Банкротство – суровая реальность нашего времени. Нестабильность финансовой системы, неумение планировать деятельность предприятия, являющегося источником получения доходов, неспособность погасить кредиты, непредвиденные жизненные ситуации, приводящие к неспособности отвечать по обязательствам – далеко не полный перечень обстоятельств, которые приводят к банкротству. С 2015 года банкротом может быть объявлено физическое лицо, чьи совокупные денежные обязательства перед кредиторами превысили 500 000 рублей. Именно эта категория банкротов представляет наибольший интерес в плане приобретения жилой недвижимости выставляемой на торги. В настоящее время сложился профессиональный рынок участников торгов инвестирующих средства в покупку недвижимости банкротов. О том, как происходит процесс приобретения недвижимости несостоятельных граждан, расскажем ниже.
Какая недвижимость выставляется на торги
Правовой основой позволяющей отторгнуть недвижимость у должника и выставить ее на торги является Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 01.07.2018) "О несостоятельности (банкротстве)", глава Х. С момента инициирования процесса банкротства назначается конкурсный управляющий, к которому полностью переходят все права по распоряжению имуществом должника. Конституцией РФ каждому гражданину гарантировано право на жилище. Поэтому, если банкрот владеет недвижимостью (квартирой, домом) которые являются единственным жилищем самого должника и членов его семьи в пределах установленных норм обеспеченности жилой площади конкурсный управляющий не вправе включать его в конкурсную массу и выставлять на торги.
Чаще случается ситуация, когда у должника имеется не один объект недвижимости, в котором он постоянно проживает, а несколько объектов: квартир, загородные дома, дачные или земельные участки, производственные или офисные помещения, находящиеся в собственности, гараж и другие виды недвижимости. Может сложиться ситуация, когда объявляемый банкротом должник является собственником жилого помещения, которое в несколько десятков раз превышает установленную норму жилой площади. В этом случае конкурсный управляющий вправе выставить на торги эту недвижимость, а после ее реализации компенсировать банкроту денежные средства, достаточные для приобретения жилого помещения соответствующего по площади установленным нормам.
Из этого можно сделать вывод, что реализуемая на торгах недвижимость представляет повышенный интерес для инвесторов, поскольку относиться к разряду элитной, приобретенной во время финансового благополучия.
Порядок реализации недвижимости на торгах
На торги выставляется только недвижимость, полностью свободная от обязательств и обременений. Поэтому покупка является безопасной с точки зрения того, что после приобретения квартиры или коттеджа никто не обратится в суд с требованием отмены заключенной сделки. За то, чтобы объект был свободен от притязаний третьих лиц, отвечает конкурсный управляющий.
Объявления о продажи недвижимости на торгах официально публикуются в субботних номерах газеты «КоммерсантЪ» Это не единственный источник получения информации. Большинство инвесторов в недвижимость по банкротству отслеживают информацию на сайте http://bankrot.fedresurs.ru/ принадлежащем Единому федеральному реестру сведений о банкротстве либо непосредственно на торговых площадках, организующих подобные торги:
- B2B-Center;
- Property Trade;
- uTender;
- Балтийская электронная площадка;
- Межрегиональная Торговая Система;
- Межрегиональная Электронная Торговая Система;
- Российский аукционный дом;
- Сбербанк-АСТ;
- Сибирская торговая площадка;
- Система Электронных Торгов Имуществом;
- Фабрикант;
- Электронная площадка Центра реализации;
Отслеживать размещение объявлений о проведении торгов можно в ручном режиме, непосредственно прочитывая объявления, а можно посредством агрегаторов производящих поиск выгодных предложения по заданным параметрам. Чаще всего используют агрегаторы:
- bankrot-pro.com;
- pro.
Эти сервисы позволяют автоматизировать работу по поиску и подавать заявки на участие в автоматическом режиме.
Алгоритм действий участника торгов
Чтобы стать участником торгов и приобрести недвижимость должника на самых выгодных условиях, по цене, составляющей 20-80% ее рыночной стоимости, необходимо выполнить ряд последовательных действий:
Шаг 1. Оформление электронной цифровой подписи (ЭЦП). Она представляет собой шифрованный ключ удостоверяющий личность участника торгов. Оформляется ЭЦП в удостоверяющем центре. Обычно оформляют один ключ на все ведущие торговые площадки или на те, на которых предполагается участвовать в аукционах. Чем больше площадок включено, тем дороже стоимость оформления ЭЦП. Минимальная стоимость оформления Универсального квалифицированного сертификата электронной подписи составляет 5 000 рублей в год.
Шаг 2. Регистрация и аккредитация на выбранных торговых площадках. Обычно участники регистрируются на нескольких площадках. Таким образом, получают доступ к гораздо большему количеству информации о торгуемой недвижимости банкротов. Для регистрации необходимо заполнить электронную анкету биржи и направить в адрес электронной площадки пакет документов, который может отличаться по составу в зависимости от требований оператора торгов.
Шаг 3. Подготовка заявки на участие в торгах. Это – самый ответственный этап подготовки к участию в торгах. Требуется неукоснительно соблюдать требования к заявке и формированию пакета документов. Предварительно досконально изучить регламент площадки, все требования по заполнению форм, предоставляемых площадкой и формированию пакета документов, которые прикладываются к заявке. Малейшая неточность или грамматические ошибки служат основанием недопуска подавшего заявку на участие в торгах.
Шаг 4. Внесение задатка. Оформляется банковским переводом на реквизиты, указанные оператором электронной площадки. Ксерокопия платежного документа обязательно прикладывается к пакету документов.
Шаг 5. После подачи заявки и направления в адрес биржи документов (обычно в электронном виде), в личном кабинете участника изменяется его статус на «заявка принята».
Проведение торгов
Торги по реализации недвижимости банкрота могут состоять из 3 этапов:
- Первые торги;
- Повторные торги, если по результатам первых объект недвижимости не был реализован;
- Торги путем подачи публичного предложения.
Первые торги всегда организуются на повышение. Иными словами, каждый участник предлагает цену, которая должна равняться или превышать первоначальную, установленную организатором торгов на определенную сумму, называемую шагом аукциона. Информация о шаге аукциона публикуется предварительно, до начала торгов, дополнительно, по регламенту площадки, если торги проводятся открыто, об этом участвующие информируются организатором. Обычно цена на продаваемую недвижимость на этом этапе является самой высокой. Она достается тому, кто предложит наивысшую оплату.
Если в результате первого этапа никто не изъявит желание приобрести объект по заявленной стоимости, организуются повторные торги. Их отличие заключается в том, что стартовая цена незначительно (на 10%) снижена, по сравнению с ценой, заявленных на первых торгах. В остальном они аналогичны и победителем становится тот, кто предложит наивысшую цену.
Если и во время второго этапа объект не будет продан, тогда начинается третий этап – публичного предложения. Суть его заключается в том, что сниженная цена на недвижимость, периодически (с определенным интервалом времени) снижается на определенную величину (шаг). Победителем становится тот, кто первым подаст заявку на приобретение после очередного снижения стоимости. Это самый захватывающий этап торгов недвижимостью. Участники занимают выжидательную позицию. Для того чтобы вовремя подать заявку на приобретение участник должен хорошо владеть ситуацией на рынке недвижимости в регионе, где торгуется недвижимость банкрота. Трезво оценивать не только рыночную стоимость, но и конъюнктуру рынка в день проведения торгов.
Опыт игры на понижение приходит только после многолетней практики. Шанс приобрести недвижимость по минимальной цене получает тот, кто обладает аналитическим умом, постоянно отслеживает результаты всех проводившихся ранее торгов, представляет динамику колебания цен на аналогичные объекты. Именно на этом этапе цена может снизиться до ½ - 1/5 от первоначальной оценочной стоимости.
Выигравший торги участник обязан в течение 5 дней заключить договор купли-продажи и после этого ему предоставляется 30 дней. Или, по условиям торговой площадки – рассрочка с графиком погашения стоимости приобретенного объекта. Внесенный ранее задаток за участие в торгах засчитывается в стоимость. В случае отказа от оплаты задаток не возвращается. Те участники, которые внесли задаток, но не выиграли торги, получают его в полном объеме обратно.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:
Стоит ли обращаться к риелторам и как избежать возможных проблем?
Договор найма жилья (аренды): образец и как правильно составить без ущерба для себя
Комментарии