Традиционно сложилось, что большинство собственников жилых помещений в многоквартирных домах интересуются своими правами во взаимоотношениях между управляющей компанией (ТСЖ), с которыми у них заключен договор на техническое обслуживание дома и упускают из вида то, что и Управляющие компании (УК) так же имеют права, которые каждый собственник обязан соблюдать.
Любой договор, в том числе и договор с УК, подразумевает равенство прав и обязанностей. Нормативное закрепление этого принципа содержится в Постановлении Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (ред. от 27.02.2017) "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" (вместе с "Правилами предоставления коммунальных услуг...).
Рассмотрим, какими правами наделены УК (исполнители).
Права управляющей компании (перечень)
Все права УК можно условно разделить на:
• Информационные;
• Обеспечительные;
• Ограничительные.
Каждый вид действий исполнителя предусматривает обязательное соблюдение процедуры, которая так же закреплена в нормативном акте, но дополнительно может регулироваться самим договором. При этом, подписывая договор, не стоит думать, что стандартный текст, предлагаемый управляющей компанией, является чем-то незыблемым и не подлежащим изменению или дополнению.
Прежде всего, собственнику жилого помещения перед подписанием необходимо тщательно ознакомится с разделом «Права Исполнителя». Если есть возможность – сравнить перечень прав УК включенных в договор с содержанием п. 32 указанного Постановления.
Этот перечень является исчерпывающим и подлежит изменению только в той части, которая не касается ограничения прав собственников в потреблении коммунальных ресурсов (электроэнергии, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения) или в праве на свободное использование жилого помещения для целей жилого помещения – т.е. собственно проживания самого собственника и членов его семьи.
Информационные права Управляющей компании
Основное право Исполнителя – регулярно, с установленной периодичностью (обычно 1 раз в месяц) уведомлять собственника жилого помещения о наличии задолженности по оплате коммунальных услуг.
Это право нашло отражение в нормативном акте ввиду катастрофической ситуации, существующей в России со сбором платежей за потребленную электроэнергию и воду.
Далеко не все собственники регулярно вносят коммунальные платежи за потребленные ресурсы.
Большинство ссылается на забывчивость, вторая категория должников апеллирует к отсутствию денег на оплату ресурсов, находятся и такие собственники, которые принципиально не оплачивают потребленную электроэнергию, будучи не согласны с действующими тарифами или считая, что в УК включает в платежку количество потребленного ресурса затрачиваемого на общедомовые нужды, которыми конкретный потребитель не пользуется.
Особенно большое количество нареканий вызывают платежи за пользование лифтом у жильцов первых (нижних) этажей зданий, а так же затраты воды на полив зеленых насаждений на придомовой территории, который многие собственники считают непозволительной тратой ресурса, которая бременем ложится на них.
Основным способом уведомления о существующей задолженности является письменное. Для него предусмотрен особый порядок: уведомление должно направляться в адрес собственника заказным письмом с уведомлением. Только в этом случае у УК будут основания для доказывания, если задолженность придется взыскивать в судебном порядке или станет вопрос об ограничении (отключении) конкретного вида коммунального ресурса.
Наряду с письменным уведомлением возможно использование средств телекоммуникации и связи: телефонов, СМС сообщений, интернета.
Собственнику надо знать, что УК не вправе публиковать информацию о наличии и размере задолженности таким способом, чтобы она стала доступна третьим лицам.
Эти данные нельзя опускать в почтовые ящики (даже если они запираются на ключ), выкладывать на общедоступном электронном ресурсе (сайте УК). Сведения о задолженности должны размещаться только в личном кабинете собственника и к нему не должно быть доступа посторонних лиц.
Категорически запрещается УК публиковать и вывешивать в местах общего пользования списки задолжников (даже без указания Ф.И.О). Этим она нарушает закон о защите персональных данных. Такие действия могут быть обжалованы в суде.
Обеспечительные права Управляющей компании
Эта категории прав УК является самой обширной. В неё включаются:
• Допуск работников УК в жилое помещение собственника для осуществления контроля за работой приборов учета потребленных коммунальных ресурсов;
• Опломбирование приборов учета при их первичной установке или замене;
• Установка приборов контроля за работой счетчиков электроэнергии и водопотребления.
Законодательно установлена периодичность, с которой УК имеет право осуществлять подобный контроль: не чаще 1 раза в 3 месяца.
При этом работники УК в обязательном порядке должны уведомить собственника о предстоящем мероприятии, согласовать удобное для потребителя время.
Эти права УК не распространяются на случаи, когда доступ в жилое помещение требуется для устранения аварии или ликвидации последствий, угрожающих жизни и здоровью жильцов МКД.
После посещения жилого помещения и проверки работоспособности контрольно-измерительных приборов обязательно составляется акт (в 3-х экземплярах) в котором расписывается работник УК и собственник жилого помещения.
Аналогичные акты составляются в случае выявления несанкционированного ограничения (вмешательства) в работу этих приборов – установки магнитных или электронных устройств, замедляющих работу счетчиков или выводящих их из строя. В этом случае УК имеет право привлекать собственника к административной ответственности и требовать (через суд) возмещения стоимости потребленного ресурса за конкретный период (со времени последней проверки).
Ограничительные меры
Самым болезненным и неоднозначными вызывающими наибольшее число споров и затяжных судебных процессов являются меры по ограничению пользования коммунальным ресурсом.
Среди таких ресурсов первое место занимает отключение электроэнергии, за ним следует горячее и холодное водоснабжение, водоотведение.
Проще всего реализуется ограничение в потреблении электроэнергии.
Но сам факт наличия у УК такого права не означает, что любой работник УК (электрик) в любое время по своему усмотрению может обрезать провода перед электросчетчиком.
Единственным основанием для ограничения в потреблении ресурса является наличие задолженности.
Причем собственникам следует помнить, что задолженность должна образоваться именно за отключаемый ресурс.
Нельзя отключить электроэнергию если существует задолженность за водоснабжение, так как получатели платежей – совершенно различные ресурсоснабжающие организации, каждая из которых имеет индивидуальный баланс.
Отключению ресурса должно предшествовать направление уведомления (заказным письмом с уведомлением) в котором собственнику предлагается в течение календарного месяца (30 дней) погасить существующую задолженность или принять меры к реструктуризации долга (заключить соглашение с УК о рассрочке платежей).
Непосредственно за 3 дня до предстоящего отключения (если задолженность не погашена и не реструктуризирована) направляется повторное уведомление.
Только после этого работник УК имеет право произвести отключение на входе в индивидуальный прибор учета, опломбировать прибор и составить акт.
Нельзя производить отключение в отсутствии собственника. Акт об отключении обязательно должен быть подписан обоими участниками договора – УК и жильцом.
Другие виды ограничения ресурсами – водоснабжения и водоотведения используются редко, ввиду сложности их технической реализации без ущерба для других собственников.
В качестве борьбы со злостными неплательщиками некоторые УК пытались внедрить в практику установку заглушек на канализационные трубы. Но практика показала, что это малоэффективный и более того – противозаконный способ борьбы с неплательщиками.
Установленная заглушка ухудшает санитарную обстановку во всем МКД, создает неудобства не только для собственника-должника, но и для соседей по подъезду. Многочисленные судебные процессы по искам жильцов к УК установившим заглушки обычно решались в пользу первых.
В отличие от прав собственников – права УК весьма ограничены. Их реализация часто наталкивается на активное противодействие несознательных или агрессивно настроенных собственников, которые априори читают УК своим врагом. Эта статья рассказала о правах управляющей компании, если Вас интересует информация про обязанности управляющей компании, то рекомендуем к ознакомлению материал по этой ссылке.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:
Управление управляющей компанией в сфере жкх (для организаторов, законы, порядок выбора УК, плюсы)
Куда жаловаться на управляющую компанию? Жалоба на управляющую компанию (образец)
Управляющая компания подала в суд. Рекомендации опытных юристов
Комментарии
Я считала, что каждый человек имеет право на доступ к воде (согласно Конституции). Видимо ошибалась.
С одной стороны, УК нарушает закон, да. Но с другой - жалеет должников и пытается усовестить их через публичный позор. Даже и не знаю, что лучше.