Понедельник, 23 Март 2020 08:21

Как разменять неприватизированную квартиру?

Автор 

Размен квартир еще не так давно был очень популярным и востребованным видом сделок с недвижимостью. Порой, это была единственная возможность разъехаться, соединиться или получить большую жилплощадь. С появлением возможности свободно продавать и покупать квартиры, размен ушел на второй план. Однако иногда люди все же задаются вопросом - как разменять приватизированную и неприватизированную квартиру?

Размен приватизированной квартиры

Схемы размена квартир, находящихся в собственности граждан, сводятся к поиску цепочки сделок по купле-продаже жилья. В соответствии с законодательными нормами Гражданского и Жилищного кодексов РФ, при совершении таких сделок необходимо учитывать законные права и интересы всех собственников жилья, а также лиц, имеющих приоритетное право на его использование. Это, в первую очередь, несовершеннолетние дети. Как показывает практика, редко получается разменять квартиру на такое же количество жилых комнат без дополнительных финансовых вложений. Однако существуют варианты размена в другие города или поселки, где с учетом разницы в цене можно получить аналогичную жилую площадь без доплаты.

При сделках по размену квартир, находящихся в собственности, могут быть задействованы разные виды договоров ГПХ: договора купли-продажи, мены или дарения. Важно понимать, что во всех сделках, где задействованы интересы несовершеннолетних детей, должно быть получено одобрение органов опеки и попечительства. Закон разрешает использовать материнский капитал для улучшения жилищных условий, поэтому при размене квартиры на большую площадь, его можно потратить на покрытие разницы в цене.

Оформление документов по сделкам, связанным с разменом квартиры, и осуществление государственной регистрации прав собственности на жилье происходит в соответствии с требованиями к конкретному виду договора, участвующего в сделке. Лучше всего привлечь к процессу грамотных профессиональных юристов или риелторов, чтобы избежать вероятности ошибок и признания впоследствии сделки недействительной.

Как разменять неприватизированную квартиру

В отличие от квартир, находящихся в собственности, неприватизированные квартиры принадлежат муниципалитету и не являются предметом купли-продажи или дарения. Их использование происходит только на условиях договора найма. Однако разменять неприватизированную квартиру все же можно. Но такая операция имеет свои сложности и особенности.

Во-первых, надо получить письменное согласие наймодателя на обмен. Такое же согласие должны предоставить все проживающие с нанимателем члены его семьи, в том числе временно отсутствующие. Если кто-то из них отказывается от размена, решить вопрос можно только в судебном порядке, что удается далеко не всегда. Если в квартирах проживают несовершеннолетние или недееспособные граждане, то для размена потребуется согласие и экспертиза органов опеки и попечительства.

Во-вторых, размен неприватизированной квартиры возможен только на такие же квартиры, как в советские времена. Жилье, выделенное на условиях социального найма, не может быть обменено на жилье, находящееся в собственности. Поэтому круг поисков вариантов обмена значительно сужается. Ведь искать надо только среди неприватизированных квартир. Правда, жилищное законодательство не ограничивает в ареале поисков: наниматель может искать подходящий вариант не только в регионе проживания, но в любом другом субъекте Российской Федерации.

В-третьих, оформление обмена осуществляет не Росреестр, а специальные органы, уполномоченные муниципалитетом решать вопросы по обменным операциям. В Москве это - ГУП "Московский городской центр арендного жилья".

Если варианты по обмену найдены, наймодателю нужно предоставить полный пакет документов, а именно:

- Заявление установленного образца, подписанное всеми совершеннолетними жильцами квартиры. Для удостоверения подлинности их подписей, необходимо присутствовать при подаче заявления.

- Единый жилищный документ, который выдают в ЕИРЦ, по каждой квартире, участвующей в обмене. Иногда требуются выписки из домовых книг и справки об отсутствии долгов по коммунальным услугам.

- Техническая документация из БТИ по всем квартирам для обмена (кадастровый паспорт, поэтажный план и экспликация).

- Договора найма и ордера на все квартиры. При отсутствии договора найма его следует заключить в муниципальном органе.

В каких случаях обмен недопустим

Поскольку приватизированная квартира является частной собственностью, то ее владелец вправе делать с ней, что захочет, - подарить, продать, обменять. Но неприватизированная квартира – имущество муниципалитета, поэтому все операции с ней производятся с согласия органов управления.

Наниматели жилья должны знать, что в Жилищном кодексе РФ предусмотрен перечень ситуаций, когда обменивать неприватизированную квартиру запрещено.  Список насчитывает ограниченное количество обстоятельств.

1. Наймодатель намерен расторгнуть или изменить договор 

Право расторгать и изменять договор социального найма есть у обеих сторон - и наймодателя, и нанимателя. Но если жильцы неприватизированных квартир все чаще съезжают самостоятельно (например, переезжают в другой регион), то официальные владельцы такого жилья обычно просто выселяют своих подопечных. Расторгнуть договор найма муниципалитет может из-за:

- накопившихся в течение полугода долгов,

- повреждений, нанесенных нанимателем,

- наличия информации об использовании жилых помещений для иных, не предусмотренных договором и законом, целей,

- многочисленных жалоб со стороны соседей, что делает невозможным совместное проживание. 

Отметим, что все эти ситуации в обязательном порядке должны рассматриваться в суде. Только по его решению договор найма может быть прекращен. В противном случае есть возможность оспорить одностороннее расторжение договора.

2. Одна из сторон оспаривает в суде право пользования помещением, которое планируется обменять

Пока длится судебное разбирательство, наниматель не вправе предоставлять для обмена свое помещение, а наймодатель – соглашаться на размен. В данном случае необходимо дождаться вынесения окончательного решения, не подлежащего обжалованию.

3. Помещение, предложенное к обмену, признано непригодным к проживанию или его готовят к сносу

Если владелец жилого помещения намерен снести дом, переоборудовать его для использования в иных целях или готовится провести в нем капитальный ремонт с перепланировкой, нанимателям обязательно сообщат об этом и предложат переселиться в другие квартиры. И не важно, когда именно произойдут запланированные изменения: если соответствующие решения приняты, производить обмен помещений запрещено.

Также недопустимо разменивать неприватизированную квартиру в доме, признанном непригодным для проживания (аварийное, ветхое жилье). Такие здания подлежат сносу, и их жильцам «грозит» переселение. 

4. Обмен помещениями с хронически больным нанимателем

Законодательство запрещает производить обмен жилплощадью, если после него в коммунальной квартире будет проживать лицо, страдающее тяжелой формой одного из хронических заболеваний, утвержденных правительством. То есть размен неприватизированной квартиры, нанимателем которого является хронически больной наниматель, запрещен. Это касается ситуаций, когда гражданину поставлен один из следующих диагнозов (данные на 1 апреля 2016 года):

 - активные формы туберкулеза,

- затяжные психические расстройства,

- эпилепсия,

- уретральный или кишечный свищ,

- гнойные поражения кожи,

- гангрена конечностей,

- абсцесс или некроз легкого.

Важно помнить: любой обмен должен производиться таким образом, чтобы в итоге у нанимателей не ухудшились жилищные условия. Иначе муниципальные органы в будущем могут отказаться ставить вас на учет как нуждающихся в улучшении условий проживания, обвинив в намеренном их ухудшении. 

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:

 Как приватизировать квартиру (пошаговая инструкция) 

 Разделение лицевого счета по оплате коммунальных услуг 

 Друзья! Если статья оказалась полезной, ПОЖАЛУЙСТА, поделитесь ею с друзьями в любой социальной сети, ведь чем больше людей будет знать о своих правах (и доказывать их), тем ответственнее станут службы. 

Идея сайта возникла на основе многочисленных жалоб в сфере коммунальных услуг и отсутствия нужной информации в одном источнике! Это единственный в своем роде жилищный сайт, объединяющий действительно важные и актуальные материалы.

Прочитано 6703 раз

 Форма для бесплатной юридической консультации (телефон указывайте обязательно)

Добавить комментарий

Защитный код
Обновить


Анти-спам: выполните задание

Комментарии  

0 #22 Виктор 15.04.2021 22:02
Очень доходчиво и подробно описаны все возможные нюансы и проблемы размена неприватизирова нной квартиры. Волокиты в этом деле хватает. Мне кажется, что таких квартир почти что уже и не осталось. Может быть, только какое-то слишком старое жилье или проживающий в ней одинок. Могут быть и другие, конечно, случаи. 
Цитировать
0 #21 Анна 22.12.2020 22:16
У моих родителей была такая проблема в тот момент, когда квартира стала наследством и нужно было ее либо продать, либо разделить. Вот тут и возникло много проблем, были и неурядицы и разные споры. В итоге на это все ушло столько средств, что при размене пришлось еще и добавлять деньги, чтобы на что-то кроме сарая хватило. Эту бы статью тогда прочитать, много бы времени сэкономили!
Цитировать
0 #20 Юрист Фетисов 26.09.2020 18:16
Цитирую Андрей:
Познавательная статья, однако, имеющая определенные неточности. Указано, что наймодатель в пакете необходимых документов предоставляет ордер на жилье подлежащее обмену. Но, указанный документ выдавался в бывшем СССР, а с 2005 года в Жилищный Кодекс были внесены изменения и появился договор социального найма (далее - ДСН). Соответственно лица, получившие квартиру до 2005 г. могут предоставить ордер, а осле 2005 г. - ДСН.

Вынужден Вас разочаровать, такое понятие, как ордер находится на задворках истории. Договор социального найма должен быть заключен с каждым, кто вселялся по вышеуказанному документу.
Цитировать
0 #19 Григорий 25.09.2020 12:14
Сейчас сложно без приватизации квартиры. В том году думали разменять непреватизирова нную квартиру, но в итоге не получилось. Так как дом наш был признанным непригодным для проживания. Не знавши законы без юриста сложно разобраться. Что делать дальше пока не определились
Цитировать
0 #18 Андрей 15.09.2020 16:53
Познавательная статья, однако, имеющая определенные неточности. Указано, что наймодатель в пакете необходимых документов предоставляет ордер на жилье подлежащее обмену. Но, указанный документ выдавался в бывшем СССР, а с 2005 года в Жилищный Кодекс были внесены изменения и появился договор социального найма (далее - ДСН). Соответственно лица, получившие квартиру до 2005 г. могут предоставить ордер, а осле 2005 г. - ДСН.
Цитировать
0 #17 Наталья 10.08.2020 11:52
Да уж, если квартира не приватизирована , то намного проще никуда и не дергаться...пок а получишь все разрешения из гос структуры, пока всех своих уговоришь, в общем пока суть да дело, уже и передумаешь... В этом случае очень много и бумажной и скажем так человеческой волокиты...Прощ е наверно приватизировать и оттуда потом плясать.
Цитировать
0 #16 Анна 08.08.2020 04:40
Оказывается очень сложно обменять неприватизирова нную квартиру. Надо, учитывая интересы несовершеннолет них детей, получить одобрение органов опеки и попечительства, плюс предоставить большой пакет документов на все квартиры, участвующие в обмене. И ещё учесть множество нюансов. Здесь два выхода: либо приватизировать квартиру, либо воспользоваться услугами юриста и риэлтора.
Цитировать
0 #15 Лада 03.08.2020 21:17
Мы не так давно решили сделать обмен. Согласна, что нужна помощь специалиста. У нас квартира была не приватизированн ая, решили поменять на дом или часть дома. Риэлтор сказал, что в таком случае лучше квартиру сначала приватизировать , так будет проще совершить обмен. Подключили юриста. Приватизировали достаточно быстро. После приватизации поменяли на часть дома, никаких проблем не возникло.
Цитировать
0 #14 Владимир 30.07.2020 12:23
Спасибо за информативную и подробную статью. Прихожу к выводу, что проще и надёжнее будет сначала приватизировать , а уже потом разменивать квартиру.
Цитировать
0 #13 Александр 28.07.2020 08:46
В настоящее время неприватизирова ные квартиры, в своем большинстве, находятся в старых домах либо в отдаленных районах муниципального образования. Из-за этого наймодатели при обращении жильцов за разрешением на обмен квартиры стараются всячески затягивать с выдачей необходимых документов. Делается это ради того, чтобы заставить жильцов приватизировать квартиру и тем самым снять с баланса муниципалитета жилье, которое содержать не выгодно.
Цитировать
0 #12 Юля 20.07.2020 05:51
Вот и у меня ситуация схожа. Живем в неприватизирова нной двух комнатной квартире и тоже изучаем информацию с разменом. Буду заниматься этим вопросом.
Цитировать
0 #11 Anna 16.07.2020 04:53
Нужно обратиться к нотариусу существует отдельный порядок бланки -документов которые необходимо заполнить и сроки
Цитировать
0 #10 Andrei Vitalievich 16.07.2020 03:06
Очень информативно. У меня на площадке лестничной рядом двушка-коммунал ка на двух хозяев. Всегда хотелось ее взамен своей однушку. Но думал, что времена обмена давно закончились, а, оказывается, нет, все возможно! Спасибо за грамотный развернутый совет. С соседями отношения хорошие. Надеюсь, что с обменом проблем не будет
Цитировать
0 #9 Антон 27.06.2020 05:58
Вряд ли какой наймодатель в лице муниципального органа или другой организации даст согласие на размен своей квартиры, да ещё и в другой регион. Это же служебное жильё. Где человек работает, там и живёт. Размен такой квартиры для наймодателя равен её утере.
Цитировать
0 #8 Юлия 20.05.2020 10:37
Очень полезная статья. Для меня размен неприватизирова нной квартиры казался очень сложным процессом, теперь гораздо проще для понимания.
Цитировать
0 #7 серёжа 11.05.2020 19:49
По моему глубокому убеждению, если имеется неприватизирова нная квартира и есть желание или необходимость разменять или обменять её. то для начала надо её приватизировать . Прежде всего в наших реалиях, неприватизирова нного жилья очень мало, следовательно круг поиска подходящих вариантов очень мал. Реально, этих вариантов практически невозможно найти. К тому же уходите от множества бюрократических проблем.
Цитировать
-1 #6 Helen 06.05.2020 11:36
Очень полезная статья, много чего узнала для себя нового буду это иметь ввиду, ну и конечно же добавлю эту страницу в закладки, спасибо! :-)
Цитировать
0 #5 Светлана 30.04.2020 19:25
Эта статья для меня, просто гром среди ясного неба. Мы с моим братом проживаем в двухкомнатной квартире. Ее еще в советское время поучила наша мама. Эта жилплощадь не приватизирована , и поэтому мы с братом даже не помышляли о размене. Но теперь, прочитав эту статью, я уже думаю иначе. Благодаря этой статье мы воспряли духом.
Цитировать
+1 #4 mila 25.04.2020 02:10
Оказывается не так просто разменять неприватизирова нное жильё. Прочитав статью узнала, что в первую очередь нужно получить согласие органов управления. А с этим могут возникнуть проблемы.
Цитировать
+1 #3 Валерия 13.04.2020 21:43
Когда начинали читать статью, думала прочитаю и не узнаю для себя ничего интересного, но прочитав эту статью я узнала много нового, спасибо вам огромное!
Цитировать
0 #2 Anariona 02.04.2020 14:11
Давно думаем с семьей о том, чтобы приватизировать квартиру, так как хотим обменять жильё на более выгодный вариант. Но, к сожалению, когда обращались за помощью к местным органам - нам ничего толком не объясняли. Спасибо за разъяснение, приватизация - сложная вещь, но теперь многое стало на свои места.
Цитировать
+2 #1 Raderick 26.03.2020 07:41
Добавлю статью в Избранное - есть над чем подумать. Живем семьей в неприватизирова нной трешке, с родителями. Есть естественное желание разъехаться, но из-за проблем с приватизацией вопрос этот выглядит совсем не просто. Теперь хотя бы ясен алгоритм, что делать в первую очередь.
Цитировать
 

Внимание! Если Вы хотите бесплатно проконсультироваться у юриста, то просим обратить ваше внимание на информацию ниже:

В связи с большим числом вопросов в комментариях к статьям, мы не успеваем дать ответы всем и вовремя, поэтому чтобы не потерять Вашего времени, мы сообщаем что сейчас проходит акция, которая позволяет оставить заявку на бесплатную консультацию юристам вашего региона. Форма для бесплатной заявки находится тут, переходите по ссылке и в самой форме пишите о вашей проблеме.

Закрыть