Проблемы ипотечного кредитования (понятие ипотеки, особенности договора, риски и многое др.)

Ипотечное кредитование – относительно новый для современного российского права термин. Его активное внедрение в сознание населения и практика применения получили актуальность только конце XX века, когда в России произошли кардинальные перемены с устройстве хозяйственного и государственного механизма – переход к «рыночной» экономике.
На протяжении почти 70 лет государство сохраняло в качестве приоритетных принципы социального – ориентированного на удовлетворении потребностей населения за счет ресурсов самого государства. Именно с этим было связано отсутствия свободного рынка недвижимости. За очень небольшим исключением жилая недвижимость находилась в собственности государства или крупных промышленных предприятий, которые за счет собственных денежных средств строили жилье и передавали его в бессрочное пользование нуждающимся в улучшении жилищных условий.
Небольшой сегмент свободного рынка – «кооперативные» квартиры и сохранившийся частный сектор - не играли существенной роли в удовлетворении потребности населения в улучшении жилищных условий.

Понятие ипотеки

Ипотека – это особый вид кредитования, основанный на выдаче ссуды (кредита) на приобретение объекта недвижимости (чаще всего квартиры) под залог стоимости этого имущества. Таким образом, с правовой точки зрения, договор представляет собой комбинированный документ, одна часть которого состоит из собственно кредитного договора – определяющего сумму займа, условия пользования кредитом, срок погашения, периодичность платежей и ставки за пользование кредитными средствами.
Вторая часть договора – это условия оформления залога, по существу - договор залога в котором отражается оценочная стоимость принимаемой в счет обеспечения ипотеки недвижимости, условия пользования собственностью в период действия договора ипотечного кредитования и правовые последствия для нарушителя договора, связанные с изъятием и продажей заложенного имущества.
Оформление договора ипотеки возможно только на имущество, находящееся в собственности получателя ипотечного кредита.
Не может являться предметом ипотеки арендованное, полученное по договору социального найма или неликвидная недвижимость (аварийное жилье, объекты культурного наследия и пр.)

Особенности договора ипотеки

Одной из основных особенностей является длительный срок действия договора. Он может достигать нескольких десятков лет. Столь длительный срок вызван высокой стоимостью объектов недвижимости. Получатель ипотеки, решивший воспользоваться кредитом для улучшения жилищных условий, получает возможность выплачивать её стоимость не обременяя свой ежемесячный бюджет непомерными платежами.
Вся недвижимость являющаяся предметом залога подлежит обязательному страхованию. Этим кредитор снижает риск потери предмета залога (разрушение, пожар, стихийные бедствия и др. форс-мажорные обстоятельства) и гарантирует возвратность выданного кредита уже за счет страховой компании.
Все договоры ипотеки подлежат обязательной государственной регистрации в Едином госреестре прав на недвижимость.

Риски для получателя ипотечного кредита

Несмотря на то, что услуги по ипотечному кредитованию предоставляются достаточно большим количеством банков, пользуется ипотечным кредитованием небольшое количество россиян. Это связано с целым рядом факторов:

• Высокими процентными ставками по кредитам;
• Нестабильностью финансовой системы государства;
• Риском потери работы – как источника получения средств для погашения ипотеки;
• Ментальностью населения – до сих пор очень большие группы населения получают гарантированные бесплатные субсидии от государства, относятся к категориям «льготников» и поэтому не желают вкладывать личные средства в покупку недвижимости надеясь на получение жилья за счет государства.

Наибольшим риском является возможность потери квартиры – в случае нарушения условий договора ипотеки: нерегулярными платежами или смертью собственника предмета залога, который являлся основным плательщиком по кредиту.

Риски для ипотечных банков

Основной риск связан со значительным сроком, на который предоставляется ипотечный кредит. В силу этого банку сложно рассчитать процентную ставку на десятилетия вперед. Это может повлечь за собой недополучение расчетной прибыли.
Второй риск – возможное изменение законодательства в период действия ипотечного договора.
Третий – нестабильность финансового рынка, частые и значительные колебания курса национальной валюты.

Документы для оформления ипотеки

Для оформления ипотечного договора получателю кредита следует собрать и предоставить в банк достаточно большое количество документов, которые разделяются на 2 категории:

Личные:


На недвижимость, выступающую предметом залога


Помимо сбора необходимого пакета документов банки предъявляют к заемщикам дополнительные требования:

При соблюдении всех этих условий остается только ожидать принятия банком решения. Не все банки даже при соблюдении формальностей в 100% случаев предоставляют ипотечные кредиты.
Особенно это касается тех случаев, когда предметом залога выступает недвижимость расположенная:

• В отдаленных местностях;
• «Моногородах» и «закрытых» муниципальных образованиях;
• В традиционно «депрессивных» регионах.

В этих случаях банки не хотят принимать на себя риски, связанные с низкой ликвидностью и возможным снижением оценочной стоимости объекта недвижимости в период действия договора.

Проблемы развития ипотечного кредитования в перспективе

Развитие ипотечного кредитования в свое время послужило толчком к выходу из затяжных экономических кризисов:

• В США – в середине 30-х годов XX века;
• В Германии и Канаде – в послевоенный период 40-50-х;
• В Чили и Аргентине – после военных переворотов 70-80 годов.

Быстрый рост благосостояния и рост численности «среднего» класса, обеспеченного собственной недвижимостью способствовал росту деловой активности, социальной стабильности, снижению инфляции – свободные денежные средства вкладывались в недвижимость.
Развитие рынка ипотечного кредитования вызвало параллельное развитие структур, связанных со страхованием, оценочной деятельностью, развитию строительной индустрии и рынка вторичного жилья. 
Банки за счет привлечения значительных денежных средств населения получили возможность инвестирования в реальные секторы экономики что вызвало бурный рост промышленных предприятий.
Россия еще не пережила бума ипотечного кредитования.
Рост «среднего класса» - происходит исключительно медленно. Подавляющее число населения по-прежнему проживает в квартирах, оформленных в собственность в процессе бесплатной приватизации. 

Низкие реальные доходы населения не позволяют всем желающим воспользоваться ипотечными кредитами.
В этом отношении самыми «защищенными» оказываются:
• Государственные служащие;
• Военнослужащие;
• Работники корпораций с участием государства.

То есть тех структур, стабильность доходов работников которых гарантирована государством.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:

 Предварительный договор купли-продажи по ипотеке 

 Как погасить ипотеку досрочно (как выгоднее для заемщика)? 

 Как взять ипотеку молодой семье (условия) 

 Раздел имущества при ипотеке