемым к дому, в соответствии с договорами, заключенными с поставляющими компаниями. Это значит, что именно УК отвечает за температуру горячей воды в кране, напор холодной воды и температуру батарей в квартирах жильцов.
  • Организация и планирование работ по постоянному техническому обслуживанию многоквартирного дома, а также работы по его подготовке к сезонной эксплуатации. Обслуживание коммуникаций и дворовой территории, как собственными силами, так и с привлечением специализированных подрядных организаций. Например, для обслуживания лифтов, вентиляционных систем, противопожарного оборудования, домофонов, вывоз мусора, уборка подъездов и двора.
  • Организация озеленения и благоустройства придомовой территории.
  • Услуги по учету качества и объема работ, выполненных подрядчиками, а также организация приема результатов таких работ.
  • Организация, планирование и производства текущего и капитального ремонта общедомового имущества, включая фасадные и кровельные работы.
  • Контроль за целевым и рациональным использованием выделенных в качестве субсидий или помощи, целевых бюджетных средств.
  • Полный цикл документооборота по бухгалтерским, техническим и иным документам, связанным с жизнеобеспечением и обслуживанием многоквартирного дома.  
  • Услуги жильцам дома и их консультирование по вопросам соблюдения норм совместного проживания, правил пожарной безопасности, правил пользования инженерным оборудованием, а также электробезопасности.
  • Рассмотрение жалоб жильцов дома и устранение выявленных ими недостатков в обслуживании дома;
  • Контроль за всеми процессами перепланировки помещений в многоквартирном доме для соблюдения требований законодательства и предупреждения возможного ущерба.
  • Обслуживание дома в виде диспетчерского пункта для оперативного реагирования и устранения возникающих аварийных ситуаций.
  • Расчет сумм, взимание оплаты и учет платежей за услуги жилищно-коммунального направления. Своевременное перечисление платежей за коммунальные услуги поставляющим компаниям.
  • Организация и проведение массовых мероприятий в многоквартирном доме.

Это совсем неполный перечень всех обязанностей управляющей компании. Все эти обязанности обязательно должны быть включены в договор управления многоквартирным домом. Кроме того, в обязанности УК входит инвентаризация общедомового имущества, поэтому в приложении к договору, должен содержаться полный перечень общего имущества в многоквартирном доме, стоящего на балансе УК, а также приведены арендаторы такого имущества, если они есть.

Хочется отметить, что необходимо постоянно контролировать исполнение своих обязанностей управляющей компанией. Для этого необходимо запрашивать отчеты у управляющей компании на общих собраниях собственников. Такие отчеты УК должна предоставлять минимум один раз в год. Чтобы должным образом изучить такой отчет собственники имеют право пригласить специалистов, способных провести правовой анализ и аудит представленных документов. Важно помнить, что всесторонний контроль за исполнением обязанностей управляющей компанией является профилактикой многих проблем, которые могут возникнуть у жильцов в сфере жилищно-коммунальных отношений.

Читайте также:

 Куда жаловаться на управляющую компанию? 

 Варианты того, как бороться с управляющей компанией 

 Жалоба в жилищную инспекцию (как подать жалобу, образец, нюансы) 

 Cодержание и ремонт жилья. Что входит в ремонт жилья 

Если у Вас не рядовой случай, и вы, столкнулись с тяжелой ситуацией, то советуем Вам без промедления оставить заявку на консультацию в правом нижнем углу (это бесплатно). Подробнее здесь.

Прочитано 6499 раз

Комментарии  

0 #31 Наталья2016 20.06.2016 20:33
Полезная, информативная статья. К сожалению для получения адекватных услуг от управляющей компании приходится изрядно потрудиться. Как правило большая часть жильцов даже не знает ,что можно требовать для комфортного и качественного проживания.
Цитировать
0 #32 Бажина Елена 22.06.2016 18:32
Часто сами собственники не хотят принимать участие в голосовании жильцов дома, в принятии решений каких-то важных вопросов, на собрание с трудом собирают половину жильцов. Зато потом винят во всем УК и бабушек, которые на собрании были и все за всех решили.
Цитировать
0 #33 юрий 24.06.2016 20:01
К сожалению в наше время мало знать об обязанностях управляющей компании. Проблема обстоит в другом. Они просто не хотят не чего делать и получать просто так за это деньги. Приведу не большой пример из своего личного опыта. Начиная с прошлого года я пытался добиться от управляющей компании что бы они у меня в общежитие устранили на кухне течь из труб вода отведения т.к. Там образовывались постоянна лужа воды. Сначала я вызывал сантехника по телефону примерно два раза. И каждый раз странным образом терялись мои заявки. Затем я лично приходил в управляющую компанию и пытался их расшевелить. Мне заявляли, что у них нет материала для ремонта или у них сантехник на больничном. В конечном итоге в апреле этого года они устранили течь в трубах во отведения. Самое что интересное после них потекла труба холодной воды. И еще такой момент как я уже сказал живу я в общежитие общая площадь у меня 18 квадратных метров а плачу я не чуть не меньше чем платят за однокомнатную квартиру. Как оказалась на каждый дом имеется свой тариф. Причину мне так объяснить не смогли сейчас пытаюсь разобраться. Статья очень содержательная мне очень понравилась кое какие выводы после прочтения для себя сделал. Спасибо автору за статью.
Цитировать
0 #34 Farxad 25.06.2016 07:05
Ochen Poleznaya informaciya!Spa sibo Bolshoe!
Цитировать
0 #35 Светлана 25.06.2016 21:54
Очень поучительная статья. Особенно по поводу заключения договора. Ведь и правда, вторая часть договора, которая должна быть у жильцов, просто отсутствует.В итоге, даже при огромном желании, трудно будет что либо доказать.
Цитировать
0 #36 Георгий 25.06.2016 23:59
Все по делу, но мало кто ходит на собрания собственников и тем более запрашивает отчеты
Цитировать
+1 #37 Игорь 27.06.2016 12:17
Все верно. Большинство не знают обязанности управляющей компании. Поэтому и не могут осуществлять контроль за исполнением обязанностей управляющей компанией. Отсюда и возникают многие проблемы в сфере жилищно-коммуна льных отношений.
Цитировать
0 #38 Александра 27.06.2016 14:49
Оказывается столько обязанностей они должны выполнять! но на практике такое вряд ли встречается... Познавательная статья
Цитировать
0 #39 Ирина 28.06.2016 08:46
Статья очень нужная, я, например, первый раз прочла, что должен быть договор с УК. Да и общие собрания собственников оставляют желать лучшего: многим то некогда, то лень на них приходить, а тем более что-то проверять. Как говорится, просто заплатил и спи спокойно. Не приучены мы спрашивать с кого-то для собственного комфортного проживания, хоть что-то делают и ладно.
Цитировать
0 #40 Лана 28.06.2016 20:19
Как важно знать все нюансы при заключении договора с управляющей компанией. И самое главное - чтобы исключить всевозможные недоразумения жильцов с УК, отчёты должны проходить по первому требованию жильцов.
Цитировать
0 #41 Дионис 01.07.2016 11:21
Цитирую Георгий:
Все по делу, но мало кто ходит на собрания собственников и тем более запрашивает отчеты

Я считаю вы не правы. Кому надо - тот ходит и тем более запрашивает, или даже требует отчёты. ;-)
Цитировать
0 #42 Andrey 13.07.2016 14:17
Прочитал статью. Очень много полезной и нужной информации узнал про обязанности управляющей компании. Спасибо автору.
Цитировать
0 #43 Polina 14.07.2016 12:17
Очень информативная статья. Так как большинство жильцов не знают обязанностей управляющей компании и условий договора, в свою очередь компания не выполняет свои обязанности, возникает много проблем в жилищно-коммуна льных отношениях. Спасибо автору.
Цитировать
0 #44 Алина Смирнова 14.07.2016 18:23
После прочтения статьи понимаю, что нам повезло с управляющей компанией - мусор вывозят регулярно, в подъездах и прилегающей территории всегда чисто, проблемы решают своевременно. Но я согласна с тем, что если управляющая компания плохо справляется со своей работой, то нужно не пускать дело на самотек, а решать проблему законодательным способом.
Цитировать
0 #45 Atashka 18.07.2016 18:16
Любая управляющая компания не зависимо, от жильцов должны контролировать дома. Еще находить дефекты и устранять не за медлительно, если имеются средства для предотвращения поломок утечек ит. Однако и жильцы не должны сидеть ничего не делая, им следует информировать об изъянах домов управляющим (чем больше сигнала, тем больше актива).
В прочем защищать нужно не только родину солдатом на границе, но и наши дома, в которых мы с вами смотрим ТВ, едим, сидим, отдыхаем и наконец, спим спокойно.
Цитировать
0 #46 Андрей Иванович 21.07.2016 07:20
Детально ознакомился с материалом данной статьи. Нашел в ней очень много полезной и нужной информации, по накопившимся вопросам относительно работы и обязанностей Управляющей компании. Очень благодарен автору за содержательную и информативную статью.
Цитировать
0 #47 Dennis 29.07.2016 20:06
Если бы наша управляющая компания делала хотя бы половину того, о чем здесь говорится, я бы бы счастлив. На деле они по-моему исправно собирают деньги и нехотя делают какой-то абсолютный минимум .
Цитировать
0 #48 Александр 02.08.2016 12:25
По жизненному опыту могу сказать, да и думаю все согласятся, что надо хорошенько подталкивать управляющие компании, чтобы добиться от них чего-нибудь. Так только нервы истрепаеш, а добъешься то в лучшем случае минимум. С их стороны никакого нормального ни обслуживания, ни контроля. Это прискорбн. Добавлю, что есть единичные может быть компании, которые все исполняют исправно, но в основном везде отрицательные отзывы. А статья хорошая, и было бы замечательно, если бы все выполнялось. Спасибо.
Цитировать
0 #49 варвара 06.09.2016 09:35
Люди! Купите Жилищный Кодекс РФ, где всё про всё написано понятно и доступно! Лучше ТСН (ТСЖ) не бывает. Комфорт и порядок проживания вам обеспечит только ТСЖ! Избавляйтесь от Управляющих Компаний и создавайте ТСЖ (ТСН).
Цитировать

Добавить комментарий


Защитный код
Обновить

Joomla 2.5