Часто задаваемые вопросы: создание ТСЖ

Находящаяся на слуху уже более 10 лет аббревиатура ТСЖ расшифровывается как «товарищество собственников жилья». Это – одна из 2-х возможных форм управления многоквартирным домом, утвержденная Жилищным кодексом РФ, наряду с управляющими компаниями (УК). 
Отличительной особенностью ТСЖ является некоммерческий характер этой организационно-правовой формы управления многоквартирным домом (МКД) (п.5 ст. 135 ЖК РФ). Иными словами, ТСЖ не имеет права извлекать прибыль от своей деятельности. Все деньги, поступающие в качестве сбора от собственников в МКД должны без остатка расходоваться на нужды ТСЖ.
Из некоммерческого характера ТСЖ вытекает и льготное налогообложение (п.2 ст.251 НК РФ).
В отличие от УК – ТСЖ непопулярны. Не более 5-7% собственников жилого фонда в стране избрали такую форму правления и испытывают массу сложностей, при, казалось бы, прозрачной и понятной схеме управления общим имуществом МКД на полностью демократических началах.

Выбор формы управления МКД зависит исключительно от волеизъявления собственников жилых и нежилых (это следует учитывать!) помещений, расположенных в доме. ТСЖ – это типичная форма управления для уже сложившихся жилищных коммун в домах старой застройки, в которых собственники хорошо знают друг друга. В новостройках создать ТСЖ не реально в силу целого ряда причин:
• Длительного срока продаж недвижимости;
• Отсутствия инициативной группы, имеющей возможность организовать сбор более 50% собственников;
• Неразвитость инфраструктур коммунального хозяйства в новостройках;
• Отсутствие собственников в жилых помещениях на время первичного ремонта жилья в новостройке.
Для того, чтобы организовать ТСЖ необходимо, чтобы решение об этом было принято более чем 50% собственников МКД. При этом следует помнить, что голосовать имеет право только тот собственник, на которого зарегистрировано право на объект недвижимости. И голосует он не своим волеизъявлением, а квадратными метрами, находящимися в его собственности. Чем больше квадратных метров – тем более весом голос собственника.
Не участвуют в собраниях и не имеют права голоса члены семьи, не являющиеся собственниками, жильцы, арендующие жилые помещения.

Как любая организация ТСЖ имеет орган управления. Минимальным составом является Председатель ТСЖ – лицо представляющее интересы товарищества во внешних сношениях с органами местной власти, коммунальными службами, ресурсоснабжающими и пр. организациями и несущий ответственность за всю хозяйственную и финансовую деятельность товарищества. Казначей (бухгалтер), который осуществляет техническое управление финансами товарищества. Ревизор – лицо ответственное за достоверность предоставляемых членами правления сведений.
Более расширенные составы правления ТСЖ возможны в том случае, если МКД большой, с числом собственников более 100 и хорошо организованным и дисциплинированным контингентом собственников, своевременно вносящих платежи за коммунальные услуги и на нужды ТСЖ. Ограничение состава правления вызвано тем, что за свою работу члены правления по закону имеют право получать вознаграждение (оплату труда), которая производится за счет взносов участников ТСЖ. Вряд ли кто-то захочет оплачивать из своего кармана большое количество дармоедов, если в состав руководства ТСЖ будет входить 10-15 человек.

После избрания членов правления ТСЖ оно регистрируется в качестве юридического лица с собственным наименованием, банковским счетом, печатью. С этого момента основной задачей Председателя правления и его помощников является заключение договоров с энергоснабжающими, ремонтными, клининговыми и иными компаниями, которые оказывают услуги по жизнеобеспечению МКД.
Если заключение договоров с поставщиками электроэнергии, воды, газа обычно не представляет сложностей – эти поставщики, как правило, являются монополистами на местном рынке и никакого выигрыша в цене за поставляемый ресурс по сравнению с УК участники ТСЖ не получают, то с договорами других вовлеченных в процесс обслуживания МКД организаций начинаются проблемы. Связаны они с тем, что вступает в силу закон: розница – всегда дороже опта.
Многим компаниям просто не выгодно заключать отдельный договор с ТСЖ в силу удаленности от производственной базы или изношенности инженерных сетей. Другие поставщики (особенно клининговых услуг, завышают цены на услуги зная, что ТСЖ не сможет существовать без того, чтобы своевременно вывозились ТБО, убирался снег с крыш и тротуаров, производилась подрезка зеленых насаждений, убирались подъезды и пр. Самостоятельно нанимать и содержать штат работников ТСЖ не выгодно, а в большинстве случаев не под силу. Поэтому за чужих работников приходится платить гораздо дороже.

Главным поводом создания ТСЖ является перманентное возмущение большинства собственников ростом тарифов на услуги ЖКХ. Почему-то во всем принято винить УК. Они стали жупелом, на который обращен гнев собственников получивших очередную квитанцию об оплате.
Многим мнится, что имея возможность самостоятельно определять за что и сколько платить, собственники путем дебатов сумеют придти к совместному решению и снизить расходы на содержание МКД до таких размеров, что существенно сэкономят по сравнению с обслуживанием дома УК.
Утвердить тарифы на электроэнергию, водоснабжение, водоотведение, газификацию ниже установленных поставщиками-монополистами возможности нет. А именно они составляют самую существенную часть коммунальных платежей.
Остается экономить на техническом обслуживании и клининговых услугах.
Не достаточно принять решение о том, что уборщице подъездов будем платить столько-то, а дворнику в столько-то. Каждая цифра должна быть экономически обоснована.

Начинаются бесконечные дебаты о том, сколько раз достаточно мыть пол в подъездах и надо ли его вообще мыть. Нужен ли домофон и видеонаблюдение, стоит ли озеленять придомовую территорию и тратить драгоценную воду на поливку насаждений летом. Взимать ли плату за размещение рекламы на фасадах и крыше и в каком размере. Не меньшим камнем преткновения становится придомовая территория. По градостроительным нормам она ограничивается парапетом МКД. Вся остальная территория вокруг дома для того чтобы стать собственностью участников ТСЖ подлежит межеванию и оформлению в собственность с получением свидетельства Россреестра. 
Камнем преткновения становится и формирование фонда капитального ремонта. Долгосрочные инвестирования с отложенным сроком реализации на 10-20 лет не интересны никому. 
Истинное положение дел с системами инженерных коммуникаций и канализации обычно выясняется только после качественного обследования, проведенного приглашенными специалистами. Когда выясняется стоимость замены труб – энтузиазм сторонников ТСЖ – улетучивается. Ведь платить за все это надо из своего кармана и в полном объеме.
Может ли ТСЖ взимать плату выше установленной решениями местных органов власти?

Организация ТСЖ – удел состоятельных собственников, которые стремятся оградить свой МКД от случайных посетителей, создать зону комфорта на придомовой территории, соблюдать образцовый порядок в подъездах и лифтах. Но соблюдение повышенного комфорта стоит денег.
Согласно п. 3 ст.156 ЖК РФ максимальные тарифы за содержание и ремонт МКД устанавливаются только для тех собственников, которые не выбрали форму управления домом.
Для тех же, кто уже создал ТСЖ, размер тарифов устанавливается исключительно по решению общего собрания участников. В силу целого ряда перечисленных выше факторов плата за жилье в ТСЖ будет выше, чем плата за аналогичное жилье в одном и том же квартале, но в МКД обслуживаемом УК.

Далеко не все собственники поддерживают идею членства в ТСЖ. Таких может быть достаточно много, но не более 50%. В том случае, если большинство все же избрало формой правления ТСЖ - то придется подчиниться воле большинства. Демократия. 
На таких собственников в полной мере ложится бремя оплаты всех утвержденных общим собранием работ по содержанию и тех обслуживанию МКД. Отказаться от оплаты общедомовых услуг собственник не вправе. Для этого ему необходимо будет заключить договор с ТСЖ на основании которого он будет производить оплату. В отсутствии такого договора ТСЖ имеет право обратится с иском к злостному неплательщику и взыскать с него оплату в судебном порядке.

В 99% случаев ТСЖ – это организация дилетантов управляемая дилетантами.
Управленческая деятельность в любой сфере требует квалифицированной подготовки и многолетнего опыта. Ничего этого у Руководства ТСЖ нет, за редким исключением, когда председателем правления становится бывший руководящий работник УК или иного коммунального учреждения. Во главу же ТСЖ обычно ставятся собственники, имеющие повышенную словесную активность и врожденный темперамент, направленный на соблюдение собственных интересов. К сожалению, уровень интеллекта таких лиц и их гиперактивность в отстаивании всего и вся не смотря ни на что – прекрасно проиллюстрирован в произведении Зощенко.
• На практике на общем собрании никто из собственников не задается вопросами:
• Кто будет производить экономическое обоснование тарифов?
• Кто будет заниматься юридическим сопровождением деятельности ТСЖ?
• Кто будет осуществлять контроль за своевременным внесением платежей?
• Каким образом будет обеспечено соблюдение законодательства о защите персональных данных?
• Кто будет заниматься администрированием сайта ТСЖ? 
Подавляющее большинство собственников просто не знают о том, что все перечисленные выше вопросы – обязательны. Без них ТСЖ не сможет функционировать не нарушая законодательства.
Для большинства горе-руководителей ТСЖ только в процессе работы становятся понятными прописные истины которые известны любому управленцу системы ЖКХ работающему в УК.
Именно поэтому ТСЖ – «гадкие утята» системы ЖКХ, которые с трудом выживают в окружении крупных УК имеющих квалифицированный штат, собственную производственную и ремонтную базу. Аварийные службы, штат техников, осуществляющих ежедневный контроль за работой наемных работников (уборщиц, дворников, строительных рабочих).