Часто задаваемые вопросы: ренда (найм) жилья
Если Вы не нашли нужного ответа на вопрос об аренде (найме) жилья, советуем ознакомится с материалами сайта:
Стоит ли обращаться к риелторам и как избежать возможных проблем?
Договор найма жилья (аренды): образец и как правильно составить без ущерба для себя
Как правильно сдать квартиру в аренду?
Порядок перевода жилого помещения в нежилое и наоборот
Как выгодно сдать квартиру в аренду?
Часто задаваемые вопросы: аренда (найм) жилья:
Многим не понятно отличие договора аренды от найма, если возникает необходимость письменно оформить отношения сторон относительно жилого помещения.
Основным отличием, которое принято выделять, чтобы отграничить эти договоры друг от друга является разность в субъектах и предметах договоров.
• Предметом договора найма выступает исключительно жилое помещение – квартира, обособленная комната, жилой дом.
• Предметом договора аренды является как коммерческая (производственная), так и жилая недвижимость, но используемая для целей удовлетворения потребностей юридического лица (аренда квартир для своих работников).
Вторым различительным признаком принято считать субъектность участников правоотношений:
• При найме – они называются Наймодатель и Наниматель. Ими могут выступать исключительно физические лица.
• В договоре аренды обычно один или оба участника правоотношений - юридические лица. Называются: Арендодатель и Арендатор.
Гражданский кодекс устанавливает различные сроки, на который могут заключаться эти договора. Различие не ограничивает минимального срока, но устанавливает предельный срок.
Договор аренды жилого помещения не ограничен во времени, для договора найма предусмотрен максимальный срок – 5 лет.
Правовое регулирование договоров аренды и найма регулируются различными разделами ГК РФ – аренды главой 34 , найма – главой 35 ГК.
Существенные отличия в том, что при заключении договора найма жилого помещения обязательно требуется акцепт (согласие) наймодателя на вселение в жилое помещение конкретных физических лиц (членов семьи, их количество). В договоре аренды акцепта обычно не предусматривается. Вместо этого указывается целевое назначение , а вот количество и состав жильцов определяется самим арендатором.
При заключении обоих видов договоров обязанность госрегистрации договоров напрямую зависит от срока.
Если срок не превышает 1 года – госрегистрации не требуется. Такие договоры считаются краткосрочными. Но если срок аренды или найма превышает 1 год, зарегистрировать такой договор обязан арендодатель или наймодатель в Органе государственной регистрации прав (с 01.01.2017 года существует единый Орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество).
Для наймодателя, помимо обязательной регистрации договора найма (превышающем 1 год), требуется зарегистрировать такой договор в налоговом органе (если цена договора превышает 10 МРОТ) для целей налогообложения.
Основной обязанностью является передача имущества в таком состоянии, которое отражено в договоре. Это означает, что арендное (в найм) помещение должно отвечать основным требованиям, которые предъявляются к помещениям (жилым):
• Иметь указанное назначение – жилое помещение;
• Быть оборудованным необходимыми для проживания коммунальными благами: электричеством, водоснабжением, канализацией.
Помещение должно отвечать назначению. Арендодатель отвечает за недостатки, которые возникнут во время договора, в случае, когда они не связаны с действиями арендатора (нанимателя). Если во время проживания выйдут из строя электрооборудование, произойдет авария в сетях водоснабжения или канализации, или произойдет аварийное разрушение сданного жилья – ответственность за устранение этих недостатков несет арендодатель.
В процессе эксплуатации жилого помещения все недостатки, возникшие без вины арендатора подлежать устранению силами и за счет средств арендодателя (наймодателя). Вариантом решения проблемы может быть снижение цены договора аренды (найма) с условием, что недостатки будут устранены арендатором за счет своих средств или собственными силами.
Если арендодатель не в состоянии устранить возникшие недостатки арендного жилого помещения, он обязан предоставить аналогичное жилье на условиях действующего договора аренды или полностью возместить расходы арендатора по найму другого жилого помещения.
Арендатор (наниматель) должен известить арендодателя о недостатках, требующих устранения. Он вправе требовать безвозмездного устранения таких недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы. Без каких-либо последствий арендатор вправе требовать расторжения договора аренды досрочно, если арендодатель не устраняет заявленные недостатки.
Обязанность арендатора - использование помещения исключительно по его целевому назначению. Только как помещения для проживания.
Другая обязанность – внесение платы своевременно. Сроки, размер и периодичность, а так же санкции (штрафы, пени) за нарушение положений договора об оплате оговариваются в договоре. За нарушение этого условия наймодатель (арендатор) вправе взыскать с штрафные санкции, предусмотренные договором или потребовать расторгнуть договор аренды (найма).
Следующей обязанностью арендатора является содержание арендованного помещения в технически исправном состоянии. Арендованное (нанятое) жилое помещение возвращается по истечению срока договора. Состояние, в котором арендодатель (наймодатель) передал его арендатору (нанимателю), должно соответствовать прежнему, за исключением естественного износа.
Арендатор обязуется делать текущий ремонт. Он не должен быть связан с заменой оборудования, а так же по оплате текущих коммунальных платежей за пользование электроэнергией, водоснабжением, канализацией, средствами связи, уборкой помещения и пр.
Сдача не используемого арендатором (нанимателем) жилья (его части) возможно только с согласия арендодателя (наймодателя). Срок субаренды не должен превышать срок основного договора.
Субаренда всегда следует судьбе основного договора аренды. В субарендном договоре не может содержаться условий и положений, которые противоречили бы основному договору.
Договор субаренды автоматически прекращается одновременно с договором аренды (найма).
При этом субарендатор (поднаниматель) жилого помещения не вправе заявлять самостоятельных требований арендодателю (наймодателю).
В отличие от прав арендатора, заключившего договора более чем на 1 год, у субарендатора (поднанимателя) не возникает преимущественного права на заключение договора поднайма на следующий срок.
Но может, при отказе арендатора от пролонгации (продления) аренды заключить с наймодателем (арендодателем) отдельный договор на аренду.
Безусловно договор аренды жилья расторгается в соответствии со ст. 419 ГК РФ в следующих случаях:
• Если арендованное жилое помещение используется с нарушениями его назначения;
• Если арендатор (наниматель) систематически ухудшает (разрушает) помещение или не соблюдает условия общежития для многоквартирных домов;
• Если более 2-х раз подряд не платит за аренду или не оплачивает коммунальные платежи за пользование электроэнергией и водоснабжением и пр.;
• Если арендодатель (наймодатель) пренебрегает обязанностями по ремонту (капитальному) помещения и оборудования в установленные договором сроки.
Если аренда (найм) истекает в установленный договором срок но стороны не имеют друг к другу претензий по исполнению договора, то у арендатора (нанимателя) есть преимущественное право возобновить (продлить) договор.
Для этого арендатор должен не позднее календарного месяца до окончания договора аренды (найма) известить арендодателя (наймодателя) о своем желании возобновить (продлить) договор.
При продлении (возобновлении) договора на новый срок арендатор (наниматель) не вправе требовать заключения нового договора на прежних условиях.
Если до истечения договора арендодатель заключит новый договор с другим арендатором, не известив прежнего арендатора (нанимателя) последний вправе требовать перевода на себя такого договора аренды (найма) либо возмещения причиненных убытков через суд.
Такое право возникает в том случае, когда новый арендатор (наниматель) заключает договор на прежних условиях, как со старым арендатором.
Если условия отличаются – такого права не возникает.
Сдача жилья внаем подразумевает получение дохода, который облагается налогом. Для резидентов – граждан РФ ставка подоходного налога установлена в размере 13%. Если сдача в аренду (внаем) жилых помещений носит регулярный характер равно как является предпринимательской деятельностью, арендодатель (наймодатель) должен зарегистрироваться в УФМС по месту нахождения жилья, выбрать наиболее приемлемую форму налогообложения:
По упрощенной системе – 6% процентов от суммы дохода;
По вмененной системе – по формуле «доходы минус расходы» - по ставке 15%.