Земельный пай – понятие, появившееся почти 30 лет назад, непосредственно после распада союзного государства и начала реставрации буржуазно-феодального строя. За минувшие годы большинство счастливцев, работавших в колхозах и сельхозпредприятиях, владевших земельными угодьями, которые могли рассчитывать на выделение пая, успело распорядится им. Кто-то – сдал в аренду бывшим руководителям колхозов, ставших «новыми помещиками», кто-то - сумел наладить на выделенной земле собственное сельскохозяйственное производство, перейдя в разряд фермеров, а кто-то - продал, следуя золотому правилу о том, что синица в руках надежнее журавля в небе.
Однако, инертность мышления сельских жителей в вопросах, касающихся юридического сопровождения сделок с недвижимостью, или незнания механизмов распоряжения собственностью, удержала часть владельцев паев от каких-либо действий. Таким образом, в их собственности находится массив земли, обрабатывать которую они не могут, сдавать в аренду – не выгодно или некому. Чтобы пай не был изъят по прошествии времени как бесхозная, не обрабатываемая земля в доход муниципалитета, им необходимо распорядиться. Для этого – зарегистрировать право собственности в соответствии с новым законодательством о госрегистрации недвижимого имущества.
Как это сделать и сколько стоит оформление – пойдет речь в статье.
С чего следует начать оформление пая в собственность и какие шаги необходимо сделать?
Юридическая природа пая такова, что он не представляет физически определенного материального объекта. То есть – земельного участка, имеющего границы. В силу этого, возможность распоряжаться им сильно ограничена. Чтобы пай стал субъектом гражданско-правового оборота, необходимо совершить ряд действий, которые, отнюдь, не бесплатны. Требуют времени, знаний и материальных вложений.
Чтобы наглядно показать, что необходимо сделать владельцу пая, чтобы иметь возможность распорядится им, приведем пошаговую инструкцию действий, сопровождая её комментариями о цене, которую придется заплатить.
Пошаговая инструкция оформления земельного пая в собственность
Вся схема оформления пая укладывается в 6 шагов:
1 шаг - проведение общего собрания собственников паев с целью принятия решения о выделении пая в натуре. Суть в том, что пай – это потенциальная возможность иметь участок земли – например, 2 Га, на землях, которыми владел колхоз «Светлый путь», до его ликвидации/реорганизации. Такой же потенциальной возможностью обладают все работники, числившиеся на период разделения земли на паи, а так же - сельские пенсионеры, ушедшие на пенсию будучи членами колхоза.
С организации и проведения собрания начинается счет денег, которые вынужден будет тратить владелец, желающий стать официальным собственником.
Самый трудозатратный этап начинается с подачи объявления в местный печатный орган (газету). Стоимость объявления сильно варьируется. Для примера возьмем стоимость публикации в районной газете – органе муниципального городского поселения в Сибири.
Для этого обратимся к прайс-листу на официальном сайте газеты «К…З…»:
В среднем, объявления о проведении общего собрания, примерного содержания:
«Иванов Иван Иванович сообщает, что 25 июля 2021 года в помещении клуба, расположенного по адресу: Т…. район, д. Козюки, ул. 25 лет Октября 2, в 19-00 состоится общее собрание пайщиков земельных участков, расположенных на землях бывшего колхоза «Светлый Путь».
Повестка: выделение пая Иванова Ивана Ивановича с целью проведения межевания и оформления права собственности на земельный участок».
составляет 55 слов. Таким образом, затраты на объявление составят 400 рублей.
2 шаг – заключение договора с муниципальным учреждением, имеющим в распоряжении помещение, пригодное для проведения собрания (ДК, клуб, спортивный комплекс, библиотека, актовый зал школы и подобные помещения). Помещение желательно арендовать в населенном пункте, в котором проживает наибольшее число пайщиков. Стоимость аренды в нерабочее время (оптимальный вариант с 19-00 до 21-00, кроме зрелищных учреждений), составляет от 2 500 до 10 000 руб./час. Для проведения собрания с количеством участников до 100 человек, достаточно 2-х часов.
3 шаг – затраты на юридическое сопровождение и изготовлении документации. Далеко не каждый владелец пая обладает талантами прирожденного оратора, к тому же - владеет тонкостями земельного законодательства и опытом убеждения в том, что ему должен быть выделен участок, представляющий ценность в плане ведения сельхозпроизводства, а не бросовые земли на заболоченных лугах. Поэтому, придется обращаться в специализированную фирму, имеющую хорошую репутацию. Стоимость услуг может варьироваться от 10 000 до 50 000 рублей, в зависимости от объема работы. Он включает:
- подготовку материалов общего собрания;
- регистрацию участников;
- изготовление бюллетеней голосования;
- ведение собрания;
- изготовление протокола собрания;
- + стоимость доверенности, оформленной у нотариуса - от 2 200 рублей.
Обычно, этим перечнем комплекс услуг юрагентства не ограничивается, но… Не будем об алчности юристов.
4 шаг – межевание участка. После того, как будет оформлен протокол собрания, в котором будет указано, что владельцу пая выделен земельный участок, расположенный: «с северной стороны: от границы грунтовой дороги общего пользования, в направлении дренажного канала, до границы противопожарного рва, с востока: ограничен территорией животноводческой фермы, с юга: граничит с участком А.И. Петрова, с запада: ограничен тепличным хозяйством М.И. Сидорова», можно обращаться в компанию, имеющую лицензию на выполнение кадастровых работ.
Заключается в выезде на место нахождения участка кадастрового инженера, производства определения границ участка и составления кадастрового паспорта. Поскольку работы могут выполняться только кадастровыми инженерами – членами СРО, стоимость на услуги высока. Стартует от 5 000 рублей, но, может превышать указанную стоимость в 10 раз. Всё зависит от региона, в котором отмежовывается земельный участок и его площади.
5 шаг – регистрация в Росреестре. Самый простой и не затратный этап. Обычно, кадастровые инженеры включают в стоимость услуг по межеванию, передачу составленного ими кадастрового паспорта в местное отделение ЕГРН. На основании этого документа изготавливается «выписка». На настоящее время – единственный документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимости. За регистрацию и внесение объекта в ЕГРН необходимо заплатить госпошлину 350 рублей.
6 шаг - оценка рыночной стоимости земельного участка. Необходима в тех случаях, когда собственник желает реализовать участок. Дело в том, что в выписке, выданной Росреестром, будет значится «кадастровая» стоимость земли, помноженная на площадь участка. В реальности – она не отражает стоимости конкретного участка, с учетом его «привилегированного» расположении. Не даром рекомендуется привлекать опытных юристов, специализирующихся на работе с конкретным видом земельной недвижимости. Они смогут учесть:
- близкое расположение дороги:
- источников энерго- и водоснабжения;
- наличие поблизости населенного пункта;
- мест складирования сельхозпродукции;
- площадей для утилизации отходов;
- ряд других факторов.
Это может повысить стоимость участка, по сравнению с расположенными в менее выгодных местах, в десятки, а порой – сотни раз, по сравнению с кадастровой стоимостью.
Расценки на услуги оценщиков в провинциальных регионах РФ стартует от 5 000 рублей. В Московской и Ленинградской областях может превышать указанные цены в 10 и более раз.
Что собственник получает взамен затрат?
Подводя краткий итог расходов, которые предстоит понести владельцу пая, чтобы иметь возможность распоряжаться им, можно констатировать, что затраты составят от 25 750- 26 000 рублей (минимальные), до сотен тысяч рублей.
Как следует из приведенных расчетов – российское государство образца 2021 года, не страдает склонностью к благотворительности. «Одарив» селян возможностью бесплатно приобрести кусок земли, которую они обрабатывают, отыгрывается на возможности распорядится ею.
Учитывая, что стоимость земель сельхозназначения в нечерноземных районах и северных районах Сибири низкая. Их конечная стоимость может оказаться ниже, чем затраты на оформление в собственность.
Это приводит к тому, что владельцы паев, не имеющие средств для оформления земли в собственность, просто забрасывают причитающиеся им земли. Через три года, заросшие бурьяном, они автоматически переходят в собственность муниципальных образований, а руководство – «новая сельская буржуазия» - распоряжается ими исключительно в собственных интересах.
ЕЩЕ СТАТЬИ ПО ТЕМЕ:
- Как продать земельный пай (как правильно продать пай, предпродажный алгоритм, законность сделки, стоимость и др.)
- Как получить земельный пай (кто вправе получить, как распоряжаться, документы, нюансы, продажа и др)
- Наследование земельного пая (что это, для чего нужен, наследство, как распорядится и др)
Комментарии