Уведомление о выселении (основания для выселения, варианты решения, образцы уведомлений, формы документов и т.д.)

Выселение из жилого помещения – пиковая ситуация разрешения конфликта между собственником и жильцом, которая, зачастую, сопровождается несогласием проживающего добровольно покинуть место проживания. Чтобы избежать конфликтных ситуаций и соблюсти требования закона, необходимо осуществить это мероприятие максимально грамотно. Одним из обязательных условий выселения является уведомление проживающего о необходимости покинуть занимаемую жилплощадь в установленные сроки. В противном случае, предстоит судебное разбирательство, которое может обернуться для упорного жильца негативными последствиями в виде потери времени и денег, которые придется уплатить в качестве судебной пошлины и компенсации понесенного ущерба собственнику. Но, бывают случаи, когда суд – единственная возможность отстоять право на проживание, если требование о выселении предъявлено незаконно, или с нарушением условий договора найма, аренды или права собственности.

О том, как правильно составить и предъявить требование – пойдет речь в статье.

Основания для выселения

Жилищное, гражданское и семейное законодательство предусматривают несколько оснований, по которым может быть предъявлено требование:

• несвоевременная или неполная оплата коммунальных платежей или арендной платы. При этом, установлены сроки: при неоплате услуг ЖКХ – на протяжении 6 месяцев подряд, при нарушении условий гражданско-правового договора – 2 месяца подряд;
• окончание срока договора, на основании которого лицо проживало в помещении;
• неоднократное (систематическое – более 3-х раз) нарушение установленных правил пользования жилым помещением или нарушение прав проживающих в доме собственников других жилых помещений;
• нарушение условий договора ипотеки (невнесение платежей 2 и более раза подряд);
• изменение целевого назначения помещения (перевод в нежилое помещение);
• использование жилого помещения для производственных или хозяйственных нужд (устройство в квартире производственного цеха, содержание сельскохозяйственных животных, складирование материалов, не предназначенных для хранения в жилых помещениях и пр.);
• наличие у проживающего по договору социального найма другого, пригодного для проживания помещения, в собственности;
• аварийное состояние дома или квартиры, угрожающее жизни и здоровью проживающих;
• изъятие земель, на которых построен дом, для муниципальных или государственных нужд;
• длительное неиспользование жилого помещения жильцом, проживающим по договору социального найма, в связи со сменой места жительства;
• лишение родительских прав.

Это – далеко не полный перечень оснований, по которым собственник имеет право предъявить требование о выселении. Все зависит от взаимоотношений между ним и проживающим.

Некоторые из перечисленных оснований носят бесспорный характер (истечение срока аренды, образование задолженности, повреждение или разрушение жилого помещения по вине проживающего). Другие могут быть оспорены в судебном порядке (лишение родительских прав собственника помещения, смена места жительства, проживание в квартире ведомственного фонда (служебной квартире и пр.).

В чем бы не заключались основания, первым шагом к выселению всегда является официальное предъявление требования покинуть помещение в котором должен быть указан предусмотренный законом, договором или обычаями делового оборота разумный срок.

N.B! В уведомлении о выселении не допускается употребление угроз, оскорблений в адрес проживающего. Тем более – не допустимо применение насилия: физического воздействия, нанесение порчи имуществу проживающего, самовольное распоряжение вещами, принадлежащими проживающему без его ведения.

Выставление на улицу или в подъезд принадлежащих нежелательному жильцу вещей, мебели является самоуправством и влечет ответственность по ст. 330 УК РФ. Право на это имеют только судебные приставы, и только на основании вступившего в законную силу судебного решения.

Варианты решения проблемы выселения

Не все жильцы проявляют упорство и не желают покидать помещение. Для большинства достаточно получения уведомления, в котором излагаются требования покинуть помещение. В необходимых случаях они могут быть аргументированы приведением фактов и доказательств нарушения правил проживания или внесения регулярных платежей.

Досудебное урегулирование проблемы выселения обязательно для муниципальных помещений, которые предоставляются на условиях социального найма. В иных случаях – требование может носить уведомительный характер. Наличие такого документа будет полезным, если проживающий не захочет покидать помещение и придется обращаться в суд.

Особо тщательно аргументировать требования покинуть жилое помещение следует в случаях нарушения правил проживания или нарушения прав соседей по МКД (многоквартирному дому). Споры о том, что является нормой, для различных людей неоднозначны. Даже нарушение режима тишины в вечернее и ночное время, а так же в выходные и праздничные дни, многими трактуется исключительно исходя из их собственных интересов. Это же относится к правилам содержания животных, курению в местах общего пользования собственников МКД, использования квартир для целей, не предназначенных для проживания.

В таких случаях предъявлению требования должны предшествовать документы (акты), фиксирующие конкретное нарушение, желательно удостоверенные свидетелями или должностными лицами полиции, ЖКХ.

Правила подготовки претензии

Если жилое помещение является частной собственностью или находится в залоге, особых сложностей в составлении претензии не возникает. Доказательства нарушения, как правило, находятся на руках у собственника или залогодержателя:

• текст договора;
• документы бухгалтерской отчетности, из которых следует, что оплата производилась несвоевременно.

Иначе обстоят дела в случае необходимости выселить из помещения, предоставленного по договору соцнайма. Эта форма использования жилья унаследована из минувших времен – когда правом собственности обладало государство, муниципальные органы или предприятия.

Принцип социальной защищенности доминировал над интересами собственников. Отголоски проводившейся политики сохранились в Жилищном кодексе РФ, в котором несколько статей посвящены выселению из таких помещений (статьи 35, 79, 84, 85, 90, 91 ЖК РФ). Основным условием является судебный порядок, в отличие от выселения граждан, занимающих квартиры (дома) на основании гражданско-правовых договоров (поднайма, аренды, ипотеки). Если предстоит выселение с использованием судебной процедуры, необходимо к исковому заявлению приложить факты, указывающие на законность используемой меры.

Формы документов, предшествующих выселению

Недовольство тем, как используется помещение, предоставленное в наем, не обязательно заканчивается выселением. Иногда достаточно потребовать от проживающего соблюдения условий договора или установленных правил и на этом конфликт исчерпан. Поэтому, уведомлению о выселении могут предшествовать:

Предупреждение – в нем собственник излагает суть претензии и устанавливает сроки для исправления допущенных нарушений, в резолютивной части указывает на наступление негативных для жильца последствий, если требования не будут учтены и реализованы;

Требование – более жесткая форма отстаивания прав собственника, в котором в ультимативной форме проживающему предписывается произвести определенные действия во избежание выселения. В требовании так же устанавливаются разумные сроки исполнения и указывается на последствия их невыполнения.

Уведомление – документ, констатирующий факт того, что ранее предпринятые усилия не принесли желаемого результата и единственным способом разрешить конфликт является предложение покинут жилое помещение в указанные сроки.

Если речь идет о судебном решении проблемы, то уведомление направляется уже после состоявшегося и вступившего в силу решения суда. Носит безусловных характер и, в случае неисполнения, к выселению привлекаются силовые органы – судебные приставы.

Алгоритм действий при отказе покинуть помещение

Проживающие в квартире нежелательные жильцы под различными предлогами могут затягивать реализацию требования собственника. Для отдельных категорий они могут быть обоснованы требованиями закона – предоставление другого жилого помещения, непредвиденные обстоятельства, препятствующие покиданию квартиры (стихийные бедствия, чрезвычайные ситуации, военные действия, болезнь проживающего или членов его семьи).

Если указанные основания к отсрочке отсутствуют – собственник (муниципальный орган) подготавливает и направляет исковое заявление в суд по месту нахождения жилого помещения.

На все время судебного разбирательства за нанимателем жилья по соцнайму сохраняется право на проживание в спорной квартире (доме). Даже после того, как суд вынесет однозначное решение о необходимости покинуть помещение, у проживающего остается существенный резерв времени, в течении которого он может обжаловать судебное решение в вышестоящих инстанциях.

Как составить уведомление о выселении

Единого стандарта для подобных документов нет. В каждом случае собственник исходит из собственных интересов и руководствуется только ему одному понятными доводами. Поэтому, основным условиями действительности «Уведомления» являются:

1. Оно должно быть адресовано конкретному лицу, являющему субъектом правоотношения. Если договор заключен с одним лицом (главой семьи) уведомление о выселении нельзя предъявлять другим членам семьи, не являющимся участниками договора (детям, супругам, родителям).
2. В «Уведомлении» должны быть указаны реквизиты собственника (Ф.И.О. или наименование юридического лица).
3. Адрес почтового отправления должен соответствовать фактическому адресу нахождения выселяемого.
4. В «Уведомлении», основанном на нарушении условий договора, должны быть указаны пункты, предусматривающие такую меру воздействия, как выселение;
5. Для договоров соцнайма – пункты ЖК РФ, предусматривающие выселение из занимаемой жилплощади.
6. Предоставляемый для сбора вещей и переселения срок должен укладываться в рамки разумного обычая делового оборота. Он должен предусматривать возможность упаковать вещи, заказать услугу носильщиков, доставку контейнера или транспортного средства, а так же срок, необходимый для подыскания другого жилого помещения.

Образцы «уведомления» о выселении:

Образец 1

Образец 2

ЕЩЕ СТАТЬИ ПО ТЕМЕ:

• Выселение несовершеннолетних детей (основания, съемное, служебное, муниципальное жилье, общежитие)
• Заявление о выселении из квартиры (образцы заявлений скачать, в каких случаях можно выселить, пошаговое руководство)
• Выселение из муниципальной квартиры (все основания для выселения с подробным описанием каждого)
• Утрата права пользования жилым помещением
• Выселение из квартиры через суд (основания для выселения)
• Отсрочка выселения из жилого помещения (основания для выселения, когда есть отсрочка)