Понедельник, 15 Февраль 2021 17:03

Как продать земельный пай (как правильно продать пай, предпродажный алгоритм, законность сделки, стоимость и др.)

Автор 

В 1992 году сбылась места миллионов сельских тружеников. В одночасье они получили возможность бесплатно стать собственниками земельных наделов. Причем, не таких, какими одаривало государство советского периода – в 4-6 соток, а вполне осязаемыми угодьями, площадь которых могла выражаться в гектарах. Казалось бы, прикладывай руки, хозяйствуй с умом и изучай тонкости сельскохозяйственного производства, практику успешных фермерских стран, в которых частные хозяйства, живущие за счет земли, успешны на протяжении сотен лет.

Однако, десятилетия  «колхозной» и «совхозной» практики, отучили селян от самостоятельной деятельности. Подавляющее большинство жителей села не смогло правильно распорядится земельными паями. Кто-то, передал пай в аренду предприимчивым нуворишам, а кто-то попытался продать. Однако, на этом пути их встретило множество юридических препятствий, с которыми сельские жители были не знакомы.

О том, как правильно продать земельный пай, и какие действия необходимо предпринять перед продаже, пойдет речь в статье.

Почему нельзя продать пай?

Невозможность распорядиться паем, договорившись с покупателем, назначив цену и получив взамен деньги объясняется просто. Все дело в правовом статусе. В отличие от земельного участка, который является совершенно определенным материальным объектом, пай – это абстрактной понятие, не имеющее привязки к земле на местности. Иными словами – это возможность владения неопределенным земельным наделом, определенной на общем собрании членов колхоза площади, но не выделенным в натуре.

Земельное законодательство строго подходит к сделкам купли-продажи земли, ограничивая собственников в выборе покупателей. Кроме заключения сделки, необходимо пройти процедуру государственной регистрации, то есть, данные о переходе права должны быть внесены в Россреестр. До 1998 года регистрацией сделок с землей занимались БТИ, и только в 2009 году появилась современная структура – Росреестр, объединившая в себе два взаимосвязанных ведомства – «Роснедвижимость» и «Роскартографии».

Основополагающие требования к земельной недвижимости – наличие четко определенных границ, определение кадастровой стоимости и сведений о существующих обременениях. Пай такими атрибутами не обладает. В силу этого, заключенная сделка купли-продажи является ничтожной, с момента совершения. Прежде чем продать потенциальное право владения, необходимо пройти ряд процедур.

Действия, предшествующие продаже пая

Действия по индивидуализации земельного участка, равного площади пая, начинаются с подачи объявления о желании собственника выделить собственность в натуре. Объявление адресуется владельцам других земельных паев, на которые были разделены земельные угодья бывшего колхоза. К настоящему времени их осталось немного. Однако, если число владельцев превышает 5, то подобная процедура обязательна.

  1. Объявление подается в местный печатный орган, принадлежащий муниципальному образованию, на территории которого находятся земли. Объявление платное. Стоимость зависит от финансовой политики редакции. Одновременно с подачей объявления в печатный орган, в котором указывается место и время проведения общего собрания, аналогичные объявления рекомендуется разместить в помещении муниципального органа власти и на досках объявления, в наиболее посещаемых селянами местах (клубах, торговых центрах и т.п.).

На инициатора подачи объявления о проведении процедуры межевания ложится обязанность по обеспечению собрания местом для собравшихся. Для этого, обычно, арендуется площадь местного клуба (ДК) или другого подходящего помещения (школы, спортивного комплекса и т.п.). Оплата аренды помещения так же ложиться на инициатора межевания. Для проведения собрания обычно достаточно 2-х часов.

N.B!  Собрание рекомендуется назначать на нерабочее время, не позднее 18 часов. Избегая выходных и праздничных дней.

Инициатор должен подготовить повестку собрания. Обеспечить ведение протокола и бюллетеней голосования по принятому решению. Подготовить выкопировку из кадастровой карты общих земельных угодий, с указанием общей площади и ранее отмежованных земельных участков. Его  задача – склонить собрание к принятию решения о выделении участка, наиболее отвечающего потребностям ведения сельхозпроизводства.

Для этого важно, чтобы к участку имелся свободный доступ транспорта (дорога), оросительные системы или водоем поблизости, линия электропередач для возможности подключения электроагрегатов. Желательно, чтобы на подлежащем межеванию участок не были наложены сервитуты, дающие другим пользователям права передвигаться по участку или пользоваться расположенными на нем хозяйственными объектами (колодцами, водоемами, дорогами, проходами и пр.).

  1. Получив на руки протокол, в котором собрание определяет место расположения участка, инициатор может обращаться в организацию кадастровых инженеров. Рекомендуется пользоваться услугами только тех организаций, которые внесены в «Государственный реестр кадастровых инженеров», подобрав в перечне организацию, работающую в территориальном округе, в котором расположены земли, подлежащие межеванию.

Организации кадастровых инженеров по ссылке

 

Только так инициатор межевания может гарантировать законность осуществляемого межевания и избежать оспаривания со стороны несогласных с результатами собственников других участков.

  1. Проведя межевание, кадастровый инженер передает документацию в Росреестр, для государственной регистрации и внесения в ЕГРН. Результатом выполненных работ является выписка из ЕГРН, являющаяся единственным документом, подтверждающим право собственности на земельный участок.

В выписке указывается:

  • местоположение (с точными географическими координатами;
  • границы участка;
  • его площадь;
  • имеющиеся обременения на право пользования;
  • данные собственника;
  • кадастровая стоимость;
  • целевое назначение земель – «земли сельскохозяйственного назначения».

Продажа участка, отмежованного в размере пая

Продажа сельскохозяйственных земель имеет ряд особенностей:

Право преимущественной покупки земли (выкупа) имеют:

  • муниципальное образование, на территории которого расположены земли;
  • члены товарищества или другой организационно-правовой формы владения землей, из состава земель которого выделен участок.

N.B! Землю нельзя продавать лицам, не являющимся гражданами РФ;

Нельзя продавать землю для иного использования, кроме обозначенного в выписке – для строительства жилых или производственных помещений, добычи полезных ископаемых и иного нецелевого использования. Однако, разрешается постройка временных сооружений (ограждений, навесов, загонов для скота, оросительных систем, теплиц, помещений для содержания сельскохозяйственных животных, складов для временного хранения собранного урожая или продукции его переработки, бытовых помещений для сельскохозяйственных рабочих).

N.B! Только для производства сельскохозяйственной продукции!

Следует помнить, что сельскохозяйственные земли имеют невысокую стоимость. Для того, чтобы определиться с реальной стоимостью участка, необходимо провести его независимую оценку. Она может в несколько раз превышать кадастровую стоимость, указанную в выписке.

Для этого собственник должен обратиться к независимым оценщикам, имеющим лицензию на право оценки земельной недвижимости и состоящим членами саморегулируемой организации оценщиков. Услуга платная, стоит недешево.

Совершение сделки продажи земельного участка

Учитывая, что на земельный участок сельхозназначения существует право преимущественной покупки, иногда целесообразно объявить аукцион. Так удастся избежать умышленного занижения стоимости, к которой всегда стремятся муниципальные образования и крупные частные (коллективные) собственники, владеющие смежными участками. Покупателем объявляется тот, кто предложит стоимость, не меньше объявленной или превышающей цену, предложенную другими участниками торгов.

Договор купли-продажи оформляется в письменном виде. Устные договоры по продаже земельной недвижимости не действительны!

После совершения договора и передачи оплаты от покупателя собственнику участка, договор предъявляется в отделение Росреестра, по месту нахождения земли. Производится государственная регистрация права нового владельца. С этого момента право собственности переходит к нему.

Налогообложение сделки по продаже земельного пая

После совершения сделки, продавец обязан уплатить налог с дохода. Его размер будет зависеть от длительности владения земельным участком. С 2019 года введен новый порядок определения налогооблагаемой базы при продаже сельхозземель, принадлежащих физическим лицам.

Следует помнить, что для них предусмотрен ряд льгот:

Льготы для физ.лиц

Как видно из приведенного перечня, в самой невыгодной ситуации по налогообложению находятся собственники, которым пай перешел в порядке наследования или земельный участок, право на который было оформлено в порядке межевания пая, был подарен.

 

РЕЗЮМЕ

Процедура продажи пая не проста и весьма затратна для лица, не готового столкнуться с расценками на проведение межевания, оценки и другими накладными расходами, сопровождающими оформление права собственности на участок перед тем, как его можно будет продать. Однако, без прохождения этих этапов пай не будет представлять никакой ценности. Единственно возможный вариант – сдача его в аренду. При этом, арендная плата будет ничтожной, едва окупающей налогообложение  на недвижимость.

Пай, который достался наследнику или в качестве подарка, не используемый по назначению (для производства сельхозпродукции) в течение 3-х лет, подлежит изъятию в доход государства и переходит в собственность муниципального образования, без выплаты денежной компенсации бывшему владельцу.

ЕЩЕ СТАТЬИ ПО ТЕМЕ:

 Друзья! Если статья оказалась полезной, ПОЖАЛУЙСТА, поделитесь ею с друзьями в любой социальной сети, ведь чем больше людей будет знать о своих правах (и доказывать их), тем ответственнее станут службы. 

Идея сайта возникла на основе многочисленных жалоб в сфере коммунальных услуг и отсутствия нужной информации в одном источнике! Это единственный в своем роде жилищный сайт, объединяющий действительно важные и актуальные материалы.

Прочитано 44 раз

 Форма для бесплатной юридической консультации (телефон указывайте обязательно)

Добавить комментарий



Анти-спам: выполните задание
 

Joomla 2.5

Внимание! Если Вы хотите бесплатно проконсультироваться у юриста, то просим обратить ваше внимание на информацию ниже:

В связи с большим числом вопросов в комментариях к статьям, мы не успеваем дать ответы всем и вовремя, поэтому чтобы не потерять Вашего времени, мы сообщаем что сейчас проходит акция, которая позволяет оставить заявку на бесплатную консультацию юристам вашего региона. Форма для бесплатной заявки находится тут, переходите по ссылке и в самой форме пишите о вашей проблеме.

Закрыть