Среда, 08 Январь 2020 17:45

Проблемы ипотечного кредитования (понятие ипотеки, особенности договора, риски и многое др.)

Автор 

Ипотечное кредитование – относительно новый для современного российского права термин. Его активное внедрение в сознание населения и практика применения получили актуальность только конце XX века, когда в России произошли кардинальные перемены с устройстве хозяйственного и государственного механизма – переход к «рыночной» экономике.
На протяжении почти 70 лет государство сохраняло в качестве приоритетных принципы социального – ориентированного на удовлетворении потребностей населения за счет ресурсов самого государства. Именно с этим было связано отсутствия свободного рынка недвижимости. За очень небольшим исключением жилая недвижимость находилась в собственности государства или крупных промышленных предприятий, которые за счет собственных денежных средств строили жилье и передавали его в бессрочное пользование нуждающимся в улучшении жилищных условий.
Небольшой сегмент свободного рынка – «кооперативные» квартиры и сохранившийся частный сектор - не играли существенной роли в удовлетворении потребности населения в улучшении жилищных условий.

Понятие ипотеки

Ипотека – это особый вид кредитования, основанный на выдаче ссуды (кредита) на приобретение объекта недвижимости (чаще всего квартиры) под залог стоимости этого имущества. Таким образом, с правовой точки зрения, договор представляет собой комбинированный документ, одна часть которого состоит из собственно кредитного договора – определяющего сумму займа, условия пользования кредитом, срок погашения, периодичность платежей и ставки за пользование кредитными средствами.
Вторая часть договора – это условия оформления залога, по существу - договор залога в котором отражается оценочная стоимость принимаемой в счет обеспечения ипотеки недвижимости, условия пользования собственностью в период действия договора ипотечного кредитования и правовые последствия для нарушителя договора, связанные с изъятием и продажей заложенного имущества.
Оформление договора ипотеки возможно только на имущество, находящееся в собственности получателя ипотечного кредита.
Не может являться предметом ипотеки арендованное, полученное по договору социального найма или неликвидная недвижимость (аварийное жилье, объекты культурного наследия и пр.)

Особенности договора ипотеки

Одной из основных особенностей является длительный срок действия договора. Он может достигать нескольких десятков лет. Столь длительный срок вызван высокой стоимостью объектов недвижимости. Получатель ипотеки, решивший воспользоваться кредитом для улучшения жилищных условий, получает возможность выплачивать её стоимость не обременяя свой ежемесячный бюджет непомерными платежами.
Вся недвижимость являющаяся предметом залога подлежит обязательному страхованию. Этим кредитор снижает риск потери предмета залога (разрушение, пожар, стихийные бедствия и др. форс-мажорные обстоятельства) и гарантирует возвратность выданного кредита уже за счет страховой компании.
Все договоры ипотеки подлежат обязательной государственной регистрации в Едином госреестре прав на недвижимость.

 

Риски для получателя ипотечного кредита

Несмотря на то, что услуги по ипотечному кредитованию предоставляются достаточно большим количеством банков, пользуется ипотечным кредитованием небольшое количество россиян. Это связано с целым рядом факторов:

• Высокими процентными ставками по кредитам;
• Нестабильностью финансовой системы государства;
• Риском потери работы – как источника получения средств для погашения ипотеки;
• Ментальностью населения – до сих пор очень большие группы населения получают гарантированные бесплатные субсидии от государства, относятся к категориям «льготников» и поэтому не желают вкладывать личные средства в покупку недвижимости надеясь на получение жилья за счет государства.

Наибольшим риском является возможность потери квартиры – в случае нарушения условий договора ипотеки: нерегулярными платежами или смертью собственника предмета залога, который являлся основным плательщиком по кредиту.

Риски для ипотечных банков

Основной риск связан со значительным сроком, на который предоставляется ипотечный кредит. В силу этого банку сложно рассчитать процентную ставку на десятилетия вперед. Это может повлечь за собой недополучение расчетной прибыли.
Второй риск – возможное изменение законодательства в период действия ипотечного договора.
Третий – нестабильность финансового рынка, частые и значительные колебания курса национальной валюты.

Документы для оформления ипотеки

Для оформления ипотечного договора получателю кредита следует собрать и предоставить в банк достаточно большое количество документов, которые разделяются на 2 категории:

Личные:


На недвижимость, выступающую предметом залога


Помимо сбора необходимого пакета документов банки предъявляют к заемщикам дополнительные требования:

При соблюдении всех этих условий остается только ожидать принятия банком решения. Не все банки даже при соблюдении формальностей в 100% случаев предоставляют ипотечные кредиты.
Особенно это касается тех случаев, когда предметом залога выступает недвижимость расположенная:

• В отдаленных местностях;
• «Моногородах» и «закрытых» муниципальных образованиях;
• В традиционно «депрессивных» регионах.

В этих случаях банки не хотят принимать на себя риски, связанные с низкой ликвидностью и возможным снижением оценочной стоимости объекта недвижимости в период действия договора.

Проблемы развития ипотечного кредитования в перспективе

Развитие ипотечного кредитования в свое время послужило толчком к выходу из затяжных экономических кризисов:

• В США – в середине 30-х годов XX века;
• В Германии и Канаде – в послевоенный период 40-50-х;
• В Чили и Аргентине – после военных переворотов 70-80 годов.

Быстрый рост благосостояния и рост численности «среднего» класса, обеспеченного собственной недвижимостью способствовал росту деловой активности, социальной стабильности, снижению инфляции – свободные денежные средства вкладывались в недвижимость.
Развитие рынка ипотечного кредитования вызвало параллельное развитие структур, связанных со страхованием, оценочной деятельностью, развитию строительной индустрии и рынка вторичного жилья. 
Банки за счет привлечения значительных денежных средств населения получили возможность инвестирования в реальные секторы экономики что вызвало бурный рост промышленных предприятий.
Россия еще не пережила бума ипотечного кредитования.
Рост «среднего класса» - происходит исключительно медленно. Подавляющее число населения по-прежнему проживает в квартирах, оформленных в собственность в процессе бесплатной приватизации. 

Низкие реальные доходы населения не позволяют всем желающим воспользоваться ипотечными кредитами.
В этом отношении самыми «защищенными» оказываются:
• Государственные служащие;
• Военнослужащие;
• Работники корпораций с участием государства.

То есть тех структур, стабильность доходов работников которых гарантирована государством.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:

 Предварительный договор купли-продажи по ипотеке 

 Как погасить ипотеку досрочно (как выгоднее для заемщика)? 

 Как взять ипотеку молодой семье (условия) 

 Раздел имущества при ипотеке 

 Друзья! Если статья оказалась полезной, ПОЖАЛУЙСТА, поделитесь ею с друзьями в любой социальной сети, ведь чем больше людей будет знать о своих правах (и доказывать их), тем ответственнее станут службы. 

Идея сайта возникла на основе многочисленных жалоб в сфере коммунальных услуг и отсутствия нужной информации в одном источнике! Это единственный в своем роде жилищный сайт, объединяющий действительно важные и актуальные материалы.

Прочитано 4517 раз

 Форма для бесплатной юридической консультации (телефон указывайте обязательно)

Добавить комментарий



Анти-спам: выполните задание

Комментарии  

0 #18 Арина 22.11.2020 16:34
Соглашусь с комментарием выше: ипотека - наихудший вид кредитования. Оформили ипотеку три года назад, но нежданно-негада нно грянул карантин и наш бизнес просто полетел. Кое как выплатили зарплату сотрудникам, половину из которых пришлось уволить. В мире сейчас никакой гарантии и стабильности, это теперь тоже нужно учитывать. В статье честно перечислены все риски, но теперь и пандемию сюда стоит добавить. В зоне риска не только наёмные специалисты, так что лучше жить на съёмной квартире и по возможности что-то откладывать, делать инвестиции. Инвестировать можно и тысячу рублей, банки предлагают вклады в акции, облигации, фонды. 
Цитировать
0 #17 Игорь 04.09.2020 16:37
У меня сестра брала ипотечный кредит на 10 лет. Могу сказать, что это наверное самый худший вид кредитования. За это время она переплатила сумму кредита в 2,5 раза. Под конец периода еще и банк закрылся... Нужно хорошо подумать прежде, чем брать ипотеку особенно на долгосрочный период. Лучше всего подождать несколько лет, пожить на съемной квартире, собрать сумму и уже тогда думать о покупке жилья.
Цитировать
0 #16 Леонид Портнов 14.07.2020 21:43
Понравилось, что здесь четко описано какие нудны документы для получения ипотеки, а также то, что описаны требования банков к заемщикам. Для того, чтобы люди чаще пользовались ипотекой, надо снизить начальный взнос, или отменить его вообще. Также на законодательном уровне надо защитить официальных работников от увольнения, не зависимо от того, на государственной работе он работает, или на частной фирме. Работников надо защитить статьями закона от незаконного увольнения и снижения зарплаты, если он взял жилье в ипотеку.
Цитировать
0 #15 Саша 06.07.2020 09:25
У меня вот знакомой семье в банке не хотели давать ипотечное кредитование. Нормально ничего объяснить не могли, а банк то хороший был, один из самых крупных. Пришлось в другой обращаться, где уже оформили все на нормальных условиях, не знаю в чем там такая причина была, но конечно сейчас подобное кредитование получить не так просто и есть свои подводные камни.
Цитировать
0 #14 Марина 19.06.2020 17:15
По прочтении статьи, уже имеешь точное представление о том, что такое ипотека, и я точно никогда не решусь на нее. Получается надо полжизни выплачивать этот кредит и при этом еще жить на какие-то деньги. Возможно в какой-нибудь другой стране, но не у нас, где с каждым годом меняется законодательств о не в пользу простых людей.
Цитировать
0 #13 Андрей 04.06.2020 12:34
По ипотечным кредитам всегда одна проблема это не возможность выплачивать ипотеку. Мое личное мнение это не берите в ипотеку квартиру если вам трудно за нее будет выплатить не маленькую сумму денег. Всегда за ранее рассчитайте свой бюджет и посчитайте свои расходы на жизнь. И тогда вы точно будете знать сможете вы выплачивать или нет. У меня лично ипотека на квартиру в москве за которую я плачу уже десять лет. И еще чтобы погасить столько же надо. Но у меня есть такая возможность выплачивать все вовремя.
Цитировать
0 #12 Виктория26 19.05.2020 13:04
Статья интересная, спасибо. У меня друзья взяли ипотека в 2016, вроде, году. Когда курс доллара поднялся резко и договора, которые были в долларовом эквиваленте взлетели вверх. Для меня ипотека сложна тем, что первоначальный взнос нужен не маленький , а накопить его очень трудно.
Цитировать
0 #11 Алиса Касатова 07.05.2020 12:46
Пожалуй что на сегодняшний день ипотека это единственный вариант получить в России свою недвижимость. При всем этом стоит справедливо сказать что банки однозначно выдают нынче без проблем ипотечные кредиты, однако стоит понимать что это далеко не кредит на год или два и стоит все свои шансы на выплату кредита оценивать перед тем как решится на такое кредитование.
В любом случае нашей стране еще долго идти до того момента когда ипотека станет доступной. Вот к примеру в США ипотеку дают на 40-50 лет, с выплатой по 50-100 долларов в месяц. Вот это я называю по истине выгодными условиями на ипотечное кредитование.
Цитировать
0 #10 Диана 06.05.2020 13:30
Я хотела взять ипотечный кредит. Но резко передумала! Плохой пример был перед глазами. У подруги умер муж, она не в состоянии была выплачивать кредит... В итоге банк забрал квартиру и она осталась с ребенком на улице. Я не знаю, имел ли право банк выселить ее и несовершеннолет него сына из жилья или нет, но это случилось. В России люди социально незащищенные! У нас законы пишутся не для простого населения, а для чиновников и олигархов.
Цитировать
0 #9 Ларион 19.03.2020 13:20
Проблема ипотечного кредитования в России одна. Это отказ в кредите на покупку квартир...по многим причинам и даже по тем, о которых банк даже не говорит. не желает обсуждать с клиентами причину отказа. так было и с нашей семьей. Обратились в банк за ипотечным кредитом. собрали все документы. есть у нас стабильный доход в семье и нет негативной кредитной истории. Но получили отказ в двух банках. И возраст у нас нормальный, доходит к 30 годам у обоих супругов. то есть и у меня и у жены. И силы есть для дальнейшей работы, но...два отказа это настораживает.
Цитировать
0 #8 Иван 15.03.2020 13:26
Покупать квартиру в ипотеку. кредитоваться на покупку жилья можно только тогда. когда уверен в будущем. в своем будущем. К сожалению в нашей стране. как ни где более из цивилизованных стран ни какой стабильности нет. а значит будущее облачно. У меня есть несколько знакомых у которых ипотечное жилье и банки отобрали его из- за финансовых трудностей заемщиков. Потеряли доход. не смогли во время гасить ипотечный кредит и по этой причине оказались на улице. Уж лучше иметь не большую хибару в деревне, но свою, чем чужую квартиру принадлежащую много лет банку.
Цитировать
0 #7 Анна 05.03.2020 12:28
Я вообще боюсь сейчас что-то брать в кредит с такой ситуацией которая у нас в стране, эти все санкции и ограничения к добру не приведут!
Цитировать
0 #6 Полина 18.02.2020 12:22
Нестабильная экономическая ситуация - это тот главный фактор, который сдерживает молодые семьи от решения взять ипотечный кредит. Даже если человек изначально готов переплатить в итоге за квартиру, то он хотя бы должен быть уверен в своей платежеспособно сти на время взятия кредита, а таких гарантий ни один работодатель не даст ни одному своему работнику.
Цитировать
0 #5 Анна 12.02.2020 06:05
Для меня ипотечный кредит - это долговая яма, связанная с очень большими рисками, притом как с одной стороны, так и с другой. Все опасения связанны лишь с нестабильностью в государстве. Когда государство должно проявить поддержку, появляется безработица, сокращения, новые законопроекты не в пользу людей. И даже 10 лет ипотечного кредита - это очень большой срок, который нужно снижать однозначно.
Цитировать
0 #4 Екатерина 11.02.2020 20:39
В статье, бесспорно, все описано верно. Только проблемы ипотеки начинаются, как говорится, "не с кофе". Все гораздо банальнее. Проблема в первоначальном взносе. Обычно, эта сумма составляет процентов 15-20 от общей стоимости квартиры. А это не малая сумма, если мы рассматриваем среднестатистич ескую однокомнатную квартиру с среднестатистич еском городе России. Не всем по силам. И мудрить приходится потенциальным клиентам.
Далее, как верно было замечено выше, сумма ежемесячного платежа практически равна семейному бюджету.
Ну и, естественно, процент переплат. Лучше не задумываться и не считать, "сколько квартир вы переплачиваете" .
Естественно, ипотека чуть ли не единственный способ приобретения жилья, но морально тяжёлый. Так что, крепитесь, господа ипотечники. Дембель неизбежен.
Цитировать
0 #3 Георг 06.02.2020 02:42
Проблемы ипотечного кредитованию начинаются с высокой доли платежа по отношению к доходам. Если этот процент больше половины, то возможность просрочки существует, а это уже проблема. Если ее не решить вовремя, то пеня и штрафы будут расти, а с ними и задолженость. Недавний пример это валютные ипотечники, которые из-за скачка курса не смогли вовремя платить и проблемы росли пропорционально времени.
Цитировать
0 #2 Нина Кузьмич 17.01.2020 07:52
Объемная и полезная статья, узнала некоторые моменты, которые мне очень нужны. Мы с мужем хотим взять ипотеку, теперь знаем какие документы нужно приготовить сразу. И конечно все плюсы и минусы ипотеки, тем более что в банках обычно о минусах не говорят.
Цитировать
0 #1 ЛюдмилаК 14.01.2020 21:59
Спасибо за статью. Хочу добавить, что в России еще одним риском для получателя ипотеки является неокончание строительство дома, если вы оформляете ипотеку на квартиру на этапе строительства дома. Вот так я оформила ипотеку на квартиру в мае 2015 г. Окончание строительства планировалось на весну 2016 г. Но стройку заморозили в октябре 2015 г. И до сих пор на стройке тишина. И остались мы с ипотечным кредитом на 15 лет, без квартиры, без надежды, что дом будет построен.
Цитировать
 

Joomla 2.5

Внимание! Если Вы хотите бесплатно проконсультироваться у юриста, то просим обратить ваше внимание на информацию ниже:

В связи с большим числом вопросов в комментариях к статьям, мы не успеваем дать ответы всем и вовремя, поэтому чтобы не потерять Вашего времени, мы сообщаем что сейчас проходит акция, которая позволяет оставить заявку на бесплатную консультацию юристам вашего региона. Форма для бесплатной заявки находится тут, переходите по ссылке и в самой форме пишите о вашей проблеме.

Закрыть