Риски при покупке квартиры (про основные мошеннические схемы)

Приобретение  квартиры до сих пор для большинства граждан являются самой ответственной и дорогостоящей покупкой в их жизни. Для кого-то - эта сделка знаменует итог многолетних усилий по аккумуляции денежных средств. Для кого-то – плавное вползание в болото ипотечного кредита, который будет держать покупателя в напряжении в ближайшие 10-20 лет.

Учитывая стоимость недвижимости в РФ, вокруг рынка свободной купли-продажи квартир образовалась профессиональная среда мошенников, которые посвятили себя изучению нюансов и коллизий действующего законодательства и активно используют имеющиеся лазейки для обмана продавцов и покупателей на любом этапе совершения сделки.

Какие риски бывают

В сфере сделок с недвижимостью существует множество рисков. Все они могут быть условно разделены на несколько групп. Это позволяет сформировать по отношению к однородным рискам правила проверки и противодействия.

Риски:

• Криминального характера;
• Из дефекта правоустанавливающих документов;
• Нарушающие права третьих лиц.

Рассмотрим последовательно каждую из названных групп. Какие признаки её характерны и на что следует обратить особое внимание.

Следует помнить, что мошенничество – уголовное преступление, а лица занимающиеся осуществлением мошеннических схем – профессиональные, высококвалифицированные преступники. Когда вы сталкиваетесь с ними речь идет о целенаправленном обмане с целью получения выгоды, а не об неосмотрительности или ошибке в оформлении документов.

Профессиональные мошенники – наиболее опасны с точки зрения необратимости последствий, поскольку для осуществления мнимой, фиктивной или заведомо незаконной сделки с квартирой они часто используют фальшивые документы. У них просчитаны пути отхода. Сразу же после получения оплаты за недвижимость они скрываются, меняют личные документы, место жительства, телефоны и транспорт. В случае поимки и привлечения к ответственности взыскать причиненный ущерб с них чрезвычайно сложно, поскольку они прекрасно осведомлены о путях противодействия судебным приставам в исполнении решений судов. Личного имущества, как правило, не имеют. Полученные средства на счетах не хранят.

Риски из дефекта правоустанавливающих документов – почти всегда результат чьей-либо халатности или невнимательности. «Пакет» документов, который продавец предоставляет, а покупатель в теории должен изучить, прежде чем заключить сделку, может включать в себя десятки различных документов, которые выдаются различными инстанциями. Иногда для продажи требуется получение справки в местных органах самоуправления. Не секрет, что знания в сфере делопроизводства у секретаря сельсовета или ЖЕКа небольшого поселка не очень обширны. Очень часто приходится встречаться с элементарными грамматическими ошибками, неправильным написанием фамилий или имен, техническими ошибками в датах и цифрах. Для делопроизводителя, оформившего такой документ, не предусмотрено совершенно никакой ответственности. Потерянное вами для переоформления время, упущенная выгода, динамика рынка - абсолютно не волнуют его. Максимум, чем грозит такому клерку его халатность – повторно, и желательно без ошибок переоформит документ.

Нарушающие права третьих лиц

Вторичный рынок жилья оперирует в основном теми объектами недвижимости, которые уже находятся в обороте. На них уже зарегистрированы права собственности определенной группы лиц. И на момент продажи не все они могут быть согласны с совершением сделки, находится в адекватном состоянии, осознавать характер совершаемой сделки или вообще знать о её осуществлении.

В группу риска входят:

• Малолетние дети;
• Лица, признанные ограниченно дееспособными или не дееспособными;
• Наследники, не извещенные о смерти наследодателя или пропустившие срок принятия наследства;
• Лица, подтвердившие свой отказ от участия в приватизации, но не утратившие права проживать в квартире;
• Собственник, не проживающие в квартире, но не утратившие права собственности, и не поставленные в известность о совершении сделки.
• Лица, объявленные без вести пропавшими или умершими решением суда, но явившиеся в течение срока исковой давности.

Как только в сделке фигурирует одно или несколько указанных лиц покупатель должен насторожиться и более внимательно отнестись к проверке документов на квартиру.

На что следует обращать внимание при покупке квартиры

Любые рекомендации действенны только в том случае, ели покупатель  имеет навыки работы с деловыми документами, хотя бы элементарные правовые познания и склонность к анализу ситуации. В противном случае всё, чтобы ему не советовали, что бы он не прочел перед тем, как совершить сделку, остается бесцельным грузом, которым человек не в состоянии воспользоваться.

Ограниченность в средствах заставляет многих покупателей экономить на оплате услуг профессиональных риэлторов, либо обращаться к риэлторам, работающим частным порядком. Многие из них до сих пор не являются членами СРО, не застрахована их деятельность, не определены размеры возмещения ущерба. Поэтому, за свои услуги они берут не много, но в случае срыва сделки или выявления каких-либо дефектов взять с них нечего. Они живут от гонорара до гонорара, кому как повезет.

Поэтому, обращайтесь за сопровождением сделки к риэлторам, работающим в официально зарегистрированной компании.

Если поиск квартиры вы осуществляете самостоятельно, обращайте внимание на стоимость. Снижение стоимости более чем на 15-20%, по сравнению со средними ценами на аналогичное жилье, должны насторожить.

Аргументацией продавца дешевой недвижимости почти всегда выступает срочность совершения сделки под любым предлогом:

• Болезнь близких родственников, необходимы средства на лечение;
• Погашение кредита в банке;
• Переезд на ПМЖ за рубеж;
• Расторжение брака и «разъезд» супругов и т.п.

Некоторые схемы, о которых следует помнить

Продавец, убедительно рассказав душещипательную историю о безвыходной жизненной ситуации начинает форсировать сделку. Берется оказывать услуги по доставке покупателя на личном транспорте, берет на себя «оформление» некоторых документов по знакомству или на «коммерческой» основе. Рекомендует «знакомого» нотариуса, у которого никогда нет очередей. Особенно словоохотлив и суетлив становится в те моменты, когда покупатель пытается ознакомиться с документами.

Типичная мошенническая методика – держать потенциального покупателя в постоянном напряжении, постоянно отвлекая его на второстепенные действия и форсировать чувство жалости к своей персоне.

Покупатель взаимодействует исключительно с доверенным лицом мнимого продавца. Под любым предлогом от покупателя срываются контактные данные мнимого продавца, его истинное местонахождение. Единственным документом, на который делает упор «представитель» это «доверенность». Он многократно предлагает удостовериться в её подлинности, съездит с ним к оформившему её нотариусу. Из всех собственников, которые ранее проживали в квартире,, обычно имеет доверенность только от одного из них. В разговоре не может указать точное число правообладателей.

Всегда обращайте внимание на то, сколько раз покупаемая вами квартира уже продавалась. Чем больше число продаж, тем выше вероятность того, что на каком-либо этапе появится «засланный казачок» - лицо, которое не предъявляло претензий по поводу совершения сделки, но имеющее на это право. При этом срок исковой давности предъявления такой претензии еще не истек.

Как только вы полностью рассчитаетесь за квартиру, на следующий день к вам заявится «племянник» с Крайнего Севера, который только на днях узнал, что квартиру любимой тетушки продали. Самому ему судится некогда, да и жилье ему не нужно, а вот «компенсацию» за  приходящиеся на его долю 5-10 кв. м. он начнет требовать настойчиво.

Продавца окружает круг заботливых детей, внуков, племянников. Сам продавец – или не встает с инвалидного кресла, или ему не дают ответить ни на один заданный вопрос, ссылаясь на то, что дедушка/бабушка, устали, плохо слышат, им нездоровится, пора принимать лекарства и пр.

В таком случае не лишним будет попросить «родственников» посетить с «продавцом» ПНД и в вашем присутствии получить справку о том, что он полностью дееспособен. В 99,9% случаев вы получите отказ под любым предлогом.

Это-  наиболее часто встречающиеся и самые грубые уловки мошенников, действующих на рынке недвижимости. Перечислять все риски нет необходимости, поскольку разобраться в тонкостях некоторых из них, тем более овладеть методикой проверки под силу только специалисту, постоянно занимающемуся этим. Всего существует более десятка рисков. И не все они связаны с обманом.

Правильнее всего, приняв решение о покупке квартиры поручить это профессиональным посредникам – риелторам крупной фирмы.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:

 Договор купли-продажи квартиры (можно скачать 2 варианта) 

 Стоит ли обращаться к риелторам и как избежать возможных проблем?