Приобретение или строительство жилого помещения (подводные камни)

Приобретение жилого помещения – всегда ответственный шаг, связанный с распоряжением крупными суммами денежных средств и совершением многокомпонентной сделки, в которую вовлечено множество участников. Комплекс действий, связанный с покупкой регулируется несколькими отраслями права. Не будучи юристом или риелтором-практиком, многим не под силу оценить все риски и предусмотреть возможность встретить «подводные камни» на пути осуществления своей мечты.

Не меньше проблем связано со строительством индивидуального жилья. Начиная от покупки земельного участка и заканчивая оформлением правоотношений по регистрации построенного дома.

На возможных препятствиях, к которым следует внимательно отнестись при покупке или строительстве жилья, сосредоточим ваше внимание.

В чем заключается проблема покупки жилого помещения

Рынок недвижимости получил развитие в России чуть более 30 лет назад. За это время успела сформироваться когорта профессиональных посредников – риэлторов, целью деятельности которых является оказание услуг по подысканию, оформлению и регистрации недвижимости с целью получения вознаграждения.

Предполагается, что риэлтор – это профессионал, обладающий необходимыми навыками. В идеале – имеющий профильное образование. Но, за прошедшее время в сфере посредничества на рынке недвижимости не только не сложилось традиции привлечения к работе людей, имеющих соответствующее образование, но даже на законодательном уровне государство не пошло далее создания саморегулируемых организаций, которым перепоручен контроль за соблюдением правил, существующих на рынке недвижимости. Хотя бы частичной компенсации потерь от мошеннических действий продавцов или покупателей по сделкам, в которых члены СРО выступали посредниками за счет компенсационного фонда СРО.

Не редкость, когда риелтор имеет педагогическое или медицинское образование и «стаж» работы посредником – «около года». Ожидать от такого специалиста существенной помощи в покупке квартиры, вдумчивого и всестороннего анализа документации и условий договора вряд ли стоит. В лучшем случае такой посредник выступит курьером-передатчиком собранной вами самостоятельно документации на недвижимость и позволит сэкономить некоторое время.

Приступая к сделке с недвижимостью, и намечая поручить подбор, оценку, юридическое сопровождение и регистрацию сделки риэлтору - не стремитесь экономить на оплате услуг посредника, обращаясь к риэлторам ИП или  в агентства недвижимости, появившиеся на рынке недавно. Предлагающие выгодные (демпинговые) цены на услуги.

Категории рисков при покупке жилья

Риски, связанные с покупкой квартиры многовариантны. Наиболее часто приходится сталкиваться с:

• Юридическими проблемами – неправильное оформление документов, недостающие или просроченные документы, отсутствие государственной регистрации, противоречивые или непонятные положения, включенные в договор купли-продажи;
• Надежностью личности контрагента или посредника. Рынок недвижимости до сих пор является весьма криминализированным. Одна удачно проведенная афера позволяет злоумышленникам получить многомиллионную прибыль.
• Техническими проблемами - связанными непосредственно с объектом. Чаще всего, это несоответствие квартиры или дома предоставленному техническому паспорту жилого помещения. Обычно это следствие не узаконенных перепланировок, надстроек, переноса линий электро- или водоснабжения, устройства дополнительных окон или дверей или их закладка. Прочие фантазийные изменения, которые могли придти на ум бывшему владельцу жилья.

Алгоритм проверочных действий при покупке жилого помещения

Приступая к покупке недвижимости, первым шагом является заключение договора с посредником. В том случае, если вы не планируете заниматься всеми действиями самостоятельно.

Вывеска агентство «NNN» не должно вводить в заблуждение. Часто под вывеской агентства или фирмы недвижимости встречается вольное сообщество индивидуальных предпринимателей, несущих персональную ответственность только за собственные действия, а звучное название «агентство» - не более чем рекламный ход. В качестве юрлица такие сообщества не зарегистрированы и никто никакой ответственности за действия друг друга не несет.

Если вы рискнете заключить договор на посредничество с риэлтором ИП, удостоверьтесь в том, что у него есть свидетельство о регистрации в качестве ИП. Что оно не аннулировано решением суда. Потребуйте от предпринимателя предоставления доказательства его членства в СРО риэлтеров, а так же договора страхования профессиональной ответственности. Обратите внимание на страховую сумму, на которую вправе рассчитывать при срыве сделки. Если эта сумма меньше стоимости жилья, которое вы планируете приобрести – лучше не рисковать.

Никогда не стесняйтесь запрашивать у агента все эти документы. При отсутствии хотя бы одного из них или попытках оправдаться какими-либо причинами – не рискуйте.

Убедившись в том, что агент-посредник, который будет оказывать вам помощь в приобретении квартиры, тот, за кого себя выдает: обладает опытом и навыками, способен возместить ущерб от несостоявшейся сделки - заключайте договор.  Достаточно простой письменной формы, скрепленной печатью ИП или агентства-юрлица.

Проверка юридической чистоты сделки при покупке жилого помещения

В идеале, заключив договор с риэлтором, вы полностью перепоручаете ему все действия связанные со сделкой. На практике – покупателю приходится постоянно перепроверять за агентом все необходимые документы, страхуя себя.

Начните с правоустанавливающих документов на квартиру. Удостоверьтесь, что на неё оформлены документы и зарегистрировано право собственности.

Особое внимание уделите количеству и составу лиц зарегистрированных в покупаемой квартире. Не редки случаи, когда состав собственников и лиц, зарегистрированных в квартире, не совпадают. Очень коварной является категория граждан, отказавшихся в момент приватизации от участия в ней под условием сохранения права на пожизненное проживание. Не являясь собственниками, и даже не будучи зарегистрированными в квартире, они, тем не менее, не утрачивают права на проживание в ней. Обратите внимание на собственников-женщин. К моменту совершения сделки у беременной владелицы может родиться ребенок, который автоматически приобретет право на проживание в квартире.

Если возникают сомнения в том, что один из собственников страдает психическим заболеванием, алкоголизмом или наркоманией – необходимо потребовать предоставление справок из наркологического или психиатрического диспансера. Не лишне будет убедиться в том, не признавался ли собственник судом ограниченно или полностью недееспособным.

Проверка личности контрагента и посредника

Тщательно проверяются документы собственников – паспорта, а если сделка совершается по доверенности – подлинность доверенности. Особенное внимание обращают на доверенности, выданные в других регионах.  В случае сомнения в подлинности – не лишне связаться с нотариальной конторой №1 региона и выяснить, работает ли у них выдавший доверенность нотариус.

Выясняется, нет среди собственников или ранее проживавших в квартире лиц отбывающих наказание в местах лишения свободы. Не состоит ли квартира под арестом или в залоге.

Проверка технического состояния жилого помещения

Обычно будущий собственник лично осматривает помещение (квартиру, дом), которые планирует купить. Зачастую он не обладает необходимыми навыками, чтобы определить скрытые дефекты или произведенную перепланировку. Особенно это относится к частным домам, у которых дефекты могут находиться под поверхностью земли – на уровне фундамента.

В случае сомнения лучше пригласить специалиста-строителя который профессионально оценить техническое состояние и определит степень износа жилого помещения а так же оценит затраты на восстановление и ремонт.

Риски при строительстве жилого помещения

Строительство жилья – дома или коттеджа неизбежно связано с приобретением участка земли, на котором этот дом будет построен. На то он и недвижимость.

Не все знают, что в свободной продаже посредством организации торгов могут находится земли предназначенные для совершенно различных целей. В Земельном кодексе РФ существует несколько целевых назначений земли. Из всего многообразия только две категории: для ИЖС и для ведения дачного хозяйства пригодны для возведения частной недвижимости.

Существует обширная категория граждан, которые наивно верят в то, что приобретя кусок земли с целевым назначением «для ведения крестьянско-фермерского хозяйства» они смогут построить на нем «родовую усадьбу» с домом, в котором найдется место детям и внукам.

Их ждет глубокое разочарование! На землях для КФХ строить жилые дома – нельзя! Так у нас в стране заведено: дом отдельно – хозяйство отдельно. И изменить целевое назначение земли – настолько хлопотно и затратно, что за это возьмется только юрист-мошенник, заинтересованный в бесконечном выкачивании денег из клиента.

Поэтому, перво-наперво, обращайте при покупке внимание на целевое назначение приобретаемого участка!

Риск при составлении  сметы и оценке затрат при строительстве жилого помещения

Не секрет, что работа по составлению сметы – удел специалистов. Самостоятельно составить и оценить, во сколько обойдется строительство дома очень сложно. Ориентироваться на рекламные буклеты, в которых прописана стоимость «дома под ключ», верх неразумности.

Возведенное строение сразу после подписания акта приема-передачи со строителями обычно не пригодно для проживания. Требуется время на усадку – минимум год с момента окончания строительства, прежде чем вы сможете начать отделку жилых помещений.

Учитывайте что стоимость материалов и работ по ремонту – не входит в стоимость строительства фундамента, стен крыши. Ремонт всегда идет отдельной строкой. Иногда он сопоставим со стоимостью «коробки» дома.

Поручайте работы по составлению сметы только квалифицированным специалистам. Самостоятельно составленные сметы умножайте на коэффициент 1,5 или 2 – полученный результат более точно будет отражать реальные затраты на строительство.

Риски низкой квалификации строителей

Подавляющее большинство собственников затеявших строительство стремится минимизировать затраты по оплате труда наемных работников. Поэтому нанимают неквалифицированных мигрантов из среднеазиатских республик.

Самостоятельный надзор за качеством выполняемых работ почти не эффективен.

Во- первых, существует языковой барьер. Иногда сложно донести до работника что от него требуется.

Во-вторых, для выполнения работ нанимается больше работников, чем реально требуется. На одного выполняющего работу приходится 2-3 наблюдателя и почти всегда присутствует «бригадир» - личность, которая не прикасается к строительным инструментам, а выполняет исключительно посреднические функции.

В-третьих, качество выполненных работ обычно настолько низкое а перерасход строительных и отделочных материалов столь существенен, что затраты на переделку и устранение огрехов многократно превышают первоначальные расчеты.

Экономя на стоимости оплаты работникам-мигрантам, вы многократно перерасходуете на стройматериалах.

Мы обозначили некоторые риски, которые сопутствуют приобретению или строительству жилья. Полностью учесть их и предупредить – по силам только профессионалам, имеющим многолетний опыт работы в сфере строительства или риэлторской деятельности.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:

 Виды жилых помещений (классификация жилого помещения, проблемы признания и перевода в жилое) 

 Технический паспорт на жилой дом (как и где получить, порядок оформления, документы, сроки) 

 Как получить кадастровый паспорт (изменения с 1.01.2017 г., документы, сроки, стоимость) 

 Риски при покупке квартиры (про основные мошеннические схемы) 

 Как получить разрешение на строительство дома 

 Как взять кредит под залог недвижимости (ипотека) 

 Возврат налогов при покупке жилья (документы, расчет, порядок оформления, нюансы) 

 Как получить землю под строительство дома 

 Как оформить имущественный вычет (образец заявления, документы, размер и способы выплаты, нюансы) 

 Раздел жилого помещения (приватизированного или в соцнайме) 

 Риски при покупке квартиры и как их избежать?