Понедельник, 16 Март 2020 11:10

Коммерческий найм жилого помещения (условия, особенности, риски и др.)

Автор 

Для того чтобы иметь крышу над головой совсем не обязательно приобретать жилье или становится собственником по иным основаниям. Большое количество граждан, не имеющих средств на приобретение квартиры или дома успешно используют возможность временно вселиться, проживать и пользоваться жилым помещением за соответствующую плату собственнику.

Договоры коммерческого найма и аренды жилого помещения – одни из самых распространенных в гражданско-правовых отношениях, связанных с жилищным законодательством. Имеют общие черты, присущие всем договорам, и особенности, которые следует учитывать, заключая подобный договор.

Специфика договора коммерческого найма жилого помещения

 Известно три типа договоров, которые позволяют оформить временное или постоянное проживание в жилом помещении без оформления права собственности:

  • Договор социального найма;
  • Коммерческого найма;
  • Аренды.

Не смотря на внешнюю схожесть условий этих договоров, они различаются по субъектности: первые два могут быть заключены только между физическими лицами. Договор аренды предусматривает что хотя бы один из участников должен являться юридическим лицом.

Точно так же, отличается от коммерческого социальный найм по субъектам собственников жилья. Собственником должно быть либо государство, либо муниципальное образование.

Таким образом – договор коммерческого найма - в чистом виде коммерческий договор, заключаемый между двумя физическими лицами на основе их свободного волеизъявления. Но в силу специфики жилищно-правовых отношений, высокой стоимости недвижимости, возможности наступления вредных последствий для обеих сторон к данному виду договоров предъявляется ряд условий, без соблюдения которых он может быть признан незаключенным или недействительным.

Особенности договора коммерческого найма

В Российском законодательстве договор коммерческого найма отличается от схожего договора аренды жилья. Главное отличие заключается в процессе в том, что он не подлежит обязательной государственной регистрации. Причины, по которым законодатель допустил такое послабление частным собственникам до конца не ясны.  Это допускает возможность ухода от налогообложения в подавляющем большинстве случаев. Физические лица могут частным порядком, в устной форме договорится о сдаче квартиры/комнаты/дома внаем. При этом не ставить в известность о заключенном договоре фискальные органы (налоговую инспекцию). Этим до сих пор пользуются владельцы излишков жилой площади, успешно уходя от налогов и получая регулярную ренту.

Для обоих участников договора при формальном заключении договора найма существует ряд преимуществ:

  • Значительное снижение стоимости, так как собственнику не приходится платить налог с дохода, получаемого от сдачи внаем недвижимости;
  • Наниматель имеет возможность не афишировать свои персональные данные. Иными словами, нанять жилое помещение на срок до 1 года можно не предоставляя документы удостоверяющие личность нанимателя.

Велик риск таких договоров:

  • Стороны несут риск причинения вреда нанимаемому имуществу. В большей степени это относится к собственнику. Но и наниматель рискует вероятностью расторжения договора в любое время, без объяснения причин. В залоге у собственника при этом может остаться движимое имущество нанимателя. Доказать факт существования договорных отношений при бездокументарной форме заключения коммерческого договора найма жилого помещения бывает сложно.
  • Проживающий в съемном квартире не имеет возможности зарегистрироваться по месту жительства. Тем самым он нарушает установленный порядок паспортного учета. Это влечет административную ответственность в виде штрафа.
  • Кроме административного штрафа, наниматель лишен возможности получать социальное обеспечение по месту проживания: медицинское, пенсионное, страховое. Дети не могут быть устроены в дошкольные или учебные заведения.

Тем не менее, количество граждан, идущие ради экономии средств на подобные кабальные условия велик.

Юридическое грамотное оформление договора

Чтобы избежать перечисленных выше проблем законом предусмотрено, что договор коммерческого найма, на любой срок, всегда должен заключаться в простой письменной форме. Эта формулировка допускает изложение условий договора на бумаге и заверение личными подписями участников договора. Нотариального удостоверения договора не требуется. Но, в целях заручится дополнительными гарантиями, он может быть нотариально удостоверен. В случае возникновения спорных ситуаций проще отстаивать свою позицию в суде.

Правила составления договора коммерческого найма жилья стандартные. Договор должен содержать обязательные пункты:

1. Полное наименование сторон: это фамилия, имя, отчество наймодателя и нанимателя.

2. Предмет договора – описание жилого помещения: его адрес, площадь, состояние жилого строения, наличие в нем мебели, предметов бытовой техники, других существенных элементов обременения. Например: животных, растений, существующих сервитутов – прав пользования помещением третьими лицами.

3. Срок на который заключается договор. В днях, месяцах, годах. Следует помнить, что максимальный срок такого договора – 3 года. По истечение этого срока договор подлежит перезаключению. Если по истечению срока ни одна из сторон не заявит о намерении расторгнуть или изменить условия, договор считается заключенным на такой же срок, на тех же условиях.

Это – очень существенная деталь! Если собственник помещения заявит об изменении размера арендной платы или потребует освободить помещение без объявления причин – наниматель может оспорить эти требования в суде.

4. Размер арендной платы. Не смотря на то, что договор именуется коммерческим наймом, платежи по нему называются арендными платежам. Они могут быть периодическими (помесячными, поквартальными) или единовременный платежом за весь срок найма. Самым выгодным для обеих сторон является единовременный. Владельцу он дает возможность пользоваться денежными средствами, полученными от нанимателя сразу же после заключения договора. Наниматель значительно экономит, так как цена такого договора всегда ниже, чем при периодических платежах и не зависит от роста инфляции.

5. Особые условия. К ним относятся:

Обязательства по содержанию находящегося в квартире/доме имущества;

Обязанность по внесению коммунальных платежей;

Обязательства по текущему ремонту.

Следует знать, что включение в договор условия о капитальном ремонте помещения недопустимо. Его проведение всегда лежит на собственнике имущества

Оговаривается количество лиц, которые будут проживать в наемной квартире.

Возможность содержать в ней животных;

Использовать в производственных целях. Согласно жилищного законодательства использовать жилые помещения в производственных целях запрещается.

6. Ответственность сторон. В ней оговаривается размер материального возмещения, в случае причинения ущерба или уменьшения стоимости.

7. Форс-мажорные обстоятельства. К ним относятся стихийные бедствия и изменения законодательства при изменении спорных ситуаций. общественно-политического строя или объявления войны. Расширенное толкование форс-мажора, часто применяемое сторонами, обычно не удовлетворяется судами при разрешении конфликтных ситуаций.

8. Договор удостоверяется подписями сторон с указанием паспортных данных.

 

Обеспечение права на неприкосновенность частной жизни

Часто наниматели сталкиваются с необоснованным вторжением собственника жилья в их частную жизнь. Наймодатель может без их ведома навестить квартиру в отсутствие жильцов. Или появится в неудобное для жильцов время, например, ночью. Может разместить в сданной внаем квартире какое-либо имущество без согласования с нанимателями. Всё это нарушает права на неприкосновенность частной жизни. В этих случаях на помощь приходит письменный договор. Если в нем четко обозначена периодичность посещения квартиры владельцем (раз в неделю/месяц/квартал), время посещения – обычно в рабочее время, возможность использования находящегося в сданной квартире имущества – проблем обычно не возникает. Обе стороны готовы к тому, что контроль за состоянием и сохранностью недвижимости будет осуществляться.

Если же договор заключен в устной форме – существует масса нарушений со стороны собственника. Он может появиться в квартире в любое время мотивируя это право собственности, без согласования с нанимателем осуществлять в сданном жилом помещении какую-либо деятельность, вселить дополнительных жильцов. Во избежание подобных ситуаций время, периодичность посещений следует прописать в тексте договора.

 

Обеспечение права собственности

Наниматель не вправе препятствовать собственнику-наймодателю посещать и в разумных пределах, не нарушающих права нанимателя, распоряжаться его собственностью. Нельзя заменять входные двери, устанавливать решетки на окна, менять замки и ключи от входных дверей без согласования с наймодателем.

Препятствовать проведению планового или косметического ремонта в помещении. Устранению аварий или ликвидации чрезвычайных происшествий. Так же как запрещать доступ в помещение сотрудников специальных оперативных служб при исполнении профессиональных обязанностей.

 

Расторжение договора найма

У обеих сторон существует свобода волеизъявления. Это значит, что договор может быть расторгнут в любое время по инициативе любой из сторон при взаимном согласии. В договоре найма, заключенном с соблюдением условий большей свободой обладает наниматель. Ему не требуется соблюдать формальных условий для того, чтобы заявить о желании расторгнуть договор.

Единственным условием может быть срок уведомления о расторжении.

У наймодателя, заключившего письменный договор меньше свободы для расторжения договора.

Должны быть веские основания для этого:

  • Нарушение сроков внесения платежей;
  • Несоблюдение условий договора;
  • Причинение ущерба имуществу нанимателем;
  • Истечение срока договора и нежелание пролонгации;
  • Изменение законодательства или материального положения наймодателя.

При расторжении договора наймодатель обязан вернуть нанимателю внесенные авансовые платежи, из расчета фактически прожитых дней. Одностороннее удержание в счет возмещения арендной платы имущества или денежных средств нанимателя не допускаются. Это является самоуправством. В любом случае, конфликтная ситуация с возмещением материального ущерба должна решаться по взаимной договоренности или через суд.

 Договор коммерческого найма жилого помещения хорошо разработан в практике гражданско-правовых и жилищных отношений. Существует обширная практика разрешения споров в судах и обобщение этой практики Пленумами ВС РФ. Возникающие споры обычно быстро разрешаются в мировых судах.

Прочитано 8050 раз

 Форма для бесплатной юридической консультации (телефон указывайте обязательно)

Добавить комментарий

Защитный код
Обновить


Анти-спам: выполните задание

Комментарии  

0 #11 Сергей 20.07.2020 12:35
Риски снять жилье на данный момент велик. И снятие жилья на устной договоренности слит что можно остаться как без денег, так и без самого жилья. И сдают так жилье много нечестных граждан. Все-таки лучше заключать договор. Но при этом нужно внимательно его читать. И лучше по несколько рас. Мы так снимали с женой и через месяц нас просто выселили. Оказалось, что в договоре было прописаны некоторые пункты, которые были не на нашей стороне. После этого договор читали полностью и внимательно и снимали на долгий срок. А после окончания продлевали. И должно быть прописано что бы хозяева не приходили, когда им вздумается.
Цитировать
0 #10 Pavel 18.07.2020 12:40
Разве законодательств ом не предусмотрено заключение простой письменной формы сделки, предмет которой недвижимое имущество в любом виде? Да и касаемо устной договоренности найма жилого помещения... Устная форма сделки согласно 1 ч. ГК имеет место быть между физическими лицами, если сумма сделки не превышает 10 тысяч рублей, соответственно, если превышает (что бывает чаще всего согласно средним расценкам), то в обязательном порядке составляется сделка в простой письменной форме. Статья хорошая, но автору желательно бы и указать эти моменты.
Цитировать
0 #9 Виталий 06.07.2020 15:17
Я сталкивался с арендой жилья. И при этом могу сказать, что все-таки лучше заключать договора и снимать тогда. Это обезопасит от разных проблем. В начале я с семьей снимал жилье без договора. Договаривались в устной форме. Но проблемы начались на третий месяц аренды. Начали повышать плату. Постоянно приходили то переночевать, то помыться и так далее. Это нас не устраивало. Платили мы каждый месяц и плюс еще коммунальные. И когда сказал хозяевам это. Они начали еще больше давить. И в один день сказали, чтобы мы до завтра выселились, а то придут с полицией. А договора не было и доказать мы ничего не могли. А у нас дети, вещи. Пришлось в быстром порядке снимать квартиру уже по договору. Хоть и больше плата, но проблем никаких. Так что лучше себя обезопасить.
Цитировать
0 #8 Елена 26.06.2020 15:03
Договор аренды однозначно дает гарантии и дает ощущение правовой защищенности . Но к сожалению сейчас так много людей идут в обход договоров , так сказать снимают напрямую от собственника , то есть устно . Потом в случае спорной ситуации не знают куда обратится . Хорошо если паспорта проверят .
Цитировать
0 #7 Анна 24.06.2020 13:59
Прочитала статью и задумалась о том, каким образом регулируется вопрос продления договора аренды и его расторжения, заключенного на срок до 1 года. Допустим, стороны прописали в договоре пункт, согласно которому, если договор не расторгнут по истечении срока, то он продляется автоматически еще на год. То есть, получается, чтобы расторгнуть договор, нужно это как-то документами оформлять, иначе получится, что стороны бездействовали, то есть автоматически продлили договор еще на год. А на деле  арендодатель чаще всего пренебрегает документальным оформлением расторжения договора аренды. Ведь это риск? Или я что-то не так поняла.
Цитировать
0 #6 Максим Петриченко 14.05.2020 12:56
Цитирую OlgaAlexandrovna2506:
Договоры аренды жилых зданий и помещений могут заключаться между двумя физическими лицами и в письменной форме. Если срок такого договора аренды более одного года, согласно п. 2 ст. 609 ГК, он тоже подлежит государственной регистрации.

Этот пункт вполне можно обойти оформив договор например на 6 месяцев и дописав, что если в между сторонами подписавшие его нет возражений он продлевается каждый раз на месяц по обоюдному согласию после уплаты рентной платы. Таким образом можно не боятся санкций от налоговой службы.
Цитировать
0 #5 Дария 02.05.2020 12:49
Нам сейчас предлагают сдавать квартиру по договору. С одной стороны - это здорово, поскольку есть хоть какие-то рычаги у нас. Но с другой стороны, что мы сможем сделать, если однажды хозяева придут и скажут, что у нас есть месяц и мы должны съехать. И никто не будет смотреть зима сейчас или лето. Более того, вдруг нам срочно нужно будет уехать, то не потребуют ли с нас выплату за месяц, пока они будут искать квартирантов? Все сложно и трудно предугадать все наперед, что обязательно создаст проблемы.
Цитировать
-1 #4 Игорь 10.04.2020 13:45
Я не до конца понял по поводу регистрации договоров заключённых более чем на год. Вот я например заключил договор аренды. Там вообще не указывался срок на который я буду снимать. Просто арендую по факту и все. Получается пока я вношу оплату он действительный. Если я правильно понял, то можно перезаключить каждый год договор и не нужно никаких лишних телодвижений.
Кстати по поводу налогов в этом деле. Мне кажется это не справедливо, потому что это увеличивает нагрузку на арендатора, что в свою очередь ухудшает материально бытовые условия человека без постоянного места жительства. Как-то не правильно это...
Цитировать
0 #3 Дария 25.03.2020 13:30
Очевидно, что нам тоже надо заключить договор с нанимателями. Устные договоренности приносят массу трудностей, поскольку кто-то что-то не так понял и не то услышал. Специально искала информацию о том, нужно ли прописывать как часто будут приходить хозяева квартиры. И вот нашла данные сведения. Хорошо, что можно это указать в договоре. А то приходим раз в месяц за деньгами, а квартиранты нам говорят, что мы часто приходим к ним и мешаем жить. Стоит все прописать и тогда не будет проблем.
Цитировать
0 #2 Константин 24.03.2020 13:03
Адекватная статья. Несколько удивило, правда, ваше сожаление о том, что граждане, действуя в рамках правового поля, все же имеют возможность уходить от уплаты еще одних налогов. Подход, конечно, государственный , но можно иногда все же вставать и на точку зрения простого гражданина. То же самое касается и про "кабальные" условия. Миллионы граждан, прошли и проходят через аренду жилья и зачастую это является взаимовыгодным для всех участников. Хотя, конечно, и споров и конфликтов в этой сфере предостаточно и тут уж действительно, чем более развернуто прописаны в договоре права и обязанности, а также возможные ситуации, тем лучше это и для нанимателя и для наймодатаеля.
Цитировать
0 #1 OlgaAlexandrovna2506 17.03.2020 14:31
Договоры аренды жилых зданий и помещений могут заключаться между двумя физическими лицами и в письменной форме. Если срок такого договора аренды более одного года, согласно п. 2 ст. 609 ГК, он тоже подлежит государственной регистрации.
Цитировать
 

Внимание! Если Вы хотите бесплатно проконсультироваться у юриста, то просим обратить ваше внимание на информацию ниже:

В связи с большим числом вопросов в комментариях к статьям, мы не успеваем дать ответы всем и вовремя, поэтому чтобы не потерять Вашего времени, мы сообщаем что сейчас проходит акция, которая позволяет оставить заявку на бесплатную консультацию юристам вашего региона. Форма для бесплатной заявки находится тут, переходите по ссылке и в самой форме пишите о вашей проблеме.

Закрыть