Как оформить продажу доли квартиры?

Понятие долевой собственности на недвижимость пришло к нам вместе с приватизацией. С юридической точки зрения частная собственность на долю в недвижимости является достаточно виртуальной. Ведь ее нельзя измерить квадратными метрами или помещениями. Доля собственности измеряется долями. В документах это обозначается в виде дробей, то есть владелец имеет 1/2, 1/3 или даже 1/6 квартиры или дома. При этом во время заключения сделки с этой долей ее размер не имеет значения. Даже продавая 1/24 от однокомнатной квартиры, владельцу придется соблюдать установленный законом порядок продажи и оформления долевой собственности. Как оформить продажу доли квартиры, не нарушая этого порядка? Как заключить сделку, учитывая законные интересы всех ее участников и обезопасить себя от ее оспаривания в дальнейшем? Ответы на эти вопросы постарается дать этот материал.

Если вы решили продать свою долю в квартире, то должны понимать, что именно необходимо для этого сделать. Вот краткий алгоритм оформления продажи доли квартиры:

1.       Уведомление совладельцев о намерении продать свою долю.

2.       Определение покупателя.

3.       Составление договора купли-продажи.

4.       Регистрация перехода права собственности.

5.       Уплата НДФЛ в связи с получением дохода от продажи недвижимости. 

1. Уведомление о намерении продать долю в квартире

При продаже доли недвижимости первое, о чем необходимо помнить, - на любую такую сделку собственники других долей должны дать свое согласие. И им принадлежит приоритетное право покупки доли. Это регламентируют статьи 246, 247 и 250 Гражданского кодекса РФ. Поэтому при подготовке доли квартиры к продаже необходимо убедиться в том, что совладельцы не собираются покупать эту долю. Чтобы правильно оформить продажу доли квартиры, в их адрес следует направить письменные уведомления с предложением приобрести долю в квартире. Эти уведомления должны быть составлены в строгом соответствии с требованиями закона и содержать, в обязательном порядке, такие сведения:

- адрес недвижимости;

- общий метраж квартиры и размер доли;

- предложение о покупке этой доли с указанием цены.

Такое предложение следует направить всем совладельцам квартиры письмом с уведомлением о вручении или передать лично, под расписку. Потому что для разрешения вопроса - как оформить продажу доли квартиры правильно, эти уведомления впоследствии придется приложить к договору купли-продажи доли.

Если другие собственники проживают заграницей или в другом регионе Российской Федерации, правила уведомления о намерении продать долю в квартире не меняются. Им следует отправить телеграмму или заказное письмо с так называемым обратным уведомлением.

На раздумья другим собственникам недвижимости дается 1 календарный месяц. Он начинает течь с момента передачи уведомления, а в случае отправки документов по почте – с момента их вручения адресату.

Важно помнить, что цена, по которой доля в квартире предлагается к покупке другим совладельцам, не должна отличаться от цены, указанной потом в договоре купли-продажи. Если в процессе подготовки сделки цена изменилась, необходимо опять известить других собственников квартиры и предложить им купить долю по новой цене.  Повторное уведомление высылается тем же самым способом, а на изучение предложения по-прежнему дается 1 месяц.

Важно: В том случае, если одним из собственников доли в квартире является несовершеннолетний ребенок, то уведомление о продаже следует направлять в адрес службы опеки, как органа, представляющего интересы ребенка.

2. Определение покупателя

Если один или несколько совладельцев квартиры заявят о своем желании купить долю, то продавец может самостоятельно определить покупателя из их числа и зарегистрировать сделку до истечения месячного срока, предоставленного на принятие решение о покупке реализуемой доли. Если никто из совладельцев не изъявил желания на приобретения доли в квартире, то они должны нотариально зафиксировать свой отказ. Тогда доля в квартире может быть продана покупателю со стороны.

Важно: Если кто-то из совладельцев квартиры категорически против продажи доли и этому препятствует, в том числе, путем уклонения от дачи нотариально заверенного отказа, то оформить сделку можно путем заключения договора дарения. При этом согласия других владельцев квартиры не требуется. Но эта сделка оправдана только между родственниками или близкими людьми.

3. Составление договора купли-продажи

Порядок оформления продажи доли в квартире юридически не отличается от оформления продажи всей квартиры целиком. Для сделки необходим стандартный набор документов, за исключением добавления нотариально заверенных отказов от приоритетной покупки доли другими владельцами квартиры.

В договоре обязательно прописываются следующие данные:

- информация о покупателе и продавцы, в том числе фамилия, имя и отчество (при наличии), паспортные данные, место регистрации;

- предмет сделки: доля в квартире и описание самой квартиры (месторасположение, количество комнат, общая и жилая площадь);

- цена;

- другие условия о продаже доли.

Если сделка заключается с посторонним лицом, то она обязательно должна быть оформлена нотариально. В случае, когда доля в квартире продается гражданину, который уже владеет частью квартиры, фиксировать договор у нотариуса не обязательно. По крайней мере, в гражданском законодательстве не установлена такая обязанность.

В то же время независимо от того, кто выступает покупателем, одновременно с договором подписывает передаточный акт или иной акт о передаче имущества. Эта норма предусмотрена статьей 556 Гражданского кодекса РФ.

4. Регистрация перехода права собственности

Сделка по продаже доли в квартире обязательно должна быть зарегистрирована в территориальном органе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре). Без такой регистрации и внесения сведений о новом владельце доли в Единый государственный реестр договор купли-продажи является недействительным.

Вместе с заявлением о регистрации необходимо представить пакет документов:

- заявления сторон о регистрации перехода прав собственности и регистрации нового владельца доли в квартире;

- оригинал договора и передаточного документа;

- документы, подтверждающие личности заявителей;

- квитанция об уплате госпошлины (согласно статье 333.33 НК РФ, за регистрацию прав на недвижимое имущество или их ограничение, а также за регистрацию договоров об отчуждении недвижимого имущества пошлина для физических лиц составляет 2 тысячи рублей (данные на 1 апреля 2016 года);

- иные документы, необходимые для установления полномочий представителей покупателя или продавца (например, согласие органа опеки, удостоверение паспорта представителя стороны).

5. Уплата НДФЛ в связи с получением дохода от продажи недвижимости

С точки зрения налогового законодательства продажа доли в квартире – это дополнительный доход. Поэтому, по закону, после регистрации перехода прав на недвижимость у бывшего собственника возникает обязанность по уплате налога на доход (НДФЛ). Ставка налога в этом случае 13% от цены контракта.

В то же время в НК РФ предусмотрены некоторые льготы при продаже доли недвижимости, в том числе имущественный вычет. 

Согласно статье 217 НК РФ, сдавать налоговую декларацию и платить налог не потребуется тем гражданам, которые продали долю в квартире после того, как владели ею более трех лет. 

Если вы приобрели или получили долю в квартире до 1 января 2016 года и решили ее продать до истечения трехлетнего периода, то вам придется самостоятельно исчислить налог, подать соответствующую декларацию в налоговую инспекцию по месту регистрации. Эта же обязанность появляется у лица, получившего право на долю в квартире после 1 января 2016 года и решившего продать ее до истечения минимального срока владения для освобождения от налогообложения. Согласно статье 217.1 НК РФ, этот срок составляет 3 или 5 лет - в зависимости от ситуации, при которой возникло право собственности.

При продаже доли в квартире каждый продавец также имеет право на имущественный вычет. На основании статьи 220 НК РФ его максимальный размер составляет 1 миллион рублей. Кроме того, у гражданина имеется право вместо имущественного вычета уменьшить сумму налогооблагаемых доходов на расходы, понесенные ранее на приобретение недвижимости. Однако налоговики примут их, только если все они будут документально подтверждены.

Для получения вычета или уменьшения налогооблагаемой базы следует подать заявление в ИФНС по месту регистрации.  При этом в законе не прописаны сроки обращения за этими льготами, то есть обратиться можно будет в любое время в течение года. 

Важно помнить, что действующее налоговое законодательство наказывает не только за неуплату НДФЛ, но и за уклонение от предоставления налоговой декларации. Поэтому если вы попадаете в категорию плательщиков НДФЛ в связи с получением прибыли от продажи доли в квартире, то обязаны отчитаться перед государством до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода. Например, продажа состоялась в 2015 году, значит, до 30 апреля 2016 года продавец должен в обязательном порядке представить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ.

 Даже если сумма налога к выплате будет нулевой, сдавать декларацию надо обязательно. За несоблюдение этой обязанности налоговики могут оштрафовать на 1 тысячу рублей.

Если после расчета оказалось, что вы должны заплатить налог, сделать это необходимо до 15 июля года, следующего за годом продажи доли в квартире. За просрочку налоговики имеют право начислить пеню, которая, в соответствии со статьей 75 НК РФ, составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ. Подробнее про имущественный вычет или проще говоря возврат налогов при покупке жилья можете прочитать по ссылкам (это разные статьи от разных юристов, но про одно и тоже).

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:

 Договор купли-продажи квартиры (2 образца от юриста) скачать 

 Продажа квартиры с долей собственности несовершеннолетнего ребенка 

 Можно ли продать квартиру без согласия прописанных