Сделки с недвижимостью являются одними из самых сложных сделок. Такая сделка проходит в несколько этапов, завершающим из которых является подписание договора купли-продажи. Многие ошибочно считают, что подписав этот договор, можно считать сделку состоявшейся и обратного пути нет. Очевидно, что это не так. На практике нередко возникает необходимость расторжения договора купли-продажи на жилье.
В зависимости от того, на какой стадии находится процесс сделки и завершена ли процедура государственной регистрации недвижимости, зависит будет ли расторжение договора купли-продажи осуществлено только нотариально с согласия обеих сторон или же для этого придется обратиться в суд.
По каким причинам может произойти расторжение договора купли-продажи на жилье
Поводы для расторжения договора на жилье условно можно поделить на две группы:
- Форс-мажор или личные обстоятельства у одной из сторон сделки.
- Нарушение условий сделки или действующего законодательства России сторонами по договору.
Первая группа причин является субъективной и требует согласия противоположной по договору стороны. Это может быть как расторжение в связи с возникшими непреодолимыми финансовыми трудностями, срывом сделки в цепи взаимосвязанных сделок, проблемы личного характера и даже банальное изменение позиции продавца или покупателя. Расторжение договора купли - продажи в таких случаях может пройти с полным возмещением всех понесенных расходов и выплатой неустойки второй стороне. Обычно условия фиксируются в самом договоре.
Если при оформлении сделки или после его завершения, выясняется что имело место нарушение закона, то такая сделка считается ничтожной, то есть не несущей за собой никаких юридических последствий. Обычно расторжение договора купли - продажи происходит в суде. Но если нарушение закона произошло по независящим от обеих сторон обстоятельствам, они могут аннулировать договор и без суда.
Еще одной причиной для расторжения договора на жилую недвижимость может стать нарушение одной из сторон сделки или её условий. Это может быть обман, выявленный после совершения сделки, или несоответствие фактического положения вещей, прописанному в договоре. Нередки случаи, когда расторжение договора купли-продажи происходит из-за нарушения сроков оплаты покупателем.
Может потребоваться расторжение договора и в случае, если одна из сторон по договору не собиралась в действительности исполнять его условия, и сделка служила прикрытием для другой или была заключена фиктивно. Такая сделка называется мнимой и подлежит аннулированию в судебном порядке.
Права несовершеннолетних детей и недееспособных граждан, нарушенные в ходе совершения сделки, являются безусловным поводом для расторжения договора купли-продажи. При этом инициатором могут выступать органы опеки или прокуратуры. Злой умысел, усмотренный в действиях сторон, может привести к уголовному делу. Точно так же может случится и в случае, если договор купли-продажи был подписан под принуждением, путем угроз или шантажа.
Как происходит расторжение договора купли-продажи на недвижимость
Расторжение договора по взаимному согласию ведет к подписанию нового договора, возвращающего все в первоначальное положение. Это возможно сделать, если сделка еще не прошла государственную регистрацию в территориальных органах Минюста, и в реестр недвижимого имущества не попали данные о новом владельце квартиры.
В остальных случаях придется обращаться в суд с исковым заявлением о расторжении договора купли-продажи. Лучше всего, если составлением такого договора и отстаиванием позиции в суде будет заниматься профессиональный юрист. Ведь судебный процесс имеет много тонкостей и нюансов и его сложно выиграть, не зная законодательство по жилищным вопросам и судебную практику.
В любом случае, расторжение договора купли - продажи очень непростой процесс, и, если возникла такая необходимость, следует подойти к вопросу очень серьезно. Изучить законы и найти хорошего адвоката.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:
Акт приема-передачи объекта недвижимости (квартиры)
Расторжение договора купли-продажи (образец соглашения)
Признание сделки недействительной (последствия недействительных сделок)
Комментарии
Ситуация достаточно непростая и не вполне в тему этой статьи. К сожалению, случае с квартирами в новостройках, купленных на стадии строительства, право собственности у дольщика возникает только после сдачи дома в эксплуатацию. То есть после того, как подписан акт приема-передачи квартиры. Только тогда можно зарегистрироват ь право собственности и получить все необходимые документы. Договор долевого участия не является документом, удостоверяющим право собственности, увы. Поэтому сделать что-либо с этой квартирой и правда не получится. Я советую в этой ситуации объединится с другими дольщиками и обратится в суд. Вполне возможно, что при грамотном ведении дела получится отстоять свои права на жилье или, хотя бы, получить компенсацию, которой хватит на покупку равноценной квартиры. Есть прецеденты в апелляционных и даже кассационных инстанциях. Удачи!
Скажем процесс реституции подразумевает возраст к состоянии в определенное время. Что приведет к расторжению договора о продажи.
Ей предлагали вернуть дом, но она не соглашалась. И в суде ничего не смогли добиться.Теперь она умерла, а проблема осталась. Посоветуйте, как теперь быть?