Воскресенье, 05 Январь 2020 18:25

Предварительный договор купли-продажи по ипотеке

Автор 

Приобретение объекта недвижимости в большинстве случаев ассоциируется у граждан с покупкой квартиры. Именно с этим видом договоров купли-продажи связаны в сознании термины: залог, кредит, ипотека. Хотя, не каждый слышавший термин ипотека, точно и достоверно знает его значение, не говоря о нюансах, которые сопровождают заключение договора ипотечного кредитования и количестве участников договорных отношений при ипотечном кредитовании.
В предлагаемой вашему вниманию статье мы осветим наиболее важные моменты заключения данного вида договоров, с тем, чтобы требования одной из сторон-участниц договора не стали для покупателя неожиданностью. 

Понятие договора ипотеки

Термин ипотека, как и многие другие юридические термины, имеет латинское происхождение. Древние римляне, в свою очередь, позаимствовали его у греков. Ипотека означает – залог. 
В современном понимании ипотека – покупка объекта недвижимости с привлечением заемных денежных средств в обмен на залог приобретаемого или иного имущества, которое служит гарантией возвратности заемных средств. При этом предмет залога (недвижимость) во все время действия договора остается во владении заемщика и после исполнения обязательств по выплате кредита с нее снимаются все обременения.

При приобретении недвижимости на условиях ипотеки одновременно заключается как минимум два договора: 
Между собственником недвижимости (квартиры) и покупателем – собственно о покупке;
Между банком-кредитором и заемщиком – покупателем недвижимости – о привлечении заемных средств на покупку объекта недвижимости (квартиру). 
При этом, в рамках заключенного договора, права на недвижимость (за исключением права пользования) на все время, требуемое для погашения кредита, переходят по договору к заимодателю – банку.
Казалось бы, простая и понятная схема. Есть три стороны. Каждая из них вступает в договорные отношения только с одним из участников и никаких сложностей не должно возникать. На самом деле сложности возникают не в процессе заключения двусторонних договоров, а связаны с особым порядком возникновения и регистрации прав собственности на объекты недвижимости. По действующему законодательству они становятся юридически значимыми только после их государственной регистрации. Именно с этим и связано такое понятие как «предварительный договор» - промежуточный, юридически значимый документ, который выступает связующим звеном между договорами: продавец-покупатель заемщик-кредитор.

Стадии заключение договора ипотеки

Первый этап – поиск объекта недвижимости на первичном или вторичном рынке. От того, на каком рынке вы планируете приобрести квартиру, будет зависеть благоприятный исход одобрения выдачи кредита банком. Многие банки с неохотой идут на ипотечное кредитование объектов недвижимости, приобретаемых на вторичном рынке жилья в связи с их низкой ликвидностью и сложностью проверки чистоты сделки. Сложно определить количество предыдущих собственников, возможные обременения в пользу лиц, пользующихся правом на жилое помещение в силу закона, и по некоторым иным причинам. Поэтому – проще пытаться получить ипотечный кредит, приобретая квартиру от застройщика.

Второй этап – поиск банка-кредитора, готового выдать кредит под залог недвижимости, и согласование условий кредитного договора. Это – один из наиболее сложных и требующих внимания (или привлечения специалиста-юриста) этапов, поскольку банки стремятся извлечь максимум выгоды из любого кредитного договора
Они включают в договоры узкоспециализированные термины и понятия, не знакомые большинству рядовых обывателей. Составляют схемы расчетов, в которых полная стоимость кредита разбита на несколько блоков, которые трудно сопоставить несведущему в финансах заемщику. Прописывают такие условия распоряжения залоговым имуществом, которые ставят заемщика в кабальные условия.
Определившись с банком, вы выходите на заключение предварительного договора.

Предварительный договор купли-продажи по ипотеке

Предварительный договор – не обязательный, но часто используемый в практике ипотечного кредитования элемент, который служит страховкой для банка – в том, что выдаваемый кредит будет потрачен на конкретные цели – приобретение объекта недвижимости (квартиры) и что, в случае не заключения сделки, он получит денежную компенсацию (штраф).
Для продавца – предварительный договор гарантия получения денежных средств за объект недвижимости, так как покупатель напрямую выводит продавца на банк, согласившийся оплатить стоимость приобретаемого объекта недвижимости. Тем самым избавляет от необходимости поиска других покупателей.
Предварительный договор – конструкция, предусмотренная ст. 429 ГК РФ. Она практически повторяет по содержанию текст основного договора, за исключение некоторых особенностей: законодательством не предусмотрена возможность отказа от исполнения предварительного договора. В связи с этим беспочвенны надежды некоторых обывателей, рассчитывающих на возможность не исполнять условия предварительного договора. При отказе от заключения основного договора платить всё же придется. Так как контрагент в любое время может обратиться в суд с иском о понуждении заключения основного договора и суд будет на его стороне.
Предварительный договор не является панацеей при возникновении ипотечных правоотношений. Связано это с тем, что в качестве обязательств по предварительному договору не могут выступать обязательства, дополнительные к основному договору. А получение кредита под заключаемый основной договор именно таким дополнительным условием и является.
Вторым нюансом, делающим предварительный договор малоэффективным – заложить можно только тот объект недвижимости, право на который уже зарегистрировано. То есть, если покупатель до принятия решения о покупке квартиры не являлся участником долевого строительства и его право собственности на возводимый объект не зарегистрировано – он не может заложить абстрактное право требования с третьего лица – собственника объекта недвижимости.
Покупая жилье на первичном рынке, вы не можете указать его в качестве предмета ипотеки до тех пор, пока права на него не будут зарегистрированы надлежащим образом. В качестве гарантии возвратности средств вы можете предоставить банку-кредитору другой объект недвижимости (квартиру) на которую права собственности у вас оформлены (ч. 5 ст. 10 Закона об ипотеке).
Вторым выходом из ситуации является предоставление в качестве гарантий возвратности кредитных средств объекта, находящегося в ипотеке (если договором такое обеспечение предусмотрено). Эта возможность последующей ипотеки предусмотрена ч 1 ст 43 Закона об ипотеке.
Предварительный договор – безусловно, несет в себе рациональное зерно, поскольку дает всеем заинтересованным сторонам определенные гарантии соблюдения принятых на себя обязательств под угрозой применения штрафных санкций в случае уклонения от заключения основного договора. Но сам по себе, без надлежащего оформления прав на объект недвижимости, выступающий предметом залога – он ничтожен.

Содержание предварительного договора

В предварительном договоре в обязательном порядке должны содержаться:

• Полная и достоверная информация об участниках сделки – физических лицах – покупателях, юридическом лице – продавце с указанием паспортных данных, места регистрации, наличию непогашенных кредитных обязательств перед другими банками. Для юридических лиц – полная информация из реестра ЕГРЮЛ; 
• Для объекта недвижимости, служащего предметом договора купли-продажи – адрес объекта, год ввода в эксплуатацию, общая и жилая площадь, технические характеристики объекта;
• Документ, на основании которого зарегистрировано право собственности – свидетельство о государственной регистрации права собственности (номер дата, название регистрирующего органа);
• Цена, согласованная сторонами. Способ передачи денежных средств. Процентное соотношение средств, вносимых покупателем и тех которые будут оплачены по ипотечному кредиту; 
• Срок передачи объекта недвижимости (квартиры) после оплаты первоначального взноса.

После того, как в предварительном договоре будут отражены эти позиции и он будет одобрен банком-кредитором, продаваемый объект недвижимости подлежит страхованию. Без этого ни один банк не одобрит ипотечного кредита.

Конечным этапом является оформление кредитного договора и составление закладной – документа, на основании которого банк до полного погашения кредита имеет право на распоряжение этим объектом в целях возмещения убытков от неисполнения обязательств.
В процессе регистрации объекта недвижимости в Росреестре на квартиру накладывается обременение. То есть, до полного погашения ипотечного кредита вы не сможете продать, подарить сдать в аренду или обменять эту квартиру без согласия банка-кредитора.

Переход права собственности на заложенное имущество

По общему правилу продать заложенную квартиру нельзя. Но существуют два варианта, при которых это действие возможно:

• Заемщик не в состоянии выплачивать суммы и проценты по кредиту;
• Заемщик находит лицо, готовое принять на себя исполнение обязательств перед банком по погашению ипотечного кредита

В первом случае заемщик уведомляет банк о поиске покупателя и долг перед банком-кредитором погашается из суммы, выделенной новым покупателем. Стоимость квартиры при этом значительно снижается (для продавца).
Во втором случае возможна «техническая» смена заемщика. Квартира переходит в пользование другого лица, которое принимает на себя обязательства по ранее заключенному кредитному договору и обязуется погасить ипотечный кредитный долг на первоначальных условиях. 

Предварительный договор не имеет самостоятельной юридической силы. Он не порождает прав в отношении имущества (недвижимости) и служит исключительно для понуждения сторон к соблюдению ранее достигнутых договоренностей и согласованных условий по цене и срокам передачи собственности.
Фактором, стимулирующим стороны к соблюдению условий предварительного договора являются его безотзывность – т.е невозможность уклониться от заключения основного договора, и штрафные санкции, налагаемые на нарушителя, помимо понуждения к заключению основного договора в судебном порядке.

Читайте также:

 Можно ли погасить ипотеку досрочно? 

 Как взять ипотеку молодой семье 

 Как получить субсидию на жилье? 

Прочитано 27884 раз

 Форма для бесплатной юридической консультации (телефон указывайте обязательно)

Добавить комментарий

Защитный код
Обновить


Анти-спам: выполните задание

Комментарии  

0 #23 Юлия 14.04.2021 21:35
Очень полезная информация. Я даже не знала, что при оформлении ипотеки составляется первоначально предварительный договор купли-продажи. Хотя, почему он составляется, из статьи предельно ясно. Собираемся брать ипотеку, правда, пока не решили на какую недвижимость У-дом или квартиру. Но алгоритм действий понятен.
Цитировать
0 #22 Антон 24.11.2020 06:57
Прежде всего нужно выбрать надежный банк, для этого можно переговорить со знакомыми, кто не так давно брал ипотеку. А договор - это самое важное, что есть в сделке, поэтому нужно оформлять его с особой внимательностью . Скоро предстоит данная процедура, поэтому статья оказалась очень полезна.
Цитировать
+1 #21 Кипилл 01.09.2020 13:30
Нашли подходящую квартиру, а она оказалась в ипотеке. Очень полезными оказались для нас разъяснения о порядке перехода права собственности на такую недвижимость, а также нюансы подписания предварительног о договора.
Цитировать
0 #20 Дмитрий Николаенко 09.08.2020 21:13
Дольщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке, застройщик будет обязан вернуть полную стоимость квартиры. Можно требовать неустойку о долевом строительстве, что тоже скажется положительно в сторону дольщика. У дольщика есть возможность взыскать моральный вред, включая штраф, о котором написал Валерий. Покупатель может сам найти новое жильё на вторичном рынке.
Цитировать
0 #19 Валерий 05.08.2020 12:35
Видно что банк страхует себя правовыми нормами. Но что то я не нахожу ответ, что ждет застройщика если он не сдал жильё в срок? Даже если его ждет штраф, но какая выгода от этого покупателю квартиры? Непонятно может ли покупатель самостоятельно найти новое жильё на вторичном рынке, после заключения предварительног о договора?
Цитировать
0 #18 Дима 09.07.2020 15:00
Не думаю что с помощью предварительног о договора можно кого-то вынуждать на заключение основного договора. В конце концов есть такое понятие как договорное право. Если вдруг перед заключением основного договора появятся новые негативные обстоятельства в отношении дома или квартиры, то тогда что, будем судится что ли.
Цитировать
-1 #17 Сергей 02.05.2020 13:02
В наше время без бумажки ты кака*ка. Если еще до нашей эры люди подписывали договора и всё такое. А то иногда поражает люди, которые покупают или продают серьезные вещи на словах.
Цитировать
0 #16 Гуля 02.04.2020 06:15
Мы с мужем пока только в самом начале процедуры оформления ипотеки. Взяли за основу ваш перечень документов. Дай бог все получится.
Цитировать
0 #15 Оля 29.03.2020 05:57
Предварительный договор купли-продажи по ипотеке-это стандартная страховка для банка и для продавца. Часто покупатель сам не знает, что ему надо, а тут невозможность уклониться от заключения основного договора, и штрафные санкции, налагаемые на нарушителя.
Цитировать
0 #14 Валерия 16.03.2020 20:04
В этом году при покупки частного дома у нас мужем возникли много вопрос по поводу документов и их оформления! Живём в маленьком городке и поэтому проф.юристлв мало, решили обратиться через интернет и нашли этот сайт. В этой статье подробно все описано, мы нашли все ответы на ваши вопросы. Спасибо за помощь! Побольше вам клиентов)
Цитировать
0 #13 Наталья 15.03.2020 05:51
Спасибо за информацию. Как раз собираем документы на ипотеку и выбираем агентство недвижимости. Одно из агенств настаивает на предварительном договоре купли-продажи. Теперь буду знать, что это стандартная процедура, которой не стоит бояться.
Цитировать
+1 #12 Сергей 06.03.2020 10:50
Думали приобрести жилье по ипотеке на вторичном рынке, но при оформлении предварительног о договора, сотрудники банка убедительно разъяснили о различных сложностях возникающих при проверке такого жилья. Мы приняли решение приобрести жилье в новострое.
Цитировать
0 #11 Андрей123 26.02.2020 12:26
Мы с женой подписали предварительный договор о купли продаже чтобы взять квартиру в ипотеку. Но теперь выплачиваем и очень довольны всем и не капли не жалеем что взяли ипотеку. Так и не накладно и квартира уже своя. Это само удобно приобрести жилье в ипотеку.
Цитировать
0 #10 Администратор 22.02.2020 19:08
Цитирую Вика:
Я подписала предварительный договор

Здравствуйте, в вашем сообщении было очень много ошибок, половина слов непонятна по смыслу. Пожалуйста проявите уважение и напишите вопрос без каверканья речи!
Цитировать
0 #9 Мария 22.02.2020 13:25
Здорово, что "набрела" на эту статью! Как раз сейчас актуален этот вопрос, скопировала себе перечень необходимых документов. Из уже полученного опыта - банки действительно хотят получить из ситуации максимальную выгоду. И, действительно, лучше выбирать проверенный банк, но вот страховаться дешевле в сторонней организации - только на ежегодной страховке можно экономить 50%.
Цитировать
0 #8 юрист Артем Новиков 22.02.2020 11:06
Цитирую Ирина:
Добрый день!Подскажите пожалуйста, мы с мужем покупаем долю в квартире. ему уже принадлежит одна доля на праве собственности, вторую мы хотим купить через ипотеку. оформляя предварительный договор, банк указал меня как жену - "участником сделки". Мы просили банк указать нас обоих как покупателей.какие правовые последствия это несет?


Добрый день Ирина!



Банк просто указал Вас как созаемщиком ипотеки, это стандартная процедура. Вы имеете такие же права на приобретаемую собственность, как и Ваш муж. Но в этом случая Вам нужно еще оформить квартиру в совместную долевую собственность, чтобы права на нее принадлежали и Вам. Но платить за долю по ипотеке Вы обязаны наравне с мужем, если даже в дальнейшем будет процесс развода и такой договор не будет у Вас оформлен. С уважением, надеюсь, ответил на Ваш вопрос.
Цитировать
0 #7 Вика 20.02.2020 16:49
Я подписала предварительный договор,заключи ла с банком договор на кредит по ипотеке. Застройщик в предварительном договоре обязался заключить основной в срок не позже 31 сентября (через полгода после подписания япди внесенич дегеш. Дом уже на момент пж был сдан. Но после 31 сентября застройщик поежагает изменить договор в части срока и вместо 31 сентября поставить 31 мая следующего года. Никаких компенсаций за продление срока не предлагает. Как правильно надо действовать? по закону могу я предъявить им штраф за перенос срока?
Цитировать
+1 #6 Ирина 17.02.2020 14:34
Добрый день!Подскажите пожалуйста, мы с мужем покупаем долю в квартире. ему уже принадлежит одна доля на праве собственности, вторую мы хотим купить через ипотеку. оформляя предварительный договор, банк указал меня как жену - "участником сделки". Мы просили банк указать нас обоих как покупателей.как ие правовые последствия это несет?
Цитировать
0 #5 Василий 07.02.2020 08:09
Прочитал статью очень внимательно, поскольку данная тема очень интересна мне, как человеку, который нуждается в улучшении жилищных условий. Хочу отметить структурированн ое изложение информации, логичное и понятное изложение сути
Цитировать
0 #4 юрист Артем Новцев 05.02.2020 14:18
Добрый день Ярослав!

Да, недвижимость подлежит обязательному страхованию, это прописано в статье 935 Гражданского Кодекса. Согласно ему, каждый человек в обязательном порядке должен страховаться свое имущество и недвижимость. Если говорить о жилой недвижимости, то она в первую очередь должна быть застрахована ее владельцем. Но есть исключения, которые не подлежат страхованию:
- объекты, находящиеся в аварийном состоянии;
- объекты, которые находятся в зоне риска (обвалов, оползней и др. стихийных бедствий);
- строения, которые не пригодны для проживания;
- объекты с физ. износом более 70 процентов.
Цитировать
0 #3 Ярослав 02.02.2020 20:47
Каждый ли продаваемый объект недвижимости подлежит страхованию?
Цитировать
0 #2 Светлана 15.01.2020 11:43
Самое смешное в том, что в провинции до сих пор делают сделки без договоров, у меня тетка именно так и покупала квартиру, говорит, что знает людей 100 лет и не переживает. Отрадно, что хоть и по немного, грамотность людей растет.
Цитировать
+1 #1 Гена 13.01.2020 08:42
А я и не знал что можно заключать предварительный договор купли-продажи по ипотеке. Конечно я не юрист, но даже в моем банке где я взял ипотеку мне не предлагали такой договор. Вообще-то надо взять на заметку такие нюансы.
Цитировать
 

Внимание! Если Вы хотите бесплатно проконсультироваться у юриста, то просим обратить ваше внимание на информацию ниже:

В связи с большим числом вопросов в комментариях к статьям, мы не успеваем дать ответы всем и вовремя, поэтому чтобы не потерять Вашего времени, мы сообщаем что сейчас проходит акция, которая позволяет оставить заявку на бесплатную консультацию юристам вашего региона. Форма для бесплатной заявки находится тут, переходите по ссылке и в самой форме пишите о вашей проблеме.

Закрыть