Как получить разрешение на строительство дома

Давно сложилось и является устойчивым мнение, что получение разрешения на строительство дома – это очень сложное, многоходовое мероприятие, требующее сбора большого количества документов, потерю времени для хождения по многочисленным инстанциям, возможность отказа по непонятным для заявителя причинам.
На самом деле получение разрешения на строительство дома не такая уж сложная процедура. Она регламентирована ст. 51 Градостроительного кодекса и занимает всего 10 дней с момента подачи пакета документов, необходимых для получения разрешения, до выдачи документа установленного образца.

Почему нельзя строить без разрешения

Объекты ИЖС, возведенные без получения разрешения, считаются самовольной застройкой. Их узаконивание – длительный процесс, с далеко неоднозначным финалом. Многие из жилых строений не могут быть узаконены ни при каких условиях. Помимо затрат на приобретение строительных материалов, оплату труда строительных рабочих, подключение коммуникаций электро и водоснабжения, которые собственник понесет возводя дом, он в любой момент рискует лишиться всех своих вложений и понести дополнительные расходы на снос незаконно возведенного дома и утилизацию строительного мусора.
Следует помнить, что самовольно возведенное строение не подлежит страхованию на случай пожара, наводнения или иного стихийного бедствия. Владельцу такого дома не предоставляется государственная поддержка в случае стихийного бедствия. А в случае сноса незаконно возведенного строения (дома) не производится денежной компенсации или предоставления жилой площади взамен снесенной.

Категории земель, на которых можно строить

Перед тем, как озадачиться получением разрешения на строительство жилого дома обладателю земельного участка (или тому, кто только планирует его приобрести) в первую очередь необходимо узнать, к какой категории земель относится участок, на котором планируется воздвигнуть дом.
Больше всего недоразумений возникает когда по незнанию, или поддавшись уверениям недобросовестного продавца земельного участка, пытаются получить разрешение для ИЖС на землях, предназначенных для ведения КФХ (крестьянско-фермерского хозяйства).
Заманчивые виды бескрайних прерий, засаженных колосящейся пшеницей и стадами пасущихся коров, в центре которых возвышается ранчо – это не про Россию.
Парадокс заключается в том, что на землях КФХ нельзя вести жилищного строительства. Поэтому, если вы приобретете в собственность несколько гектаров на берегу живописной речки, недалеко от леса и решите возвести на своих землях «родовое гнездо» - у вас ничего не получится. Или получится, но незаконно. Проблемы с переводом земель одной категории в другую – старинная проблема, о которую споткнулись в судах множество фермеров. 
Не зная (или не различая) категории земель они не учитывали того что земли для ведения КФХ могут быть сельскохозяйственного назначения (вне поселений) и для КФХ в пределах поселений, на которых строительство жилых домов разрешается.
Поэтому, приобретая участок и подготавливая документы для получения разрешения на строительство, убедитесь, что вам не откажут в силу того, что земли не предназначены для застройки.

Документы, необходимые для получения разрешения

Для получения разрешения в орган, выдающий разрешение, а таковым является администрация местного органа управления, на территории которого расположен участок под ИЖС (отдел архитектуры) необходимо предоставить всего три документа:

• Правоустанавливающий документ на земельный участок;
• Градостроительный план земельного участка;
• Схему планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.

Правоустанавливающим документом, подтверждающим то, что именно вы являетесь законным владельцем участка, могут быть:
• Договор купли-продажи уже находящегося в собственности участка. Он может быть приобретен как у физического так и у юридического лица;
• Приобретение участка у лица, получившего землю под ИЖС бесплатно, в рамках программы для многодетных семей или других льготных категорий граждан;
• Договор аренды участка под ИЖС заключенный по результатам торгов (аукциона) с местной администрацией.
• Земельные участки так же могут перейти в собственность в результате дарения или по наследству.

Порядок выдачи разрешения

Указанные документы предоставляются в виде ксерокопий с предъявлением подлинников документов.
Если документы подаются в письменном виде через МФЦ (многофункциональный центр) или непосредственно представителю администрации муниципального района, то нотариального заверения не требуется. Сам работник ответственный за работу с этими документами уполномочен удостоверять их подлинность. С 2017 года предусмотрено, что эти документы могут быть направлены в адрес МФЦ в электронном виде. 
Считается, что каждый из представляемых документов должен находиться в единой базе Росреестра прав на недвижимость.
И только в случае их отсутствия в базе орган, осуществляющий выдачу разрешения на строительство, может потребовать предоставления документа на бумажном носителе.
На рассмотрение заявления и проверку соответствия представленных документов требованиям п. 9 ст. 51 Градостроительного кодекса уполномоченному органу отводится 10 дней (рабочих). Если в течение этого срока не будет выявлено никаких нарушений в порядке оформления предоставленных документов, выдается разрешение на строительство.
Его можно получить непосредственно в администрации муниципального образования, либо в МФЦ, через который подавалось заявление.
Ст. 51 прямо указывает, что требовать какие-либо дополнительные документы, помимо указанных в п. 5 запрещается.
Неправомерен отказ мотивированный тем, что орган, уполномоченный на выдачу разрешения, не получил какой-либо документ, не перечисленный в списке.
Выдача разрешения на строительство осуществляется бесплатно. Никакой платы или пошлины за оформление самого документа не взимается.
Срок действия разрешения составляет 10 лет. В случае, если за этот период собственник участка под ИЖС не успеет воздвигнуть жилое строение по его заявлению этот срок может быть продлен.

В каких случаях разрешение не требуется

Разрешение на строительство требуется только для возведения капитальных объектов, предназначенных для проживания. Так как законом предусмотрено, что на одном участке, принадлежащем одному собственнику, может быть возведено только одно жилое строение не выше 3-х этажей и общей площадью не более 1500 кв. м., то в выдаче разрешения на строительство второго жилого дома на этом же участке будет отказано.
Но зато абсолютно без каких-либо разрешений, собственник участка, уже имеющий разрешение на строительство дома может беспрепятственно возводить:
• Бани;
• Гаражи;
• Навесы, беседки;
• Теплицы;
• Подсобные помещения для скота;
• Реконструировать уже построенный дом таким образом, чтобы изменения не затрагивали несущих конструкций и в результате реконструкции общая площадь не превысила предельно разрешенную.

Что делать если разрешение не выдают

Основаниями для отказа в выдаче разрешения на строительство могут быть только изъяны в предоставленных документах (технические ошибки, подделка) либо несоответствие категории земель, на которых расположен участок, задачам ИЖС – земли лесного, сельскохозяйственного КФХ, водного и др. фондов.
При выявлении ошибки в оформлении предоставленных документов необходимо в указанный в отказе срок (отказ – всегда в письменной форме!!!) устранить их. 
В случае несоответствия категории земель – попытаться перевести их в другую категорию, на которой разрешено ИЖС. Но это очень длительный процесс и минимальные шансы на успех. 
Если вы считаете, что отказ был неправомерным, а представленные документы не содержат ошибок - его следует обжаловать в суде (районном) по месту нахождения администрации муниципального образования.

Получение собственно разрешения на строительство – совсем не сложная процедура.
Мнение о том, что необходимо обойти множество инстанций и потратить уйму времени – происходит от того, что в совокупности с получением разрешения обычно рассматривают и все сопутствующие оформлению земельного участка под ИЖС действия. Начиная от заключения договора купли-продажи (аренды) участка до государственной регистрации объекта недвижимости в Росреестре.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:

 Какие документы нужны для оформления дома 

 Как узаконить самострой (до 2018 г.) 

 Как получить землю под строительства дома на льготной и общей основе