Воскресенье, 11 Январь 2015 09:28

Как оформить продажу доли квартиры?

Автор 

Понятие долевой собственности на недвижимость пришло к нам вместе с приватизацией. С юридической точки зрения частная собственность на долю в недвижимости является достаточно виртуальной. Ведь ее нельзя измерить квадратными метрами или помещениями. Доля собственности измеряется долями. В документах это обозначается в виде дробей, то есть владелец имеет 1/2, 1/3 или даже 1/6 квартиры или дома. При этом во время заключения сделки с этой долей ее размер не имеет значения. Даже продавая 1/24 от однокомнатной квартиры, владельцу придется соблюдать установленный законом порядок продажи и оформления долевой собственности. Как оформить продажу доли квартиры, не нарушая этого порядка? Как заключить сделку, учитывая законные интересы всех ее участников и обезопасить себя от ее оспаривания в дальнейшем? Ответы на эти вопросы постарается дать этот материал.

Если вы решили продать свою долю в квартире, то должны понимать, что именно необходимо для этого сделать. Вот краткий алгоритм оформления продажи доли квартиры:

1.       Уведомление совладельцев о намерении продать свою долю.

2.       Определение покупателя.

3.       Составление договора купли-продажи.

4.       Регистрация перехода права собственности.

5.       Уплата НДФЛ в связи с получением дохода от продажи недвижимости. 

1. Уведомление о намерении продать долю в квартире

При продаже доли недвижимости первое, о чем необходимо помнить, - на любую такую сделку собственники других долей должны дать свое согласие. И им принадлежит приоритетное право покупки доли. Это регламентируют статьи 246, 247 и 250 Гражданского кодекса РФ. Поэтому при подготовке доли квартиры к продаже необходимо убедиться в том, что совладельцы не собираются покупать эту долю. Чтобы правильно оформить продажу доли квартиры, в их адрес следует направить письменные уведомления с предложением приобрести долю в квартире. Эти уведомления должны быть составлены в строгом соответствии с требованиями закона и содержать, в обязательном порядке, такие сведения:

- адрес недвижимости;

- общий метраж квартиры и размер доли;

- предложение о покупке этой доли с указанием цены.

Такое предложение следует направить всем совладельцам квартиры письмом с уведомлением о вручении или передать лично, под расписку. Потому что для разрешения вопроса - как оформить продажу доли квартиры правильно, эти уведомления впоследствии придется приложить к договору купли-продажи доли.

Если другие собственники проживают заграницей или в другом регионе Российской Федерации, правила уведомления о намерении продать долю в квартире не меняются. Им следует отправить телеграмму или заказное письмо с так называемым обратным уведомлением.

На раздумья другим собственникам недвижимости дается 1 календарный месяц. Он начинает течь с момента передачи уведомления, а в случае отправки документов по почте – с момента их вручения адресату.

Важно помнить, что цена, по которой доля в квартире предлагается к покупке другим совладельцам, не должна отличаться от цены, указанной потом в договоре купли-продажи. Если в процессе подготовки сделки цена изменилась, необходимо опять известить других собственников квартиры и предложить им купить долю по новой цене.  Повторное уведомление высылается тем же самым способом, а на изучение предложения по-прежнему дается 1 месяц.

Важно: В том случае, если одним из собственников доли в квартире является несовершеннолетний ребенок, то уведомление о продаже следует направлять в адрес службы опеки, как органа, представляющего интересы ребенка.

2. Определение покупателя

Если один или несколько совладельцев квартиры заявят о своем желании купить долю, то продавец может самостоятельно определить покупателя из их числа и зарегистрировать сделку до истечения месячного срока, предоставленного на принятие решение о покупке реализуемой доли. Если никто из совладельцев не изъявил желания на приобретения доли в квартире, то они должны нотариально зафиксировать свой отказ. Тогда доля в квартире может быть продана покупателю со стороны.

Важно: Если кто-то из совладельцев квартиры категорически против продажи доли и этому препятствует, в том числе, путем уклонения от дачи нотариально заверенного отказа, то оформить сделку можно путем заключения договора дарения. При этом согласия других владельцев квартиры не требуется. Но эта сделка оправдана только между родственниками или близкими людьми.

3. Составление договора купли-продажи

Порядок оформления продажи доли в квартире юридически не отличается от оформления продажи всей квартиры целиком. Для сделки необходим стандартный набор документов, за исключением добавления нотариально заверенных отказов от приоритетной покупки доли другими владельцами квартиры.

В договоре обязательно прописываются следующие данные:

- информация о покупателе и продавцы, в том числе фамилия, имя и отчество (при наличии), паспортные данные, место регистрации;

- предмет сделки: доля в квартире и описание самой квартиры (месторасположение, количество комнат, общая и жилая площадь);

- цена;

- другие условия о продаже доли.

Если сделка заключается с посторонним лицом, то она обязательно должна быть оформлена нотариально. В случае, когда доля в квартире продается гражданину, который уже владеет частью квартиры, фиксировать договор у нотариуса не обязательно. По крайней мере, в гражданском законодательстве не установлена такая обязанность.

В то же время независимо от того, кто выступает покупателем, одновременно с договором подписывает передаточный акт или иной акт о передаче имущества. Эта норма предусмотрена статьей 556 Гражданского кодекса РФ.

4. Регистрация перехода права собственности

Сделка по продаже доли в квартире обязательно должна быть зарегистрирована в территориальном органе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре). Без такой регистрации и внесения сведений о новом владельце доли в Единый государственный реестр договор купли-продажи является недействительным.

Вместе с заявлением о регистрации необходимо представить пакет документов:

- заявления сторон о регистрации перехода прав собственности и регистрации нового владельца доли в квартире;

- оригинал договора и передаточного документа;

- документы, подтверждающие личности заявителей;

- квитанция об уплате госпошлины (согласно статье 333.33 НК РФ, за регистрацию прав на недвижимое имущество или их ограничение, а также за регистрацию договоров об отчуждении недвижимого имущества пошлина для физических лиц составляет 2 тысячи рублей (данные на 1 апреля 2016 года);

- иные документы, необходимые для установления полномочий представителей покупателя или продавца (например, согласие органа опеки, удостоверение паспорта представителя стороны).

5. Уплата НДФЛ в связи с получением дохода от продажи недвижимости

С точки зрения налогового законодательства продажа доли в квартире – это дополнительный доход. Поэтому, по закону, после регистрации перехода прав на недвижимость у бывшего собственника возникает обязанность по уплате налога на доход (НДФЛ). Ставка налога в этом случае 13% от цены контракта.

В то же время в НК РФ предусмотрены некоторые льготы при продаже доли недвижимости, в том числе имущественный вычет. 

Согласно статье 217 НК РФ, сдавать налоговую декларацию и платить налог не потребуется тем гражданам, которые продали долю в квартире после того, как владели ею более трех лет. 

Если вы приобрели или получили долю в квартире до 1 января 2016 года и решили ее продать до истечения трехлетнего периода, то вам придется самостоятельно исчислить налог, подать соответствующую декларацию в налоговую инспекцию по месту регистрации. Эта же обязанность появляется у лица, получившего право на долю в квартире после 1 января 2016 года и решившего продать ее до истечения минимального срока владения для освобождения от налогообложения. Согласно статье 217.1 НК РФ, этот срок составляет 3 или 5 лет - в зависимости от ситуации, при которой возникло право собственности.

При продаже доли в квартире каждый продавец также имеет право на имущественный вычет. На основании статьи 220 НК РФ его максимальный размер составляет 1 миллион рублей. Кроме того, у гражданина имеется право вместо имущественного вычета уменьшить сумму налогооблагаемых доходов на расходы, понесенные ранее на приобретение недвижимости. Однако налоговики примут их, только если все они будут документально подтверждены.

Для получения вычета или уменьшения налогооблагаемой базы следует подать заявление в ИФНС по месту регистрации.  При этом в законе не прописаны сроки обращения за этими льготами, то есть обратиться можно будет в любое время в течение года. 

Важно помнить, что действующее налоговое законодательство наказывает не только за неуплату НДФЛ, но и за уклонение от предоставления налоговой декларации. Поэтому если вы попадаете в категорию плательщиков НДФЛ в связи с получением прибыли от продажи доли в квартире, то обязаны отчитаться перед государством до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода. Например, продажа состоялась в 2015 году, значит, до 30 апреля 2016 года продавец должен в обязательном порядке представить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ.

 Даже если сумма налога к выплате будет нулевой, сдавать декларацию надо обязательно. За несоблюдение этой обязанности налоговики могут оштрафовать на 1 тысячу рублей.

Если после расчета оказалось, что вы должны заплатить налог, сделать это необходимо до 15 июля года, следующего за годом продажи доли в квартире. За просрочку налоговики имеют право начислить пеню, которая, в соответствии со статьей 75 НК РФ, составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ. Подробнее про имущественный вычет или проще говоря возврат налогов при покупке жилья можете прочитать по ссылкам (это разные статьи от разных юристов, но про одно и тоже).

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:

 Договор купли-продажи квартиры (2 образца от юриста) скачать 

 Продажа квартиры с долей собственности несовершеннолетнего ребенка 

 Можно ли продать квартиру без согласия прописанных 

 Друзья! Если статья оказалась полезной, ПОЖАЛУЙСТА, поделитесь ею с друзьями в любой социальной сети, ведь чем больше людей будет знать о своих правах (и доказывать их), тем ответственнее станут службы. 

Идея сайта возникла на основе многочисленных жалоб в сфере коммунальных услуг и отсутствия нужной информации в одном источнике! Это единственный в своем роде жилищный сайт, объединяющий действительно важные и актуальные материалы.

Прочитано 12405 раз

 Форма для бесплатной юридической консультации (телефон указывайте обязательно)

Добавить комментарий



Анти-спам: выполните задание

Комментарии  

0 #21 Артур 07.02.2020 18:49
Имею удачный опыт продажи доли квартиры. Ничего особенного в этой процедуре нет. И вовсе не обязательно самому знать все нюансы. Для этих целей есть нотариус.
Цитировать
0 #20 Антонина 05.02.2020 19:39
Когда среди наслеников квартиры согласия нет, то единственное правильное решение - это продать свою долю, что сделать не просто. Теперь, прочитав статью, я знаю, как правильно поступить.
Цитировать
0 #19 Максим 30.01.2020 11:28
Покупка доли квартиры посторонним человеком абсурдна и бессмысленна по своей сути. Я считаю, что нужен закон о запрете таких сделок. Только владельцы квартиры могут иметь право на выкуп доли и должны договариваться между собой. Вроде в Госдуму в 2019 г. было внесено предложение принять такой закон.
Цитировать
0 #18 Елизавета 27.01.2020 12:38
Здравствуйте, недавно столкнулась с продажей квартиры, была часть на меня сделана, часть на маму. нам посоветовали сделать генеральную доверенность, тогда проще будет.
Цитировать
0 #17 Тима Темин 17.01.2020 08:24
Мне нужно было оформить продажу моей части квартиры дочери. Для уточнения своих действий обратился к "жилищному юристу онлайн". Отнеслись ко мне очень внимательно. Оказывается в нашем случае фиксировать договор у нотариуса не обязательно, что нужно сделать, какие документы подготовить, все объяснили. Большое спасибо моему консультанту Ольге.
Цитировать
0 #16 Марина Л. 11.01.2020 11:54
Несколько лет работала риелтором и твердо могу сказать - продаж долей в квартире практически нет. Ну не популярный это вид сделок! И если 1/2 доли еще кое-как можно продать, за небольшую сумму, то 1/24 - вообще без вариантов. Имеется в виду - продать посторонним людям. Большая вероятность, что долю рано или поздно выкупят другие владельцы такой собственности.
Цитировать
0 #15 Иван 26.12.2019 13:03
Про продаже доли квартиры, самое сложное далеко не подготовка документов или нахождение будущего покупателя, а согласие других участников картины на продажу твоей части. Часто встречаются случаи, когда в судебном порядке невозможно выделить изолированной доли для каждого собственника. Поэтому каждая продажа доли в квартире - уступка отдельных лиц по продаже своей части.
Цитировать
0 #14 Юля 16.12.2019 17:56
Как раз столкнулась сейчас с таким вопросом. Не могли придти к согласию с сестрой. Она хотела продать квартиру, а я хотела выкупить со временем. Узнала некоторые тонкости этого дела. Отличная статья.
Цитировать
0 #13 Виталий 06.12.2019 04:28
Я продавал свою долю в квартире и не мог договориться с сестрой. Она ни в какую и при этом выкупить тоже не хотела. А у меня не хватало денег на свое жилье что бы жил уже со своей семьей отдельно. Пришлось обращаться к юристам, и действительно все сделали по закону. Отправляли уведомление и указывал цену. И она что бы кто-то другой не выкупил, выкупила сама. Главное действовать по закону и не торопиться, тогда все получиться.
Цитировать
0 #12 Анатолий 14.11.2019 01:20
Мне скорее всего предстоит продавать свою долю собственности. Статья для меня полезная и нужная.Находил в интернете много материалов на эту тему. Но разобраться полностью в этом вопросе не мог.Сейчас всё встало на свои места.Чётко знаю что надо делать. Главное есть перечень всех необходимых документов.Да и весь процесс подробно описан. Только по цене вопрос.Если одна треть от квартиры моя, то и сумма от продажи доли. Будет то же одна треть от общей стоимости.
Цитировать
0 #11 Римма 13.11.2019 21:01
Узнала, что оказывается есть закон, по которому "цена доли в квартире, которая предлагается к покупке другим совладельцам, не должна отличаться от цены, указанной потом в договоре купли-продажи". И еще, что другие совладельцы должны дать нотариально заверенный отказ. Это правильно, чтобы защитить права всех собственников.
Цитировать
0 #10 Vlad 02.11.2019 19:13
Лично я считаю, что в любые подобные договора лучше нотариально заверять, хоть и в гражданском кодексе в некоторых случаях не прописана данная функция. Целесообразно было бы перестраховатьс я. Ведь разные нюансы могут возникнуть в дальнейшем.
Цитировать
0 #9 Галина 19.10.2019 10:31
Продать долю в квартире, это целая морока. Да и договориться с другими владельцами доли бывает сложно. Теперь мне понятен алгоритм действий. Не знала, что на раздумья другим собственникам дается всего месяц. Надеюсь, теперь у меня все получится.
Цитировать
0 #8 Артём 04.10.2019 15:48
Статья познавательная и даже способна ответить на несколко общих вопросов, но каждый клиент - уникальный случай, дело в котором можно рассматривать как пару месяцев, так и год. Самое главное в продаже доли квартиры то, что без согласие других владельцев доли продажа невозможно.
Цитировать
0 #7 Юля 19.09.2019 13:03
Для меня вопросы с недвижимостью другой мир. Я в свою очередь воспользовалась услугами риелтора, который говорил что и в какой последовательно сти нужно делать. Наверное все не так и сложно если подготовиться и поискать информацию вроде этой. Где минимум воды и максимум сути.
Цитировать
0 #6 Анжелика 26.09.2017 17:42
Действительно, бывает множество ситуация когда продается не полная, а часть квартиры, в том числе и дома, но с ними то попроще ведь к дому прилагается земельный участок на котором можете поставить новую постройку. И опять-таки не обойдется без согласования жильцов, а этот документ порой не так уж и просто получить, что приводит зачастую к судебным разбирательства м и очередному сбору документов.
Цитировать
0 #5 Ольга В 04.07.2016 08:00
Спасибо за полезную и интересную статью. Одним из самых непростых вопросов в продаже недвижимости является вопрос «Как продать долю в квартире?». Конечно же, такая сделка не является сложной, при условии, что между всеми собственниками царит мир, дружба и взаимное уважение, но, к сожалению, такие случаи редкость: http://svoya-nedvizhimost.ru/#ggl-3
Цитировать
0 #4 Администратор 09.04.2016 17:56
Цитирую Ирина:
Можно ли отправить в электронном варианте это письменное уведомление? Как вообще поступить тут?

Здравствуйте, Ирина, Вы можете отправить телеграмму или заказное письмо с обратным уведомлением.
Цитировать
0 #3 Ирина 07.02.2016 00:10
А что делать, если совладелец находится за границей и в данный момент у него нет возможности приехать, а мне долю нужно срочно продать и при этом я заведомо знаю, что совладелец не собирается выкупать эту долю? То есть, в таком случае, это просто формальность, получается? Можно ли отправить в электронном варианте это письменное уведомление? Как вообще поступить тут?
Цитировать
0 #2 юрист Юлия Дидух 17.05.2015 21:12
Здравствуйте, Ольга!
Если собственники долей квартиры не могут договорится между собой о порядке использования квартиры, им придется делать это через суд. В соответствии с нормами статьи 247 Гражданского кодекса РФ при этом должна учитываться возможность предоставления каждому собственнику изолированного помещения, в соответствии с его долей. Кроме того, суд всегда учитывает субъективные обстоятельства, имеющие отношение к конкретному случаю:
- метраж квартиры и возможность выделения именно его доли каждому из собственников;
- возможность фактического совместного проживания всех собственников;
потребность каждого дольщика в жилье;
порядок пользования квартирой, сложившийся до обращения в суд.
Это значит, что вселение чужого человека в семью, проживающую совместно долгое время возможно только если у него нет другого жилья и его доля в квартире позволяет выделить ему для проживания отдельную комнату. В противном случае, суд обратит внимание, что каждый собственник владеет общим имуществом в квартире соразмерно своей доле и не может нарушать права других владельцев, фактически увеличивая ее. Поэтому если разделить квартиру невозможно и пользоваться ей совместно нельзя, а добровольно продать свою долю новый собственник не хочет, то по нормам статьи 252 Гражданского кодекса РФ такую долю можно принудительно выкупить без согласия собственника. Но только в том случае, когда она и правда мала, в сравнении с долями других дольщиков. В противном случае, они должны будут выплачивать совладельцу компенсацию за использование его доли квартиры. это прописано в статье 247 Гражданского кодекса РФ.
Цитировать
0 #1 Ольга-н 14.05.2015 19:42
Если муж при разводе назло жене не продаст, а "подарит" свою часть. Есть ли правила, по которым тогда реально определяется, чем может пользоваться новый совладелец. Например, квартира двухкомнатная, ему принадлежит одна четвертая. Не будешь же жить непонятно с кем в одной комнате? Как поступить?
Цитировать
 

Joomla 2.5

Внимание! Если Вы хотите бесплатно проконсультироваться у юриста, то просим обратить ваше внимание на информацию ниже:

В связи с большим числом вопросов в комментариях к статьям, мы не успеваем дать ответы всем и вовремя, поэтому чтобы не потерять Вашего времени, мы сообщаем что сейчас проходит акция, которая позволяет оставить заявку на бесплатную консультацию юристам вашего региона. Форма для бесплатной заявки находится тут, переходите по ссылке и в самой форме пишите о вашей проблеме.

Закрыть