Расселение из ветхого и аварийного жилья (как признается, кто имеет право и т.д.)

Программа переселения граждан проживающих в пришедших в негодность домах была запущена в 2002 году. Нельзя сказать, что до этого времени переселению людей, чья жизнь и здоровье подвергались риску при нахождении в аварийных домах, не уделялось внимания. Неоднократно во времена существования социалистического государства проводились крупномасштабные кампании по улучшению условий жизни населения. Широко известны «сталинские», «хрущевские», «брежневские» программы строительства, новых благоустроенных квартир и переселения в них людей, ранее не знавших что такое коммунальные удобства. Отличие этих программ заключалось в том, что государство полностью брало на себя финансирование программ. Новоселу не надо было платить за это ни копейки. Современная программа улучшения жилищных условий переселенцев коммерциализирована. Нередки случаи предоставления взамен аварийного такого же не пригодного к проживанию жилья, приобретенного за государственный или муниципальный счет по «остаточному» принципу – как можно дешевле.

Что признается ветхим и аварийным жильем?

Термина «ветхое» и «аварийное» жилье расшифровываются в нормативных документах:

• Жилищном кодексе РФ (ст.32);
• Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 № 47.

Согласно определению, данному в указанных актах, ветхим признается объект недвижимости, предназначенный для проживания, процент износа которого составляет  не менее 70% в домах, построенных из кирпича и бетона и не менее 65% в домах, несущие конструкции которых построены из древесины.

Для аварийного жилья существует две методики определения. Первая из них базируется на учете процента износа. Он должен составлять 70-100%, вторая – на дефектах в конструкции которые угрожают целостности здания целиком или отдельных его частей. К таким дефектам относятся:

• Повреждение фундамента;
• Повреждение несущих конструкций стен и перекрытий;
• Нарушение целостности кровли;
• Неисправность инженерного оборудования, не позволяющая использовать его по назначению или несущее риск возникновения чрезвычайной ситуации (взрыв газа, затопления жилых помещений сточными водами, поражение жильцов электрическим током).

Инициация признания жилья ветхим и аварийным

Признать жилье ветхим или аварийным правомочны только специальные комиссии, создаваемые при местных органах власти. В их состав входят:

• Представители (специалисты) муниципального управления архитектуры и градостроительства;
• Представители (специалисты) отдела коммунального хозяйства;
• Представители жилищной инспекции.

Вхождение в состав комиссии собственника жилья, нуждающегося в установлении статуса аварийного или ветхого указанными документами не предусмотрено.

Однако, собственниками жилья или проживающим в ветхом/аварийном жилье гражданам на основании договора социального найма, а так же представителям органов местного самоуправления предоставлено право инициировать признание жилья ветхим/аварийным. Для этого они должны подать письменное мотивированное заявление в соответствующею территориальную комиссию.

Кто имеет право на расселение

В настоящее время государство минимизировало риск бремени расходов на содержание жилищного фонда, проведя масштабную компанию приватизации. В категорию лиц, имеющих право на бесплатное получение нового жилья при расселении признанных ветхими или аварийными домов попадают:

• Лица, проживающие в муниципальных домах на основании договора соцнайма;
• Собственники жилых помещений в МКД, находящихся на балансе муниципалитета;
• Собственники частных домов расположенных на землях, являющихся собственностью муниципалитета (земли населенных пунктов);
• Жильцы общежитий или коммунальных квартир, находящихся в муниципальной собственности.

Варианты расселения для различных категорий граждан

Как следует из приведенного выше перечисления категорий граждан имеющих право на переселение, выделяется две основные группы:

• Собственники;
• Лица, проживающие на условиях социального найма.

Они обладают неравноценными правами на выбор объектов новой недвижимости в случае признания их прежнего жилья ветхим или аварийным.

Наибольший объем прав предоставляется собственникам жилого помещения. Это связано с тем, что муниципальное образование обязано компенсировать собственнику полную стоимость его квартиры находящейся в доме, балансодержателем которого является муниципалитет.

Для этого собственнику предоставляется альтернативное право выбора: либо переселение в равнозначное жилое помещение, либо получение денежной компенсации, дающей возможность приобрести новое жилье равное по качественным показателям ранее занимаемому. На практике права собственников почти всегда нарушаются, если  они соглашаются на получение денежной компенсации на приобретение нового жилья.

Наниматели жилых помещений обладают гораздо меньшим объемом прав. Им, в случае признания жилья ветхим/аварийным, не предоставляется денежная компенсация на приобретение новой квартиры/дома с учетом их пожеланий. Взамен утрачиваемого помещения им предоставляется квартира/дом в другом объекте недвижимости которые как правило, строятся по федеральной программе  расселения. Часто бывает, что для этой категории граждан местные органы власти, не имеющие собственных мощностей для строительства новых домов, приобретают на вторичном рынке недвижимости. Фактически это старые квартиры, приобретаемые по минимально возможной стоимости Вести речь о комфортности и равноценности обмена старого жилья на «новое» обычно не приходится.

Единственный способ урегулирования конфликтных ситуаций связанных с выплатой денежных компенсаций или предоставления жилого помещения, приобретенного на вторичном рынке – это обжалование в суд.

Определение рыночной стоимости ветхого/аварийного жилья

Знать стоимость ветхого/аварийного жилья необходимо для следующих ситуаций:

Для определения размера денежной компенсации, если бывший собственник соглашается на ее выплату взамен предоставления новой (или приобретенной на вторичном рынке) квартиры;

Для обжалования размера оценки в суде, когда собственник не согласен с размером денежной компенсации.

Ч. 7 ст.32 ЖК РФ предусматривает, что при определении стоимости учитывается:

• Рыночная стоимость квартиры, расположенной в ветхом/аварийном строении;
• Расходы, понесенные в связи с досрочным прекращением обязательств в том числе упущенная выгода;
• Расходы, понесенные в связи с поиском нового жилья (агентское вознаграждение);
• Расходы на переезд (транспортные и погрузочно-разгрузочные).

В случае, если предоставляемое жилье в новом доме не соответствует по стоимости квартире/дому в аварийном/ветхом доме, а у собственника недостаточно средств для полной оплаты, то возможен вариант, при котором оформляется долевая собственность. Часть квартиры/дома оформляется в собственность переселившегося жильца, не выкупленная – становиться муниципальной собственностью. Обычно такой вариант предусматривает возможность выкупа муниципальной доли собственности на условиях долгосрочного кредитования или рассрочки платежей.

Нормы предоставления жилой площади при переселении

По общему правилу при переселении из аварийного/ветхого жилья размер предоставляемой жилой площади не может быть меньше размера квартиры/дома, из которого происходит расселение. Но это не означает, что переселенцы в обязательном порядке получают равнозначную жилплощадь.

Если площадь расселяемой квартиры/дома не отвечала санитарным нормам, установленным в регионе, то вновь предоставляемая квартира/дом должны предоставляться с учетом этих норм. Минимальный размер предоставляемой площади на каждого члена семьи должен быть не менее 18 м. кв. на одного человека. При этом речь идет не об жилой площади, а о площади жилого помещения, в которую включаются подсобные помещения: кухня, санузел, коридоры, балконы. Одновременно с нормой предоставления жилой площади при расселении действует и так называемая учетная норма (ст.50 ЖК РФ). Она равняется 12 м² . Но используется не при расселении, а при постановке на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан.

Кроме нормы предоставления на одного человека учитывается его семейное положение. В некоторых регионах установлены минимальные нормы жилой площади на семью. Кроме норм предоставления жилой площади на каждого зарегистрированного в аварийном/ветхом жилье гражданина новое жилье расселяемым предоставляется с учетом их семейного положения Если в одном жилом помещении (квартире) до расселения проживало 2 и более семьи то при предоставлении новой жилой площади каждой из семей должна быть предоставлена изолированная квартира соответствующей нормам площади. Это же относится и к совершеннолетним членам семьи, выразившим желание проживать отдельно от других родственников.

Алгоритм действий для расселения

Включает в себя:

• Письменное обращение в комиссию о признании жилья ветхим/аварийным;
• Выдача заключения по результатам обследования;
• Подача пакета документов: выписки ЕГРП, заключения комиссии, акт оценки независимого оценщика и пр.);
• Рассмотрение документов комиссией (в течение 30 дней);
• Вынесение решения: признание строения ветхим, аварийным, нуждающимся в капитальном ремонте, реконструкции.

Если жилье признается аварийным/ветхим то решение комиссии является основанием для предоставления альтернативного помещения или выплате выкупной стоимости собственнику.

При признании жилого помещения подлежащим перепланировке, реконструкции капитальному ремонту на время этих мероприятий жильцы временно переселяются в жилые помещения обменного фонда существующего в резерве муниципальных образований. При этом возможно отступление от норм предоставления жилой площади.