Порядок перевода жилого помещения в нежилое и наоборот

Вся недвижимость традиционно делится на жилую и нежилую. К первой относятся все многоквартирные и частные дома, общежития и гостиницы. К такой недвижимости предъявляются особые требования в пожарной, санитарной и сейсмической безопасности. Кроме того, к содержанию и использованию жилья также предъявляются особые требования.

В отличие от жилой недвижимости, нежилая чаще всего несет общественное и коммерческое назначение. Целевое использование недвижимости очень важно для правильного определения ее статуса и назначения. Однако иногда возникает необходимость перевода жилых помещений в нежилые или наоборот. Чаще всего речь не идет о целом объекте, а только о его части. Так, в жилье могут быть превращены чердачные и мансардные помещения, офисы или другие объекты. Нежилыми могут стать квартиры или комнаты, и даже целые дома или коттеджи.

Для чего нужен перевод жилого помещения в нежилое и наоборот?

Причины, по которым может понадобится переквалификация объекта недвижимость из жилого в нежилое и наоборот, могут быть разными. Но чаще всего, квартиры превращают в офисы, магазины, аптеки или кафе. А нежилые помещения становятся жилыми потому, что только в жилых помещениях возможна регистрация граждан.

Какие требования следует выполнить для перевода жилого помещения в нежилое и наоборот?

Порядок перевода жилых помещений в нежилые, а нежилых в жилые регулируется главой 3 Жилищного кодекса РФ. Именно там прописаны все требования к этим процедурам и порядок их осуществления.

Примечательно, что и в том, и в другом случае есть ряд ограничений, по которым такой перевод будет попросту невозможным. Так, квартиру в многоквартирном доме можно перевести в статус нежилой только в том случае, если она расположена на первом этаже и есть возможность оборудовать в нее отдельный вход. Если квартира расположена выше первого этажа, то под ней не должно быть жилых помещений. Кроме того, надо помнить, что для перевода квартиры в нежилой фонд в ней никто не должен проживать на постоянной основе. Также важно знать, что в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ, перевод жилого помещения в нежилое в домах социального найма является невозможным.

С нежилыми помещениями тоже все не так просто. Для того, чтобы стать жильем, помещение должно отвечать требованиям Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47.  В эти требования, в частности, входят: 

надежность конструкций здания, в котором расположено помещение,

расположение самого дома, где оно находится,

оборудование помещения таким образом, чтобы его жильцы не могли получить травм или увечий при передвижении к нему

оборудование помещения необходимыми инженерными системами – водопроводом, канализацией, отоплением и электроснабжением. (однако в поселениях, где отсутствует центральное водоснабжение и канализация, допускается перевод малоэтажных зданий в жилые без этих коммуникаций),

инженерные системы в здании, где расположено помещение, должны соответствовать требованиям безопасности, предъявляемым к жилым помещениям.

Кроме того, существует ряд требований к этажности зданий, высоте потолков, которые в некоторых климатических зонах не должны быть ниже 2,7 метров,  а в некоторых ниже 2,5 метров. Также важно обратить внимание на звукоизоляцию здания и концентрацию вредных веществ в воздухе.

Куда обратиться для перевода жилого в нежилое и наоборот?

Вопросами переводов жилья в нежилые помещения и наоборот занимаются органы местного самоуправления. В крупных городах, таких как Москва услуга оказывается по принципу «одного окна» в Многофункциональных центрах для оказания госуслуг. Жителям городов поменьше придется побегать по инстанциям самостоятельно.

Итак, для того, чтобы подать заявление о переводе необходимо собрать целый пакет документов. В него, согласно нормам из статьи 23 ЖК РФ,  входят:

1) заявление о переводе помещения в жилое или наоборот в нежилое;

2) правоустанавливающие документы собственника на переводимое помещение (это должны быть подлинники или копии, засвидетельствованные в нотариальном порядке);

3) план БТИ помещения с его полным техническим описанием (если переводимое помещение жилое, то необходим его технический паспорт);

4) поэтажный план дома (экспликация здания), в котором расположено помещение;

5) проект переустройства или перепланировки помещения, подготовленный в установленном порядке (это необходимо, если такая перепланировка или переустройство требуются для надлежащего обеспечения использования этого помещения в качестве жилого или наоборот нежилого).

Данный список является исчерпывающим и уполномоченные заниматься вопросами перевода помещений, органы не имеют права требовать какие-либо еще документы.  Более того, если право на помещение для перевода зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, собственник вправе не предоставлять план БТИ и экспликацию.

Какой срок отводится на перевод?

Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято не позднее чем через 45 суток, по результатам рассмотрения заявления и пакета документов, представленных собственником в уполномоченный орган самоуправления.

В течение 3 рабочих дней после принятия решения о переводе или об отказе в нем уполномоченный орган обязан выдать заявителю документ, подтверждающий принятое решение. Такой документ может быть выдан по месту подачи заявления или просто направлен в адрес заявителя. В связи с переходом на электронный документооборот, решение может быть выдано в электронном формате. Такой документ имеет равнозначную юридическую силу с бумажным документом.

Выданное решение является документом, подтверждающим окончание процедуры перевода и удостоверяет использование помещения по новому назначению. Отказ в переводе можно обжаловать в судебном порядке.

Мелочи, которые важно помнить:

1. Именно собственник помещения, по закону несет ответственность за его целевое использование. Поэтому, если квартира сдана в аренду, но ее хозяин не осуществил ее перевод в нежилое помещение, ответственность за размещение в ней магазина, туристического агентства или сервисного центра будет нести именно он. Все предписания контролирующих органов будут выданы на его имя.

2. Использовать жилую квартиру в качестве юридического адреса и домашнего офиса законодательство не запрещает. Для этого совершенно нет необходимости осуществлять процедуру перевода. Ведь после утраты статуса жилого помещения жить в ней будет попросту нельзя. Перевод требуется только в том случае, если в помещение будут приходить массовые посетители.

3. Важно помнить, что тарифы коммунальных услуг для жилых и нежилых помещений существенно отличаются. Поэтому переводя квартиру в статус коммерческого помещения надо быть готовым к существенному увеличению счетов за воду и электричество. 

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:

 Образец заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения в администрацию 

 Исковое заявление в суд о признании перепланировки квартиры законным (скачать образец) 

 Как оформить перепланировку квартиры